Рынок недвижимости ждет очередной цикличный кризис

Свой прогноз профессор кафедры управление проектами и программами РЭУ им. Г. В. Плеханова основывает на динамике макроэкономических показателей России и цикличности развития рынка недвижимости.

От спроса к предложению

В настоящее время в нашей стране происходит смена модели экономического роста, сущность которой - переход от политики стимулирования спроса к стимулированию предложения, рассказал Геннадий Стерник в ходе Всероссийского жилищного конгресса, прошедшего в начале октября в Петербурге.

В настоящее время в нашей стране происходит смена модели экономического роста, сущность которой - переход от политики стимулирования спроса к стимулированию предложения.

В 2000-е происходило сплошное стимулирование спроса: росли цены на нефть, а следом за ними зарплаты. В результате внутренний спрос вытягивал строительную отрасль, и повышались цены на недвижимость.

Теперь ситуация изменилась. События вокруг Украины заставили российские власти принять и признать негативные тенденции в экономике: стагнацию и снижение реальных доходов населения. Для граждан эти явления пока что маскируются инфляцией и, как следствие, ростом номинальных доходов, считает эксперт. На самом деле доходы снижаются.

В последние месяцы у руководства страны появилось новое понимание макроэкономической ситуации, что выражается в политике стимулирования отечественного производителя госпрограммами и импортозамещением. При этом Геннадий Стерник считает наше руководство достаточно экономически продвинутым, чтобы не допустить полной изоляции от мира по сценарию Северной Кореи: «Надеюсь, будем достаточно открыты, чтобы использовать западные технологии и продвигать наши товары на западные рынки».

Единственный сценарий

По совокупности изучения научных исследований, в т.ч. неопубликованных, на ближайшие 5 - 10 лет в российской экономике все четко определилось, пришел к выводу господин Стерник. Это позволяет ему представить единственный сценарий макроэкономических условий развития рынка недвижимости.

В качестве ключевых показателей для построения модели развития рынка недвижимости эксперт спрогнозировал динамику ВВП, номинальных доходов, долю теневых доходов, а также долю сбережений в доходах (норму сбережения). Все показатели подтверждают единственную тенденцию в экономике: стагнацию в 2013 - 2014 годах, затем сползание в рецессию в 2015 - 2016 годах, обвал в 2017 году и восстановление после 2019 года.

Все показатели подтверждают тенденцию: стагнацию в 2013 - 2014 годах, затем сползание в рецессию в 2015 - 2016 годах, обвал в 2017 году и восстановление после 2019 года.

При этом эксперт считает, что предстоящий кризис будет сопоставим с кризисом 2008 - 2009 годов, но амплитуда падения будет более мягкой: «Будет также буква L: год падения, затем 3 - 4 года на выход из кризиса: 2017-й - пик кризиса, 2018-й - стабилизация, 2019-й  - начало восстановления и дальше некое благополучие по всей России».

Что со стройкой?

Уже сегодня совершенно понятно, что у застройщиков уменьшается количество денег (исчезло дешевое перекредитование в западных банках, усложнилось фондирование в российских кредитных организациях), поэтому следует ожидать уменьшения объема вводимых площадей и проведения строителями более конструктивной политики, утверждает ученый. Будут строиться только самые экономически прибыльные объекты, что через 2 - 3 года отразится в уменьшении объемов ввода жилья.

В некоторых регионах это уже активно происходит: сокращается количество вводимых новостроек и строительных компаний, некоторые девелоперы уходят с рынка. Пока что этот процесс идет плавно: переход от стагнации к рецессии, по подсчетам профессора, занимает примерно 2 года.

Иными словами, в 2015 - 2016 годах будет происходить снижение объемов строительства и предложения, а через пару лет - и объемов ввода, но дальше на строительном рынке начнется восстановление. Что касается спроса, то текущий всплеск эксперт объясняет склонностью населения к инвестициям в жилье на фоне политических и макроэкономических потрясений. Пересечение кривых спроса и предложения ученый прогнозирует на 2015-й год. После этого произойдет обрушение цен с неким дальнейшим восстановлением, причем как для первичного, так и для вторичного рынков недвижимости.

В целом российский рынок недвижимости проходит свой третий долгосрочный цикл, который длится 10 лет, из них - 6 лет роста. Сейчас мы находимся в середине 3-го долгосрочного цикла.

В ходе кризиса в рублях цены снизятся на 15 - 20%, а в долларах - на 40 - 45%. «Ожидаю падения московских цен почти в два раза в долларовом эквиваленте», - прогнозирует Геннадий Стерник.

В целом российский рынок недвижимости проходит свой третий долгосрочный цикл, который длится 10 лет, из них - 6 лет роста. Сейчас мы находимся в середине 3-го долгосрочного цикла, утверждает ученый.

Прогноз - дело неблагодарное

«Хороший прогнозист должен сделать правильный прогноз, а затем правильно объяснить, почему он не реализовался», - шутит Геннадий Стерник, обращаясь к участникам строительного рынка. Поэтому к своим прогнозам он призывает относиться осторожно, но тем не менее ориентироваться на них.

Хорошие строители готовятся к кризису, но не верят в него, считает господин Стерник. «Не верьте, но готовьтесь к кризису, тогда он у вас в компании и не наступит, вы благополучно его пройдете», - советует ученый.

В то же время некоторые эксперты, в том числе и из госсектора, все чаще отмечают явные признаки возможного ухудшения ситуации. Так, выступая в ходе Банковской недели Северо-Запада, первый заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк отметил, что на рынке наблюдается некоторое снижение очищенных от инфляции цен. В агентстве считают, что эта тенденция продолжится - в первую очередь из-за ужесточения условий ипотечного кредитования, а также из-за снижения реальных доходов населения и постепенного ухода инвестиционного спроса.

По мнению господина Семенюка, именно отложенный спрос на жилье после кризиса 2008 - 2009 годов был одним из факторов роста жилищного рынка последние два года.