Новый Генплан рассорил Смольный

О том, что в новом Генплане на 2019-2043 годы должны быть введены жесткие ограничения на перевод промышленных предприятий на окраины, заявил сегодня в ЗакСе в ходе обсуждения нового Генплана глава комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин. Пойти на такой шаг глава ведомства предложил из-за накопившихся в последние годы претензий к реализации проектов редевелопмента. Так, по его мнению, сотни предприятий выводятся, а в итоге до новых площадок в Ленобласти доезжают единицы. Из-за этого город теряет промышленный и научный потенциал, а также налоги и инвестиции. 

В 2013 году под промышленность было занято 19 тысяч га земель, а сейчас осталось только 13 тысяч. То есть площадь городских промпредприятий сократилась на 6 тысяч га.

По данным комитета, в 2013 году под промышленность было занято 19 тысяч га земель, а сейчас осталось только 13 тысяч. То есть площадь городских промпредприятий сократилась на 6 тысяч га. При этом только для 3,5 тысячи га по 15 промтерриториям есть градостроительная документация, которая позволяет выполнять с участками какие-либо юридические действия. Как подчеркнул чиновник, после лихих 90-х город лишился 120 крупных предприятий. При этом вывод заводов обернулся не только потерями потенциала и налогов, но и колоссальными инфраструктурными проблемами для города. Так, например, из-за переезда части заводов в Колпино здесь скапливаются огромные заторы. На то, чтобы развязать этот коллапс, потребуются десятки миллиардов рублей. Как пояснил чиновник, существует такое понятие, как миграционный маятник, когда утром люди едут на работу, а вечером обратно. Из-за этого многие предприятия были вынуждены переводить в загородные филиалы исключительно рабочие специальности, так как менеджеры, инженеры и высший персонал категорически отказались переезжать в промзоны, что также не способствует повышению производительности труда.

Например, в том же Колпино «Силовые машины» освоили только 10% предоставленной им территории. При этом, как подчеркнул Мейксин, сейчас в развитых странах, тех же США и Великобритании, идет обратный процесс - промышленность возвращают в центры городов, чтобы привлечь ученых и высококвалифицированных сотрудников и таким образом дать новый виток развития мегаполисов. «У нас же происходит все ровно наоборот, хотя это противоречит здравому смыслу», -  разводит руками чиновник.

По словам главы комитета, в рамках поправок в действующий Генплан в 2014-2015 годах было подано более 3 тысячи поправок о переводе промзон под застройку жильем и офисами. Хотя 99% из предложений инвесторов были отклонены. «Мне звонили, мне угрожали, но нам удалось отстоять промышленность», - отметил Мейксин и добавил, что в итоге от перевода земель, который все-таки удалось провести застройщикам, непосредственно город ничего не выиграл. Потому как участки пошли в основном не под реализацию крупных инфраструктурных проектов, а под «коробки» жилья.

«Таким образом Петербург лишился пятен с уже готовой инфраструктурой (в том числе действующих железных дорог), а теперь на вновь выделяемых пятнах под переезд еще нужно тянуть сети, коммуникации и дороги. В том числе за счет бюджета», - констатировал чиновник. В заключение Максим Мейксин предложил отказаться от термина «серый пояс» - как некорректного, а называть его «экономическим» и обеспечивающим прибыль городу.

Ничего личного, просто работа

В свою очередь глава КГА Владимир Григорьев отметил, что радикальный отказ от вывода предприятий не представляется целесообразным. А необходимость включения требований Мейксина в новый Генплан еще предстоит обсудить. Он назвал абсурдной идею строительства промпредприятий рядом с жильем, так как «организовать для всех место работы в шаговой доступности от дома нереально». Позже, в беседе с журналистами господин Григорьев заверил, что никаких конфликтов у двух ведомств по видению нового Генплана нет. Просто идет «постоянная и планомерная работа и поиск идей».

Вместе с тем источник «Общественного контроля» подтвердил, что у двух комитетов есть жесткий конфликт по подготовке положений нового Генплана и по поводу ключевого решения - выводить промышленность из города или нет. И за этим вопросом стоят интересы практически всех петербургских застройщиков.

Как росли «коробки» в промзонах

В 2013 году Смольный сделал некую попытку «окультурить» процесс освоения промплощадок. Тогда губернатор публично заявил, что строить «сплошной забор» вокруг исторического центра не даст, и ввел формулу: треть отдать под жилье, треть под инфраструктуру, треть - под рекреацию.

По оценке экспертов, около 30 жилых комплексов из почти 250 реализуемых в настоящее время на первичном рынке Петербурга (то есть 12%) - это площадки редевелопмента.

К воплощению этой идеи чиновники подступили только в 2016 году, объявив конкурс на концепцию развития трех площадок в южной части Обводного канала. По требованию Смольного, на территории «серого пояса» должны сохраниться производственные площадки, не требующие выделения санитарно-защитных зон. Но когда именно будет воплощаться все, что предложено российскими и иностранными архитекторами, - пока неясно.

Также неизвестно, когда город приступит к работе над проектами КУРТ - комплексного и устойчивого развития территорий. Напомним, уже в этом году Смольный определил пять площадок под устойчивое развитие и среди них - опять промзоны: бывший аэродром в Горелово и территория золоотвала на Дальневосточном проспекте.

