Общественным инициативам прописали долгий путь Общественным инициативам прописали долгий путь спецпроект
Санкт-Петербург погода в Петербурге
Доллар 92.26
Евро 99.71
Юань 1.27

Уплотнительные башни

 Фото: Михаил Немировский Фото: Михаил Немировский Градсовет одобрил концепцию строительства трех башен на Парашютной улице. Инвестору, связанному с бывшим топ-менеджментом «Мостостроя-6», разрешили отклониться от предельно допустимой высоты и возвести 75-метровые доминанты

Жители соседнего «Юбилейного квартала», которых новый проект отрежет от магистрали, с опаской ждут строительства этих высоток уже несколько лет: они потеряют не только вид из окна и парковочное место, но и социальные объекты, которые «ЛенСпецСМУ» обещало им в далеком 2008 году.

Открывая заседание, глава КГА Владимир Григорьев отметил, что оно будет не вполне обычное, потому что первое в своем роде: вступившие в силу в конце июня новые Правила землепользования и застройки, напомним, установили для всех городских районов вне исторического центра предельную высоту в 40 метров. «Это та высота, когда градостроительные ошибки не так критичны», - объяснил на заседании чиновник. Однако для тех или иных кварталов есть возможность отклониться от этого лимита, когда это отклонение обосновано. Обосновывать превышение высоты нужно как раз на градсовете, а после его визы эта заявка идет на окончательное одобрение в комиссию по землепользования и застройке.

Первым проектом, который попросили «сделать повыше», стало строительство жилого дома со встроенным детсадом и коммерческими помещениями по адресу: Пригородный, участок 204. Речь идет о квартале, ограниченном Парашютной улицей, перспективной пробивкой Шуваловского проспекта и проспектом Королева. Если еще точнее - об узком участке в квартале 78А, ютящемся между Парашютной и корпусами «Юбилейного квартала».

Проектировщиком выступила студия «Земцов, Кондиайн и партнеры». По словам гендиректора студии Юрия Земцова, перед архитекторами стояла задача визуально закончить застройку этого квартала, и они не придумали ничего лучше, как поставить на границе квартала некую акцентирующую доминанту. Для этой территории в новых ПЗЗ было возможно отклонение до 90 метров, но студия решила ограничиться тремя 75-метровыми высотками (24 этажа, как и в «Юбилейном квартале»), которые будут соединены между собой на уровне 1 - 2 этажей. Эти этажи площадью почти 3 тысячи кв. метров будут вмещать в себя коммерческие помещения и детсад на 120 мест. Сами башни будут развернуты к Парашютной улице под углом в 45 градусов - это акцентирует застройку, избавив от эффекта «стенки». Кроме того, на верхних трех этажах будет сделан небольшой отступ для создания силуэта застройки.

Площадь всего участка составляет 2,4 га, но застроить планируется только небольшой клочок в 0,3 га. Общая площадь квартир в итоге составит 29,2 тысячи кв. метров

Такое случается нечасто, но представленный Земцовым проект членам Совета понравился. Рецензент, глава «Студии 44» Никита Явейн, назвал его «грамотным, трезвым», похвалил рациональный генплан, разворот домов и их выверенную скученность в северной части пятна.

У архитектора Юрия Митюрева возникли претензии к детсаду: «В таком виде вам его не согласует районная администрация, больше чем уверен, что потребуют бассейн». Но в целом все эксперты хвалили предложенную высотность (плохая высота - у соседнего «Юбилейного квартала», а доминанта на магистрали должна быть акцентом) и фасадные решения.

Сюрприз для жителей

Столь позитивный настрой архитекторов вряд ли разделят жители соседнего «Юбилейного квартала», которые ждали от этого участка совсем другой роли в судьбе своего жилого комплекса.

Так, в октябре 2007 года застройщик «ЛенСпецСМУ» утвердил проект планировки территории в 63 га между проспектами Королева, Шуваловским и Парашютной улицей. Согласно документу, на участке в 2,4 га, выходящем на Парашютную, застройщик планировал разместить три четырехэтажных здания: баню на 140 мест, профучилище и образовательный многофункциональный комплекс. Однако, по данным жителей «Юбилейного квартала», накопивших сотни томов переписки с КГА по поводу этого участка, когда компания «ЛенСпецСМУ» расставляла по территории городские объекты, она не учла интересы собственника участка, компании «Комтек», которая владеет пятном с июня 2004 года. Позже, уже в 2011 году, территория была размежевана - и так появился, в частности, «отрезанный ломоть» в виде вытянутого участка вдоль Парашютной. А конфликт интересов остался.

В 2013 году в ответ на письменное обращение жителей квартала администрация Приморского района сообщила, что при разработке проекта планировки территории кварталов 75А и 78А района Каменка действительно не были учтены интересы собственника земельного участка с кадастровым номером 4281:117. «В связи с чем, в настоящее время ведутся работы по корректировке утвержденного проекта планировки, с целью размещения многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями», - говорится в ответе за подписью экс-замглавы района Дмитрия Соболева.

