Депутаты попросили губернатора Петербурга 150 Га для кампуса СПбГУ Депутаты попросили губернатора Петербурга 150 Га для кампуса СПбГУ спецпроект
Санкт-Петербург +6 погода в Петербурге
Доллар 63.85
Евро 70.6
Юань 9.01

Как обманутые дольщики аукнутся элитным стройкам

 Фото: Андрей Куликов/OK-inform Фото: Андрей Куликов/OK-inform Поправки в закон о долевом строительстве, которые грозят очистить рынок от средних и мелких застройщиков, больно ударят и по элитному сегменту: с 1 июля 2018 года будет фактически заморожен ряд дорогостоящих жилых проектов в историческом центре, начать новые тоже станет невозможно. Необходимость получения второго разрешения на строительство, в КГИОП, заставит девелоперов делить бизнес или вовсе отказываться от проектов

Петербургские застройщики продолжают с болью в сердце изучать поправки в закон о долевом строительстве и находить там новые поводы для беспокойства. О том, что 218-ФЗ (поправки в 214-ФЗ, закрепляющие механизм Фонда защиты дольщиков и новые требования к застройщикам) сможет полностью парализовать работу даже крупнейших девелоперских компаний страны, «Общественный контроль» уже подробно писал.

Но, как оказалось, принцип «один застройщик - одно разрешение на строительство» имеет и еще один неприятный и неудобный для строителей аспект. Дело в том, что в новелле законодатели вовсе упустили из виду ситуацию, когда в рамках жилищного строительства у застройщика есть обременения. В частности - это прямо коснется работы девелоперов с историческими зданиями (как правило, это проекты элитного жилья в «премиальной» части города или элитные апартаменты, которые продаются по 214-ФЗ).

Разделяй или выбирай

Как рассказал «Общественному контролю» Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам холдинга RBI, для того чтобы реализовать такой проект, застройщику нужно два разрешения на строительство: от службы Госстройнадзора и КГИОП. При этом компания автоматически попадает под ограничения 218-ФЗ, который четко говорит: застройщик может строить дома и привлекать средства граждан только по одному разрешению на строительство. «Второе разрешение вы вынуждены будете не получить, то есть подвесить работы по памятнику и их не выполнять, в итоге нам нужно выбрать либо жилье, либо памятник», - рассказал собеседник.

Прогнозируемые последствия от вступления в силу этого норматива - остановятся не только работы с памятниками, будет заморожен весь строительный рынок.

Впрочем, есть и другой путь. По словам Михайлова, застройщик, еще не начиная проект, еще до историко-культурных экспертиз, проектирования и редевелопмента, прохождения всех разрешительных процедур должен разделить компанию и проект. «Вы должны сделать так, чтобы это было у вас два совершенно разных проекта двух разных организаций. Ну, и позже как-то сводить их в одну в рамках одной структуры. Везде, где мы попадем в такую ситуацию, мы будем вынуждены это делать», - рассказал Станислав Михайлов.

Напомним, холдинг RBI любит и умеет работать с исторической застройкой - в портфеле компании уже 4 проекта с объектами культурного наследия «на борту». Сейчас компания рискует судьбой своего ЖК «Петровская ривьера» на Петровском проспекте, 20. Также в Петроградском районе компания хочет построить более 20 тысяч кв. метров жилья рядом с Левашовским хлебозаводом, для приспособления самих исторических корпусов завода также потребуется отдельное разрешение.

Поломать голову над тем, как приспособить здание солодовни пивзавода «Бавария», придется и элитному застройщику «Леонтьевский мыс». Компания пытается начать заниматься реставрацией объекта с 2014 года, но до сих пор корпуса стоят в руинах. Накануне СМИ писали, что солодовню намеревалась выкупить Группа ЛСР, которая застраивает жильем остальную территорию пивоваренной фабрики, но стороны не договорились о цене.

Все это не означает смерть рынка, но создает колоссальные операционные сложности и дополнительные издержки.

В компании «Леонтьевский Мыс» признают, что новые принципы работы закона о «долевке» действительно не до конца учитывают специфику строительства в историческом центре, связанную с реконструкцией объектов культурного наследия. Более того, по словам застройщика, 218-ФЗ входит в противоречие с рядом федеральных законов, таких как № 73-ФЗ об объектах культурного наследия, и рядом пунктов Градкодекса.

