Игорь Креславский: У застройщиков все меньше денег, чтобы делать что-то «добровольно»

 - С какими итогами компания закончила полугодие? Многие петербургские гиганты отчитались о падении продаж.

- В целом план продаж на полугодие мы выполнили. Надо, конечно, учитывать, что все сравнения условны: объекты у нас разные - по локации, подаче, позиционировании в том или ином сегменте. Месяц от месяца колебания были, но какого-то ощутимого проседания спроса я не вижу. Возможно, как раз в силу того, что у нас диверсифицированное предложение. Если ты работаешь на одном проекте или в одном классе жилья, провалиться легче. Если ты не складывал все в одну корзину, одно из направлений может вытащить остальные.

- Даже на фоне снижения платежеспособного спроса?

- Мы, по крайней мере, его не «добивали»: цены на жилье существенно не повышали. Рост незначительный - в пределах инфляции. Традиционно поднимаются, примерно на 25%, цены на квартиры в высокой стадии готовности. Разумеется, участники рынка видят, что платежеспособность людей упала. Иначе рост цен был бы значительно больше. 

В Москве есть и более высокий класс - делюкс. Это уже совсем дорогие проекты внутри Садового кольца, в Петербурге такого класса нет, лишь единичные проекты

- С начала года вы заявили несколько новых проектов. Например, вышли на столичный рынок.

- В Москве мы купили хороший участок бывшего хлебозавода под жилье премиум-класса. Купили с полным комплектом документов, сейчас уже приступили к проектированию и в первом квартале 2018 года начнем строить. Мы видим в столичном премиальном сегменте большие перспективы, там есть достаточный объем платежеспособного спроса. Кстати, в Москве есть и более высокий класс - делюкс. Это уже совсем дорогие проекты внутри Садового кольца, в Петербурге такого класса нет, лишь единичные проекты.

- А вот ваши коллеги из ГК «ПИК» говорили, что выходят в Петербург именно потому, что столичный рынок перегрет, предложение «переварено».

- Во-первых, «ПИК» работает в основном в массовом сегменте. Во-вторых, нельзя исключать, что когда они полноценно выйдут на наш рынок, то они осознают, что местная температура тоже не низкая.

- Как оцениваете опыт своей экспансии в Ленобласть?

- Сейчас строится второй и третий этап жилого района «Золотые купола». Продажи идут нормально, я бы сказал поступательно. Мы ввели первый этап, люди заехали, начали обживаться, это увидели потенциальные клиенты, и спрос подтянулся. Проекту еще строиться и строиться, и он будет становиться все комфортнее, всего полгода назад сдали первый этап.

- Вы удивитесь, сколько там уже живет людей, которые хотят полноценно пользоваться инфраструктурой.

- Мы выполним все, что обещали, до мелочей! Сейчас проводим Wi-fi. Строится детский садик, в 2018 году он уже будет работать; параллельно начнут строить торговый центр. К осени закроем дворы - мы их не закрываем сейчас только потому, что люди делают ремонты, машинам нужно разгружаться.

- Видите ли, мы подробно писали о том, что в этом, как и других комплексах, есть некий объем ожиданий, которые раз за разом не оправдываются.

- Например?

- Парковка рядом с будущим ТРК на несколько сот мест, которую «не успели» сделать осенью и обещали сделать по достижении положительных температур в мае-июне, но ее до сих пор нет, велопарковки, магазин и многое другое.

- Парковка будет организована к сдаче второго этапа первой очереди. Ее можно и раньше сделать, но разве у вас не хватает мест под парковку? Сразу все это никогда не делается, но мы обязательно доведем весь проект до ума, реализуем все обещанное.

- По срокам реализации «Золотых куполов»: насколько «поехали» очереди и соцобъекты? Детский сад, насколько я понимаю, откроется только осенью 2018-го. А школа?

- Школа - это уже при строительстве последующих очередей. По срокам ситуация такая: мы ждем, когда к нам подведут сети. У нас мощности есть на первые три этапа, а последующие очереди пока не подключены. Только после того, как мы убедимся, что сети у нас есть, мы начнем осваивать площадку дальше следующими очередями. По большому счету, на решение вопросов по подключению к сетям мы отводим этот и будущий годы. Сейчас канализацию уже начали прокладывать, а водопровод еще проектируется.

- Что будете делать с недостроенной «Морской столицей»?

- Сейчас мы ее перепроектируем и дальше будем достраивать сами. Конструктив останется, но сам проект будет видоизменен. Переедем ли мы туда в итоге или нет - загадывать сложно, пока в планах переезда нет, но и компания тоже растет. Увидим.

Практика социальных обязательств в ближайшее время будет тем или иным образом отрегулирована, и мы перестанем говорить о ней в каком-то негативном ключе

- Вы работаете сейчас уже в трех регионах страны. Где проще общаться и договариваться с властями, контролирующими органами?

- Скажу так: вопросы решать с властями можно. Но сами эти вопросы в каждом регионе разные. Например, в Ленобласти есть проблемы с сетями, в Петербурге нет, в столице свой блок проблем.

- А где самая большая нагрузка по инфраструктуре?

- Никогда не слышал, чтобы кого-то из застройщиков принуждали что-то строить, если вы об этом. Это вопрос переговоров. Ну, или приведите пример.

- Вот пример - для согласования проекта «Два Ангела» с вас потребовали отремонтировать детский лагерь «Луч», принадлежащий городу.

