Смольный провел инфраструктурный маневр

Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что за популистскими акциями стоит не забота о бизнесе, а желание ликвидировать «добровольный» фонд строительства инфраструктуры, на счетах которого растворились 1,5 млрд рублей девелоперов.

О бедственном положении строительного комплекса Петербурга сегодня на заседании городского правительства рассказала глава Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Елена Ульянова. По ее словам, отрасль находится в состоянии стагнации: в 2015 году выполненный объем работ по виду деятельности «Строительство» составил 394,7 млрд рублей, что на 7,1% ниже и так не слишком «тучного» 2014 года, объем инвестиций в отрасль снизился на 45%. Численность работников в отрасли в прошлом году сократилась на 10,2%. В 2015 году введено в эксплуатацию 3 млн кв. метров жилья, что на 7,1% меньше по сравнению с 2014 годом, но на 12,2% больше запланированного на 2015 год объема. По оценке комитета, обеспеченность общей площадью жилья по итогам 2015 года составила 24,7 кв. метров на человека (здесь зафиксирован прирост в 1,6%).

В 2015 году введено в эксплуатацию 3 млн кв. метров жилья, что на 7,1% меньше по сравнению с 2014 годом, но на 12,2% больше запланированного на 2015 год объема

«Отрасль нуждается в мерах поддержки, которые должны включать как стимулирование потребительского спроса, так и формирование спроса на новые проекты», - заявила для затравки Елена Ульянова. Ряд стимулирующих мер у комитета уже подготовлен, но касается он преимущественно первичного рынка. Так, город готов увеличить средства на приобретение жилья для очередников в проектах городских девелоперов. Кроме того, Смольный может предоставить налоговую льготу для физических лиц. При покупке квартиры, введенной в эксплуатацию в 2015-2016 годах, граждане смогут в течение трех лет не платить налог на имущество.

Если данная норма будет принята, то она будет распространяться на договоры, заключенные в 2016 году. При этом она будет действовать как в отношении договоров купли-продажи, так и договоров долевого участия. На вторичку, к сожалению, новая льгота распространяться не будет. Тем не менее эти меры, по мысли комитета, должны вернуть объем спроса на «первичку», упавший в 2015 году на 15-25%.

Но основным посылом госпожи Ульяновой стало возвращение к строительству за бюджетный счет или обязательному выкупу объектов социальной инфраструктуры у городских застройщиков. Как рассказала госпожа Ульянова, чтобы ускорить темпы ввода социальных объектов для обеспечения потребности растущего населения Санкт-Петербурга (а сейчас за счет средств бюджета вводится в 5 раз меньше объектов дошкольного образования и в 4 раза меньше объектов общего образования, чем того требует демографический прогноз до 2020 года), комитет предлагает застройщику два варианта работы с «социалкой». Первый - старая схема, по которой объект строится за счет инвестора, а город выкупает его по проектной стоимости строительства с учетом ежегодной индексации и эксплуатирует самостоятельно. Второй вариант предполагает рассрочку выкупа городом детсадов и школ. При этом инвестор строит и эксплуатирует объект самостоятельно в течение 5 лет с момента ввода в эксплуатацию, затраты здесь также индексируются.

Основным посылом госпожи Ульяновой стало возвращение к строительству за бюджетный счет или обязательному выкупу объектов социальной инфраструктуры у городских застройщиков

«Помимо решения проблемы обеспеченности образовательными учреждениями, данная мера позволит сохранить рабочие места в строительной отрасли и обеспечить минимальную доходность при нулевом уровне рисков», - уверены в комитете. Но радоваться застройщикам, как оказалось, рано. По словам госпожи Ульяновой, за бюджетный счет «социалка» будет строиться только в районах сложившейся застройки, то есть там, где уже есть школы и детские сады, но в результате ввода новых домов возникает дефицит мест. На проекты комплексного освоения территорий, а также на кварталы, строящиеся в удалении от существующей застройки, эта норма распространяться не будет, и бизнес продолжит строить детсады за свой счет.

В этом случае вся смольнинская риторика о поддержке качественной жилой среды в благоустроенных проектах комплексного освоения и публичное осуждение уплотнительной застройки выглядит странно. Обнародованная мера как раз продолжает давить на КОТы и стимулирует «уплотниловку».

Напомним, полностью бюджетное финансирование создания социальной инфраструктуры городских микрорайонов осталось в эпохе Валентины Матвиенко. С приходом на пост главы города Георгия Полтавченко политика Смольного по отношению к застройщикам ужесточилась. Профсообщество хорошо помнит его речь перед ЗакСобранием в 2013 году под лозунгом «Петербург сосредотачивается», в которой губернатор, по сути, постулировал переход от бюджетного финансирования инфраструктуры к частному.

