Кто защитит дольщика от плохого застройщика

Фото: Дарья Козинова/OK-inform Фото: Дарья Козинова/OK-inform
Государство в последние годы планомерно создавало механизмы защиты дольщиков, желая снять с себя ответственность за проблемы, возникающие при продаже непостроенного жилья. Однако эти меры не сделали покупку квартир в новостройке безопасной. Особенно сейчас, когда из-за кризиса риск пополнить армию обманутых дольщиков возрастает многократно

Несмотря на ужесточение законодательства о долевом строительстве, в прошлом году в Петербурге все же появилось несколько проблемных объектов, строители которых не смогли выполнить свои обязательства перед дольщиками. Самый «яркий» - это жилой комплекс «Ленинский парк» компании  ГК «Город», покупатели квартир в котором обратились к губернатору Петербурга Георгию Полтавченко с просьбой проконтролировать сдачу объекта в срок. По итогам нескольких совещаний в Комитете по строительству сроки были пересмотрены, а соблюдение их взято под госконтроль (причем строительство велось по 214-ФЗ).

Дольщики в законе

214-й федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по замыслу его авторов должен был создать цивилизованную схему взаимодействия застройщиков и покупателей и дать последним гарантии, что их не обманут. Но, принятый в 2004 году, он был полностью проигнорирован строительным сообществом, которое привыкло строить и продавать жилье по своим схемам, фактически не неся никакой ответственности перед покупателем. В результате государство получило то, что и должно было получить, - многочисленные недострои, исчезнувших с чужими деньгами директоров стройкомпаний, недовольных обобранных граждан, готовых митинговать, голодать, брать штурмом штаб-квартиры застройщиков и офисы чиновников. Дабы не допустить социального взрыва, власти были вынуждены взяться за решение проблем пострадавших дольщиков. По словам депутата Госдумы Александра Хинштейна, за 7 лет в России было достроено 1762 проблемных объекта, в которых получили квартиры более 175 тысяч семей. На сегодняшний день осталось еще 682 дома, в которых ждут квартиры 70 тысяч обманутых дольщиков. 

За 10 лет удалось добиться того, что в Петербурге по 214-ФЗ работают более 80% компаний, в Москве таковых - 90%. Однако, как оказалось, закон оставил застройщикам лазейку для ухода от ответственности перед покупателем - легальной индульгенцией стало банкротство компании.

Одновременно с решением проблем «кинутых» дольщиков государство решило навести порядок на первичном рынке недвижимости, продвигая 214-ФЗ как панацею от мошеннических схем при строительстве жилья. За 10 лет удалось добиться того, что в Петербурге по закону о долевом строительстве работают более 80% компаний, в Москве таковых - 90%. Однако, как оказалось, закон оставил застройщикам лазейку для ухода от ответственности перед покупателем - легальной индульгенцией стало банкротство компании, при котором все обязательства застройщика сгорают дотла. Законодатели и тут нашли выход, и не упустили шанс переложить ответственность на третью сторону. Так родилась и начала функционировать в 2014 году своеобразная страховка от банкротства, позволяющая перераспределить риски еще на одного «участника» долевого строительства - банк (банковская гарантия), или ОВС (общество взаимного страхования, члены которого - застройщики - несут ответственность друг за друга), или на страховую компанию, которая в случае банкротства компенсирует дольщику финансовые  потери. От банковских гарантий строители да и банкиры сразу же открестились, мол, это невозможно дорого, невыгодно и прочее. ОВС было создано в Москве, и сейчас в это общество входят всего 124 застройщика. А большинство строителей, в том числе все, кто работает в Петербурге и Ленобласти, выбрали страхование гражданской ответственности в страховых компаниях по принципу «ну раз надо, то пусть». Насколько эти защитные меры окажутся действенными, пока что никто сказать не может - в прошлом году ни одного случая реализации «страховой ответственности» не было. Но прошлый год для строителей оказался чуть ли не самым успешным после кризиса 2008 года - было построено и продано рекордное количество жилья, а вот что готовит нам ближайшее будущее…