- Ну, это же, по идее, мы добровольно берем на себя социальные обременения. На самом деле эта практика социальных обязательств в ближайшее время будет тем или иным образом отрегулирована, и мы перестанем говорить о ней в каком-то негативном ключе. Речь об этом уже идет на федеральном уровне: будет модель, общая для всех регионов. Надо, конечно, учитывать, что все это идет на фоне падения маржинальности проектов. Все меньше денег у застройщиков остается на то, чтобы «добровольно» что-то делать.

- Готовы ли вы работать по новому 214-ФЗ?

- Понятно, что закон принимали с целью защитить дольщиков. Но ко второму чтению неожиданно и поспешно внесли еще поправки, без консультаций с экспертным строительным сообществом. Взнос в 1,2% со стоимости ДДУ - многовато. Мы ожидали все-таки дифференцированный подход, чтобы устойчивые компании, лидирующие в рейтинге застройщиков, платили меньше. На мой взгляд, для нас была бы справедлива ставка в 1%, о которой говорили изначально.

- В последнее время вы обеспечили себе стабильный негативный фон планами по строительству 100 тысяч кв. метров на Кушелевке. Ожидали подобного?

- Мы купили участок, достаточно большой и довольно дорого, и заранее понимали, что он идет под жилищное строительство, что и предусмотрено Генпланом и ПЗЗ. Мы с самого начала понимали, что необходим новый проект планировки, чтобы в зоне многоэтажной жилой застройки построить жилье - а что еще делать в зоне жилой застройки?

Проектировщики имеют полное право в рамках нового ППТ разместить детский сад на свободном участке в этом же микрорайоне 

- То есть вы заранее понимали, что детский сад, паркинги и спорткомплекс, предусмотренные действующим ППТ, на участке не останутся?

- Мы покупали этот участок, потому что на нем можно построить достаточно значительный объем жилья, сейчас мы говорим примерно о 90 тысячах кв. метров, и при этом учесть все нормативы по парковкам, местам в детсаду и все это в рамках закона согласовать с властями. Еще раз: все нормативы по обеспеченности жилья инфраструктурой мы просчитали еще до покупки и сделали юридическую экспертизу.

Разработка нового проекта планировки - абсолютно законная процедура, в городе каждый год разрабатываются сотни ППТ. Возьмем любую компанию, хотя бы «СПб Реновацию»: они точно так же готовят ППТ на сформированные, застроенные кварталы, чтобы поместить жилье и «социалку» на свободные участки.

Никто из-за нас не лишится детского сада! В прежнем ППТ, который делала Группа ЛСР, этот детсад расположили здесь, потому что им было так удобно: детсад просто сдвинули на свободный участок.

Но в этом районе детсадов по нормативам будет достаточно. Проектировщики имеют полное право в рамках нового ППТ разместить детский сад на свободном участке в этом же микрорайоне. Где именно - станет понятно на согласовании второго этапа ППТ, а жители смогут увидеть, что детсад никуда не исчез, на публичных слушаниях осенью 2017-го. Свободные площадки для детсада в 300 метрах от зоны застройки есть.

К слову, на втором этапе согласования ППТ его обязательно будет проверять КГА, как раз на предмет соответствия нормативам обеспеченности социальными объектами и т.д. Да и на первом нас тоже проверяли.

Более того, согласно КИТу (коэффициент использования территории), на нашем участке в 5,6 га мы можем построить 112 000 кв. метров жилья, а мы строим 88 000, высоту делаем не 75 метров, как у других застройщиков, а 55, местами и 40 метров. Плотность застройки у нас небольшая. Я понимаю некоторых активных жителей домов, которые соседствуют с нашим участком: многим не нравится, что перед их окнами будет стройка, из-за этого весь сыр-бор с активистами. Но развитие микрорайона возможно, только если территорию застраивать и благоустраивать, а не консервировать здесь ветхие склады и иное военное имущество.

- А когда закончится стройка у людей под окнами?

- Будем двигаться очередями и планируем закончить к 2022 году.

- С садом понятно, а что с машиноместами, по поводу которых жители также переживают?

- Во-первых, все требуемые параметры по парковкам будут соблюдены, 50% должно быть у нас на участке, 50% - в зоне улично-дорожной сети. Это не мы придумали, это закон. И второй момент - жители массово жалуются на дефицит парковочных мест в микрорайоне. Но смотрите, в жилых комплексах по соседству выкуплено только 30-40% машиномест! Люди не хотят платные паркинги, они хотят оставлять машины бесплатно на улице.

- Спорткомплекс у вас в итоге будет тоже сильно меньше того, что прописан в действующем ППТ.

- Проект планировки - это документ, который подразумевает максимальные значения по объемам застройки. Утверждение ППТ не подразумевает под собой обязательное исполнение собственником участка строительства именно такой площади. Это просто возможные параметры. Самый главный городской закон - это Генплан. В нем указаны зоны и функции, а дальше собственник сам выбирает, что ему нужно построить из определенного перечня разрешенных объектов.

Что касается ледовой арены… Изначально на нашем участке мы хотели построить именно детский сад, но к нам обратилась администрация Калининского района с просьбой и техзаданием заменить в проекте садик на спорткомплекс, которых в районе действительно остро не хватает при наличии достаточного количества детских дошкольных учреждений. После ввода спорткомплекс будет передан городу, и эксплуатировать его будет именно район, туда будут ходить жители квартала. При этом у арены будут индивидуальные узлы учета, отдельные тепловые пункты. Так что и затраты тоже будут отдельными.