Новый покупатель хочет домов. Качественных и недорогих

В УК «ПулЭкспресс» продажи чего-нибудь есть всегда. Генеральный директор компании Андрей Бочков говорит: все дело в диверсификации. Загородные продукты предлагаются в разных сегментах, а потому в зависимости от поведения рынка какие-то объекты продаются даже в кризис.

Заметно снижение активности девелоперов по новым загородным проектам. Сейчас их около 40 из 3,8 тысячи объектов, в прошлом году было заявлено порядка 100 из 10 тысяч.

В начале своей деятельности компания предлагала коттеджные поселки смешанного типа: в дачных поселках продавались в соотношении 70% к 30% инженерно подготовленные участки и участки с домами. Затем ближе к городу появились поселки для постоянного проживания. «Мы обратили внимание на то, - поделился Андрей Бочков, - что есть люди, которые хотят изменить качество своей жизни, переехав из многоэтажного многоквартирного дома в городе с вечной проблемой парковки в более комфортное жилье за городом, с большей территорией, но при этом принципиально не готовые заниматься обслуживанием территории и собственного дома».

Весной этого года в качестве эксперимента «ПулЭкспресс» вывела в продажу малоэтажный ЖК «Мелодия» во Всеволожске. В комплексе на 2,5 га всего семь 3-этажных домов по 11 квартир в каждом. По мнению Бочкова, которого «огорчает та многоэтажная застройка, которая складывается на сегодняшний момент вокруг КАД», это наиболее интересный формат загородного жилья, так что в планах компании - предложить рынку еще один малоэтажный квартирный проект на в два раза большем участке.

В консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» в этом году зафиксировали небывалый подъем спроса на объекты загородной недвижимости. Однако эксперты предупреждают, что в дальнейшем активность покупателей может снизиться, и девелоперам стоит задуматься о диверсификации предложений. Как отметила руководитель консалтингового центра Ольга Трошева, уже заметно снижение активности девелоперов по новым загородным проектам. Сейчас их около 40 из 3,8 тысячи объектов, в прошлом году было заявлено порядка 100 из 10 тысяч. При этом практически 90% предложения - это участки.

По таунхаусам количество сделок увеличилось на 35%, но при этом сумма вложений увеличилась всего на 5-7%. Это говорит о том, что средняя цена сделки снижается.

Загородный рынок практически не растет в деньгах, средняя цена сделок снижается. «По таунхаусам количество сделок увеличилось на 35%, но при этом сумма вложений увеличилась всего на 5-7%. Это говорит о том, что средняя цена сделки снижается», - сказала Трошева. По ее словам, в сегменте таунхаусов появляются предложения стоимостью от 1-1,5 млн рублей небольшого метража. Такой формат рассчитан на покупателя, который не может приобрести даже самую скромную квартиру, хотя изначально предполагалось, что таунхаус - это альтернатива 2-3-комнатной квартире за городом. Другая группа покупателей из тех, что не имеет возможности сразу приобрести достойное жилье, останавливается на земельных участках стоимостью до миллиона, чтобы потом постепенно строить жилой дом. Хотя бюджет сделок с земельными участками тоже уменьшается, и сейчас в лидерах объекты стоимостью 500-700 тысяч рублей.

«В целом для развития загородного рынка складывается неблагоприятное положение. Экономическая ситуация, закрытие банков не прибавляют уверенности покупателям, - резюмировала специалист “Петербургской недвижимости”. - Теперь большую роль играет репутация компании. Успешных игроков, тех, кто стабильно продает свои объекты, на рынке 5-10%. Плюс процентов 20 проектов, где идут единичные сделки».

Еще более настораживающие цифры привела Тамара Попова, руководитель отдела аналитики и исследования рынка Knight Frank SPb. По ее данным, на коттеджном рынке объем предложения превышает объем продаж раз в 10. По участкам начиная с 2011 года наблюдается 5-кратное превышение предложения, и в абсолютных величинах оно постоянно увеличивается: в год продается около 7 тысяч лотов, а предлагается 37 тысяч.

На коттеджном рынке объем предложения превышает объем продаж раз в 10. По участкам начиная с 2011 года наблюдается 5-кратное превышение предложения, и в абсолютных величинах оно постоянно увеличивается.

Оптимистичнее других оказался Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «АйДаДом». Правда, он оценивал только сегмент «эконом». Для этого сегмента I и II кварталы года характеризовались высоким спросом, III квартал был стабильно хорош, а в IV зарегистрирован новый пик. «Даже ноябрь стал для нас рекордным по продажам как участков (цены начинаются от 400 тысяч за участок), так и дачных домов с участками стоимостью 1,5-2 млн рублей».

По его данным, сегодня в продаже 343 поселка с земельными участками, но порядка 70% спроса приходится на 20% предложения: 44% покупателей хотят приобрести участки с коммуникациями стоимостью до 500 тысяч рублей, около 25% - от 500 тысяч до 1 млн. 17% клиентов интересуются участками от 1 до 2 млн. 37% спроса на дома с участками приходится на домовладения до 1,5 млн рублей, 29% спроса – на домовладения от 1,5 до 3 млн. По мнению Баринова, избыточно на рынке лишь предложение непрофессиональных девелоперов, предлагающих «не тот продукт».

Дмитрий Сперанский, руководитель БАРН, поделился наблюдением с осенней ярмарки недвижимости. «Мы были удивлены тем, - сказал эксперт, - что более половины потенциальных покупателей хотели покупать дома, а не участки. Видимо, это те, кто впервые пришел на рынок. А вот те, кто уже по этому рынку походил, понимают, что предложения домов практически нет, и уже хотят участки. Не потому, что им нужна земля, просто они поняли, что готового платья они на этом рынке не найдут, и решают взять хотя бы материал и фурнитуру».

С коллегой согласна Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». «Новый покупатель хочет домов, желательно качественных и недорогих», - констатировала специалист. По динамике же спроса, по ее данным, загородный рынок в этом году повторил рынок городских квартир. Выигрывает покупатель - у него выбор больше. Из застройщиков успешными станут те, кто за те же деньги предложит более качественный продукт, с большим количеством услуг, инфраструктуры и т.п.