Впрочем, как показывает практика, превращение промплощадок в жилье идет своим чередом, несмотря на пертурбации мировой экономики, банкротства, ставки ЦБ и ФРС, мировые заговоры и смену настроений петербургских чиновников. Стабильный интерес к «серому» поясу возник у застройщиков в начале 2000-х, когда стало ясно, что вопросы с землей больше не решаются силовым способом, а с «красными директорами» предприятий можно договариваться, хоть и дорого. Тогда, кстати, шла интенсивная работа над подготовкой действующего Генплана, который и был утвержден в 2005 году. В этом документе многие промышленные зоны, особенно близкие к центру города, оказались зарезервированы под жилищную и коммерческую застройку. В следующую пятилетку чиновниками был согласован ряд проектов преобразования промплощадок, реализация многих из них все еще продолжается или до сих пор стоит «под паром».

Четверть всех проектов сосредоточена в Невском районе, 20% - в Адмиралтейском, 14% - в Московском. Всего на бывших промплощадках заявлено проектов на 10 млн кв. метров жилья.

Например, в 2008 году стартовал переезд корпусов бывшего ГИПХа в Петроградском районе. Тогда здесь планировалось реализовать масштабный проект «Набережная Европы», сейчас, как оказалось, будут строить жилой квартал для работников Верховного суда РФ. В 2009 году градсовет одобрил общую концепцию развития громадной депрессивной территории «Измайловская перспектива» площадью 476 га, запустить освоение которой город пытался много лет.

Многим проектам удалось продраться сквозь корректировку Генплана в 2014 году. Например, жилью NCC на территории завода «Знамя труда», а также будущим комплексам на месте энергомеханического завода на улице Невзоровой, ОАО «ЦНИИМ» на Парадной улице, а также «Санкт-Петербургского завода Прецизионного станкостроения», площадки завода Климова (после решения вопросов с зонами охраны). Кроме того, как говорят эксперты, территория вдоль Обводного канала подходит под жилой и коммерческий редевелопмент, постепенное развитие ждет зону у метро «Ладожская» вдоль берегов Охты, перспективными для редевелопмента эксперты называют Синопскую набережную и Выборгскую сторону.

По оценке экспертов, около 30 жилых комплексов из почти 250 реализуемых в настоящее время на первичном рынке Петербурга (то есть 12%) - это площадки редевелопмента. Четверть всех проектов сосредоточена в Невском районе, 20% - в Адмиралтейском, 14% - в Московском. Всего на бывших промплощадках заявлено проектов на 10 млн кв. метров жилья.

Среди крупнейших - преобразование площадки вдоль Октябрьской набережной, например территории завода «Пигмент» (400 тысяч кв. метров жилья). Также эксперты отмечают потенциал территории завода «Самсон» в Московском районе, концепция застройки которого подразумевает возведение на ней свыше 540 тысяч кв. метров жилья. Ряд участков на территории завода уже распродан: ГК «Лидер Групп» строит ЖК «Сириус», идут продажи и строительство в ЖК «4YOU» архангельской компании «Аквилон-Инвест», всю остальную площадку в перспективе застроит столичная ГК «Мортон» вместе с Московским индустриальным банком. Также в этом году «ЛенСпецСМУ» планирует начать строительство ЖК «Галактика». На территории Варшавского вокзала появится около 680 тысяч кв. метров.

С января Смольный должен был приступить к принудительному редевелопменту, в результате чего в Петербурге должно было быть вовлечено в оборот 7,8 тысячи га промзон, на которых может быть построено 195 млн кв. метров недвижимости.

Самым масштабным проектом редевелопмента, находящимся в настоящее время в реализации, является ЖК «Цивилизация» от Группы ЛСР в Невском районе на 800 тысяч кв. метров жилья. В топе и еще один проект холдинга - ЖК «София» на территории керамического завода во Фрунзенском районе (около 300 тысяч кв. метров). Несколько проектов совокупным объемом в 550 тысяч кв. метров жилья реализуются на территории Артиллерийского ремонтного завода в Калининском районе (торги в 2015 и 2016 годах выиграли ГК «КВС» и «РосСтройИнвест»). Традиционно в лидерах редевелопмента и холдинг «Эталон» Вячеслава Заренкова. Здесь прежде всего идет речь об освоении площадки «Московская-Товарная» и проекте «Царская столица» на 250 тысяч кв. метров жилья. Также в жилье превратится бывшая бумажная фабрика Варгуниных и завод «Красный выборжец». 

Можно сказать, что рынок даже пресыщен предложением - на продажу выставляют все новые площадки, которые не с первого раза находят своих обладателей. Так, не была продана площадка завода «Измеритель» на Петроградской стороне (50 тыс. жилья и офисов), предприятия «Газоаппарат» на улице Профессора Качалова (138 тыс. кв. м. офисов и жилья), а также участки на Октябрьской набережной (пятно на Крыленко продавали с 50% дисконтом).

Вместе с тем останавливаться в процессе вывода промки из города власти не могут. Как подробно писал «Общественный контроль», Министерство строительства требует от Смольного дальнейшего освоения бывших земель промышленников. Напомним, с 1 января 2017 году вступил в силу закон о развитии промышленных зон. По мысли Министерства, с января Смольный должен был приступить к принудительному редевелопменту, в результате чего в Петербурге должно было быть вовлечено в оборот 7,8 тысячи га промзон, на которых может быть построено 195 млн кв. метров недвижимости.

Справка ОК-информ

С новым Генпланом у властей Петербурга пока выходит курьез. Принятие новой редакции главного градостроительного документа бесконечно откладывают. Сейчас власти говорят, что документ будет принят в конце 2018 года. Но есть нюанс - к сентябрю 2017 года должны выйти новые федеральные директивы, касающиеся миграционной политики, и весьма велика вероятность, что необходимость доработки Генплана под федеральные новеллы вновь отложит принятие документа.