«Принятие поправок осложнит, но не остановит реализацию проектов в историческом центре, застройщики вынуждены будут искать юридические механизмы, как продолжить строительство до устранения правовых противоречий, - рассказали в компании. - Надеемся, законодатель найдет компромисс, который позволит застройщикам реконструировать исторические постройки не через суд, а в плановом режиме».

В Группе ЛСР, упомянутой в связи с этой площадкой выше, работают более расторопно. В компании ответили, что здание-памятник бывшего заводоуправления «Баварии» расположено на отдельном участке, где не планируется жилой застройки. «И при принятии решения о проведении работ по его приспособлению под современное использование будет выдано одно разрешение на строительство от КГИОП», - говорят в холдинге. Впрочем, будет ли разрешение на приспособление выдано на иную, стороннюю организацию, в компании не уточняют. А в ином случае отмежеванный участок никак компании не поможет. При этом в холдинге пожаловались на то, что никаких норм и подзаконных актов, которые бы уточняли запрет на работы по памятникам и по жилью, в 218-ФЗ до сих пор нет.

Пакгаузы встали боком

Вопрос работы с памятниками станет головной болью и для холдинга «Эталон» («ЛенСпецСМУ») при строительстве масштабного проекта «Галактика» на территории бывшей Варшавской железной дороги. За бывшим вокзалом компания хочет построить более 800 тысяч кв. метров жилья комфорт-класса, а исторические постройки ей придется сохранить. Так, сарай для императорских поездов Варшавского вокзала приспособят под спортивно-оздоровительный центр, новые функции придадут и нескольким пакгаузам и зданию товарной конторы. Как это сделать - в компании уже знают.

«Поправки в 214-ФЗ делают невозможным одновременное строительство жилья, “социалки” с ведением работ по сохранению объектов культурного наследия. Заниматься текущим сохранением ОКН можно будет лишь после передачи всех квартир дольщикам, - подтверждает Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам Группы “Эталон”. - Мы рассчитываем получить необходимые разрешения на осуществление работ с ними в срок до 1 июля, до момента вступления поправок в силу».

Трудности маленькой Барселоны

Под угрозой и крупный проект создания «маленькой Барселоны» на территории бумажной фабрики Варгуниных от «БФА Девелопмент». По словам начальника отдела продаж застройщика Светланы Денисовой, нововведения больнее всего ударят именно по редевелопменту промзон - это очаги массового жилищного строительства, но при этом большинство таких проектов предполагает реконструкцию памятников архитектуры: корпусов заводов, газгольдеров, водонапорных башен.

«В составе нашего объекта на Октябрьской набережной, 54, на бывшей территории бумажной фабрики, есть такие. Их судьба оказалась повисшей в воздухе, потому что все нормы закона, которые вступают в силу с 1 июля 2018 года, не предполагают никаких параллельных действий по таким обязательствам, - рассказала госпожа Денисова. - Ситуация настолько серьезная, что профессиональное сообщество отложило для себя действия по другим направлениям правовой базы для девелопмента и сосредоточилось всецело на этих поправках».

И снова «Охта-центр»

Все вышеперечисленные аргументы можно применить и к другим стройкам в историческом центре. Так, эксперты припомнили еще Art Studio от RBI и Марсово поле, 1 (Plaza Lotus Group), элитное жилье планируется на месте завода Оуфа на 8-й Советской. Наконец, если Минстрой РФ не пойдет строителям навстречу и не отменит поправки (а этого в полной мере, скорее всего, не произойдет), то станет невозможно реализовать планы «Газпрома» по строительству жилья и офисов на месте несостоявшегося «Охта-центра» - под охраной находятся остатки крепости Ниеншанц.

Впрочем, на рынке есть и другое мнение. По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизаветы Конвей, из того арсенала участков в центральной части Петербурга, которые находятся в экспозиции, менее 10% имеют обременения, связанные с охраной памятников архитектуры. «Поэтому я считаю, что последствия внедрения новой законодательной инициативы для премиального жилищного девелопмента будут несущественными», - заключила эксперт.

Материалы по теме
 
Человек города Человек города: Дарья, владелец небольшого салона красоты, 30 лет Планируете ли вы посмотреть фильм «Матильда»?
Комментарии
Яндекс.Метрика