Липовые гарантии

Эксперты почти в один голос утверждают, что государство сделало все возможное для защиты покупателя несуществующих квадратных метров жилья, которые построят через год-другой. И теперь, говорят аналитики, пока на рынке не случится первого крупного банкротства и не появятся новые обманутые дольщики, и все не увидят, что схемы защиты дольщиков не работают, строители могут спать спокойно, покупатели с рынка не уйдут и продажи не остановятся. А то, что они могут не сработать, уже подтверждает и появление новых проблемных объектов, и, как ни странно, банкротство в прошлом году туркомпании «Нева». «Стоит отметить, что недостаточная финансовая устойчивость большинства страховых компаний и наличие класса страховщиков, нацеленных на сборы премий и не имеющих возможности осуществлять выплаты, вызывает серьезные опасения. Последние события, связанные со страховой компанией «Восхождение», доказывают это, - делится своими сомнениями Олег Столяров, заместитель директора по региональной политике «ОВС». - Помимо ответственности туроператора «Нева», компания застраховала гражданскую ответственность 56 застройщиков. Уже сейчас эти застройщики вынуждены страховаться повторно». Более того, добавляет он, страховая выплата по риску страхования ответственности «Невы» сопоставима с минимальной стоимостью объекта строительства. Таким образом, СК «Восхождение» не выдержала бы ни одного страхового случая по риску ответственности застройщика, уверен Олег Столяров.

Большинство строителей выбрали страхование гражданской ответственности в страховых компаниях. Насколько эти защитные меры окажутся действенными, пока что никто сказать не может - в прошлом году ни одного случая реализации «страховой ответственности» не было.

Крупные страховщики не видят интереса к такому виду страхования. Как рассказал Дмитрий Мелехин, начальник управления страхования ответственности ОСАО «Ингосстрах», компания приняла решение воздержаться от осуществления страхования ответственности застройщиков перед дольщиками «в связи с серьезными проблемами, объективно существующими на данном рынке». Прежде всего, страховщики не имеют возможности получать достоверную информацию о реальном финансовом положении строительных компаний, не могут с необходимой степенью точности прогнозировать исполнение застройщиками своих обязательств, что - вкупе с невозможностью перестрахования таких рисков - не позволяет страховым компаниям грамотно просчитывать тарифы, формировать адекватные резервы и отвечать по своим обязательствам перед клиентами. «Это делает невозможным осуществление данного вида страхования профессиональными страховыми компаниями», - резюмировал он.

Тем не менее, 214-ФЗ с договором долевого участия остается чуть ли не единственной гарантией, что дольщик не будет обманут. «На рынке продаж строящейся недвижимости сейчас заключаются всевозможные договоры: и ДДУ, и предварительные ДДУ, и ЖСК, иногда даже предварительные договоры купли-продажи (что является незаконным). Но большинство застройщиков перешли на продажи по ДДУ, хотя схема ЖСК также предусмотрена 214-ФЗ, - отмечает Виктория Цытрина, директор юридического департамента ГК «Эталон». - Для покупателя схема ДДУ более надежна, нежели ЖСК. Если отбросить вопрос о статусе застройщика, с которым заключается договор, то имеются объективные преимущества договора долевого участия: государственная регистрация ДДУ; обеспечение обязательств застройщика по ДДУ - залог прав на участок, страхование ответственности в страховой организации; пошаговое законодательное регулирование схемы реализации проектов через ДДУ, а также подробная урегулированность содержания самого договора в 214-ФЗ. Эти нормативные требования обеспечивают максимальные гарантии для покупателя».

Но стопроцентной гарантии при покупке жилья на первичке все равно не даст никто и ничто, кроме покупки готовой квартиры в построенном, введенном в эксплуатацию и подключенном ко всем коммуникациям доме. Такие объекты стоят дороже, но в кризис именно они могут оказаться единственно верным решением улучшить свои жилищные условия и не пополнить армию обманутых дольщиков.

Материалы по теме
Комментарии
Опрос
Рассчитываете ли Вы на достойную пенсию от государства?
Реклама