«На новых территориях бизнесу так или иначе придется участвовать в создании транспортной, инженерной, коммунально-бытовой и социальной инфраструктуры», - говорил тогда господин Полтавченко. Как рассказывал позже экс-глава Комитета по строительству Михаил Демиденко, в 2012-2013 годах власти фактически заморозили согласование выдачи граддокументации по всем новым жилым проектам, вынудив застройщиков согласиться на кабальные условия Смольного.

В 2013 году строительный блок под руководством Марата Оганесяна и Михаила Демиденко предложил делать добровольные пожертвования на создание новых мест в объектах образования

Однако обременения, напомним, коснулись не только новых территорий. Тем застройщикам, кто реализовывал точечные проекты в застроенных кварталах, где уже есть школы и детсады, в 2013 году строительный блок под руководством Марата Оганесяна и Михаила Демиденко предложил делать добровольные пожертвования на создание новых мест в объектах образования. Взносы поступали на лицевой счет в бюджет города.

Размер взноса рассчитывался исходя из затрат на создание одного места в детском саду в 1,2 млн рублей за место, в школе нужно было «отстегнуть» 1,4 млн рублей. Число мест определялось тогдашней редакцией РНГП. Но на деле участники рынка признавались, что взносы оказались совсем не добровольным пожертвованиям, и были неприятно удивлены тем фактом, что на их деньги планируется инфраструктура под объекты других застройщиков и в других районах города.

Но в конце апреля 2015 года Марат Оганесян покинул Смольный и про его детище, фонд благотворительных инфраструктурных взносов, все бы благополучно забыли, если бы не одно «но» - к декабрю 2015 года, по данным координатора НОСТРОЙ по Петербургу Алексея Белоусова, на этом спецсчете было собрано более 1,5 млрд рублей средств застройщиков, однако ни одного построенного объекта строители не увидели, более того, нет даже информации о проектировании таких объектов. Тогда вице-губернатор Игорь Албин пытался оправдаться тем, что бюджет действует по принципу «одного котла», что деньги замешались в кучу, но обещал их найти. Пока так и не нашел…

По всей видимости, новая инициатива экономического блока Смольного - это попытка «по-тихому» закрыть историю со спецсчетом и растворившимися деньгами, подменив идею с фондом бюджетным строительством. Или, быть может, новыми льготами Смольный пытается «замолить» эти полтора миллиарда…

Мнение

Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:

Аналогичная программа пока успешно действует в Ленобласти и, конечно, такое решение в Петербурге можно только приветствовать. Сейчас строительство социальной инфраструктуры существенно увеличивает конечную стоимость квадратного метра для покупателя квартиры.

Насколько конкретно - зависит от объема жилого фонда в проекте, этот показатель может доходить до 7-10%. Решение, принятое Смольным, безусловно, увеличит интерес застройщиков к освоению территорий в черте Санкт Петербурга, которое без подобной инициативы власти было экономически нецелесообразным. Помимо прочего, это решение позволит сохранить, а, возможно, и увеличить количество рабочих мест в отрасли.

Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная стрела»:

Этого шага профессиональное сообщество ждало давно. Тот факт, что в политике Смольного наметилась определенная оттепель, однозначно пойдет на пользу рынку строящейся недвижимости. Ремарка о том, что город готов выкупать сады и школы только в проектах уплотнительной застройки, конечно, не вполне целесообразна, но даже в такой трактовке инициатива властей не может не радовать.

Строительные компании, проекты которых попадут под действие новой программы, смогут сэкономить серьезные суммы, направляя высвобожденные средства либо на снижение стоимости квадратного метра, либо на новые проекты.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»

Для того чтобы оценить полезность этой идеи и перспективы ее реализации, необходимо дождаться окончательной редакции. Нюансы меняют все. Например, дополнение о том, что мера будет распространяться на жилье, которое строится в уже существующей застройке, означает, что Смольный планирует поддерживать точечную и уплотнительную застройку, ведущуюся в более дорогом сегменте. На мой взгляд, стратегически важнее поддерживать комплексное освоение территорий, которое позволяет создавать комфортную и целостную среду.

Не верится, что процедура будет оперативной, потому что финансирование, выделяемое из городского бюджета, таким не бывает никогда. Поэтому ожидать мгновенной реакции, которая позволит «высвободить» средства из уже согласованных и строящихся проектов, не приходится.

Если решение будет принято и его реализация действительно начнется, то заметный положительный эффект для себестоимости проектов мы сможем наблюдать через 2-2,5 года. Разумеется, это не значит, что таким эффектом нужно пренебрегать. Данная инициатива должна повысить инвестиционную привлекательность города.