«Пионеры» манят в лесную сказку

Участок достался компании в мае 2015 года после приобретения активов петербургского треста «Севэнергострой». По словам экспертов, здесь можно построить до 70 тысяч кв. м жилья комфорт-класса.

Иностранным инвесторам, а также российским коллегам по цеху был показан красочный макет застройки участка в 5,4 га в Выборгском районе города на Новолитовской улице, 10-12.

Седьмой проект линейки LIFE (и второй по счету в Петербурге) Группа «Пионер» представила накануне на выставке MIPIM в Каннах. Иностранным инвесторам, а также российским коллегам по цеху был показан красочный макет застройки участка в 5,4 га в Выборгском районе города на Новолитовской улице, 10-12.

Как рассказал представитель девелопера, проект будет включать семь 10-13-этажных корпусов со встроенным подземным паркингом, объектами сервиса и торговли и общественной зоной, а также отдельно стоящий детский сад. Разработку концепции и архитектурного облика проекта осуществила международная компания AECOM.

К слову, об участии международной группы инженеров в первом городском жилом проекте, «LIFE-Приморский», девелопер также договаривался в Каннах еще в 2014 году. Планируемый объем инвестиций в проект LIFE-Lesnaya City составит 134 млн евро, или 11,4 млрд рублей. Ожидается, что строительство квартала стартует уже в декабре 2016 года, а закончится к ноябрю 2019-го.

Отметим, что площадка досталась девелоперу год назад. В конце апреля ФАС удовлетворила прошение ООО «Инвестиционно-девелоперская компания МК» (принадлежит ГК «Пионер» через «дочку» ООО «Пионерстройинвест») о получении в собственность основных производственных средств петербургского треста «Севэнергострой» (СЭС), крупного генподрядчика по строительству теплоэлектростанций, промышленных и гражданских объектов на Северо-Западе.

В настоящее время в портфеле компании уже три подобных проекта в двух столицах, и еще один девелопер намерен реализовать на месте бывшей фабрики им. Крупской на Социалистической улице.

В итоге по решению антимонопольщиков «Пионер» приобрел активы, балансовая стоимость которых составляет 27,35% балансовой стоимости производственных средств и нематериальных активов СЭС. Среди них оказался и участок на Новолитовской - аккурат напротив мебельного центра «Аквилон». Экспертами стоимость этой земли ранее оценивалась в 350 - 400 млн рублей.

А вот с действующими регламентами этой зоны не все так очевидно. Напомним: в декабре 2014 года комиссия по внесению поправок в Генплан одобрила перевод участков на пересечении Новолитов­ской улицы и улицы Грибалевой из зоны промышленной застройки в общественно-деловую зону, хотя застройщик просил зафиксировать здесь жилую зону с социальными объектами. Но обходной маневр у «Пионера» все еще остается: на участке по-прежнему можно строить коммерческую недвижимость, в данном случае -  апартаменты или апарт-отель.

В настоящее время в портфеле компании уже три подобных проекта в двух столицах, и еще один девелопер намерен реализовать на месте бывшей фабрики им. Крупской на Социалистической улице. Отметим, что если еще совсем недавно Смольный демонстрировал открытый негатив по отношению к этому сегменту, то теперь, когда дефицит гостиниц и хостелов в преддверии чемпионата мира по футболу, чувствуется все острее, девелоперы апартаментов смогут слегка выдохнуть.

Более того, добавить апартаменты для «экономического эффекта» реновации Апраксина двора предложил сам Смольный. В этом плане идея заранее предусмотреть детсад при апарт-отеле показывает управленцев «Пионера» как опытных стратегов. Тем более что строительство социалки на апартаменты, как утверждают многие эксперты, государство может навесить в любой момент.

В зависимости от наличия или отсутствия на участке инженерных коммуникаций нагрузка на квадрат составит от 5 до 15 тысяч рублей, а всего на пятне можно будет возвести около 70 тысяч кв. м недвижимости.

Впрочем, для полноты законодательно стерильной картины поправленный Генплан еще нужно привести в соответствие с Правилами землепользования и застройки. Принятие новых ПЗЗ ожидается в апреле 2016 года. При этом у компании (по заказу ООО «Инвестиционно-девелоперская компания “МК”») уже утвержден проект планировки территории, КГА поставил визу еще 3 августа 2015 года.

По словам Ильи Андреева, вице-президента NAI Becar, в зависимости от наличия или отсутствия на участке инженерных коммуникаций нагрузка на квадрат составит от 5 до 15 тысяч рублей, а всего на пятне можно будет возвести около 70 тысяч кв. м. недвижимости. По словам эксперта, жилой комплекс класса «комфорт+» вполне гармонично впишется в обозначенную локацию благодаря близости к центру города.

- Локация позволяет реализовать проект класса комфорт, что вписывается в концепцию развития компании «Пионер». Близость станций метро «Лесная» и «Выборгская» придают проекту серьезные преимущества с точки зрения будущего спроса. Также можно отметить, что квартал улицы Новолитовской, где расположен данный участок, предполагается под дальнейший редевелопмент. Т.е. соседние промышленные территории постепенно будут застраиваться, - рассказал «Общественному контролю» Андрей Бойков, партнер Rusland SP. - Наиболее сильное конкурентное давление будет исходить со стороны комплексной застройки между Полюстровским проспектом и проспектом Маршала Блюхера. На текущий момент там реализуется несколько ЖК разных застройщиков класса «эконом» и «комфорт».

- Локация позволяет реализовать проект класса комфорт, что вписывается в концепцию развития компании «Пионер». Близость станций метро «Лесная» и «Выборгская» придают проекту серьезные преимущества.

Действительно, в ближайшем окружении станции метро «Лесная» реализуется сразу несколько крупных проектов комплексного освоения. В частности, на Кушелевской дороге мегапроект ЖК «Калина-Парк» в несколько очередей реализует Группа ЛСР Андрея Молчанова, у нее под боком ГК «КВС» строит комплекс «Иван-да-Марья», а в конце 2015 года компания приобрела на торгах  РАД право застроить часть территории 775-го артиллерийского ремонтного завода, входившего до последнего времени в имущественный комплекс АО «Гарнизон» (бывшее «Оборонсервис»).

Активное освоение участники рынка прочат и территориям завода им. Климова на пересечении Большого Сампсониевского проспекта и Кантемировской улицы. Ожидается, что корпорация «Ростех», в которую входит завод, проведет конкурс на застройку 9,5 га среди девелоперов, соответствующий ППТ должен быть утвержден КГА в ближайшее время. Планируется, что на месте завода, а также заводского стадиона появится 100 тысяч кв. м недвижимости.

Кроме того, не против редевелопмента и концерн ПВО «Алмаз-Антей», который планирует переехать на новую площадку на проспекте Обуховской обороны, а участки на Лесном проспекте и Кантемировской улице отдать под застройку. Соответствующее исследование концерн заказывал консультантам осенью 2015 года.