С тех пор жители «Юбилейного квартала», а особенно корпусов, выходящих на Парашютную, живут в страхе грядущей застройки. Одна из самых частых фобий - дефицит парковочных мест. Сейчас многие жильцы квартала паркуют автомобили в большом «кармане» улицы. Многим проще оставить машину на Парашютной и утром сразу выехать в поток, нежели продираться узкими проулками квартала к проспекту Королева. Но в проекте Юрия Земцова никакого кармана нет. Взамен жителям нового дома обещают открытый паркинг на 197 мест. При этом по нормативу должно быть минимум 400, но проектировщики посчитали, что оставшиеся места найдутся в запроектированном многоэтажном паркинге на территории «ЛенСпецСМУ». «Жильцы повесятся от шума машин. Правда, если все кругом застроят и упадет скорость потока, то и шум снизится», - иронизируют в сети жители квартала. Многие рискуют лишиться отличного вида на Шуваловский карьер и лесопарк.

Жители вполне оправданно предъявляют претензии компании Вячеслава Заренкова. Ведь покупали они один продукт, с социальными обещаниями под боком, а получили ковровую застройку перед окнами. «Пусть макет меняют, а обещаний-то, обещаний! Баня, музшкола, спорткомплекс! На конкретный вопрос про пустые участки лично отвечали: “Да ну что вы, там коммуникации проложены только под указанные объекты и ничего другого не построят!» - рассказывают жители.

Есть и более радикальные высказывания: «Это очень сильно попахивает, что город нас кинул на эти соцобъекты. Причем весьма цинично. Это как если бы они продали пятна под детсады и школы у нас во дворах под частную застройку».

Многие жители в принципе не верили, что на этом кусочке земли (шириной около 55 метров, к слову) можно что-то построить, а если и возможно, то не более 4 этажей. Больше всего кивали на линии электропередач на участке. Однако проектировщики все-таки умудрились обойти эту проблему: в зоне ЛЭП будет полоса озеленения (требуется по нормам градпроектирования) и парковки, а сама застройка начнется сразу после того, как ЛЭП уйдет на другую сторону Парашютной.

«Общественный контроль» обратился в холдинг «Эталон» с целью выяснить, как стала возможна такая ошибка и как в компании объясняли жителям отсутствие заявленных социальных объектов. Но в компании эту тему комментировать отказались.

Наследие «Мостотреста»

Впрочем, паниковать из-за выросшей перед окнами «ширмы» жителям квартала преждевременно, речь идет только о концепции застройки, живых денег, которые могут быть вложены в строительство высоток, пока нет, а вот живая заинтересованность в продаже площадке есть уже очень давно.

Согласно протоколу градсовета, официальным заказчиком концепции является один из собственников участка - Валерий Жоров. Именно он после покупки земли, уже в 2014-м, инициировал корректировку проекта планировки с тем, чтобы на месте социальных объектов поставить парковки и жилье, и к апрелю 2016 года новый ППТ был согласован.

Господин Жоров и индивидуальный предприниматель Дмитрий Березин активнее всех поднимают целину жилищного строительства на Каменке. Так, в декабре 2014 года через депутата Никешина Жоров и Березин добились перевода 10 га в Каменке под деловую застройку, а 65 га - под многоэтажное строительство. Они же хотели перевести участок леса (рядом с ЖК «Шуваловский» Группы ЛСР) в этом микрорайоне из зоны ТР2 в зону многоэтажной застройки, но комиссия это предложение не пропустила.

Помогает им в этом петербургский миллиардер, глава холдинга Nordest Игорь Минаков, с которым Жоров давно знаком по управлению в прошлом крупнейшим дорожным предприятием «Мостострой-6» и банком «Объединенный капитал». Господин Жоров и его жена, по данным СМИ, до последнего времени владели 41% полуразрушенного «Мостростроя-6». Минаков же считался основным владельцем предприятия, но в последнее время он отношение к компании отрицал. Более того, СМИ со ссылкой на источники в отрасли сообщали, что между Минаковым и Жоровым весь 2015 год шла борьба за контроль над компанией, которая закончилась ожидаемым банкротством.

Однако корпоративный конфликт, судя по всему, хорошему бизнесу не помеха. На градсовете интересы Валерия Жорова представляла именно ГК Nordest господина Минакова. Архитектор Юрий Земцов в разговоре с «Общественным контролем» признался, что господина Жорова ни разу не встречал, а переговоры и заказ получал именно от ГК Nordest. «Это непосредственно девелопер проекта, они и будут строить», - заявил архитектор.

В компании же просят не торопить события. По словам директора по развитию холдинга Вячеслава Мельникова, речь идет только о предварительной концепции объемно-пространственных решений, компании было важно получить желанную высоту, а о реальных инвестициях говорить преждевременно.

Полноценных девелоперских проектов у Nordest пока не было. Компания управляет и сдает в аренду 16 объектов коммерческой недвижимости, управляет земельным банком общей площадью более 400 га под жилое и коммерческое использование. Не исключено, что и сейчас она выступит в качестве ленд-девелопера и перепродаст проект на финальной стадии согласования. Тем более что опыт продаж в этой локации у компании огромный: холдинг Игоря Минкова продал пятна крупнейшим городским застройщикам на Каменке (Группе ЛСР и Setl City) по бартеру - в обмен на пул квартир в проекте. В проектной декларации «Чистого неба» так и сказано, что Setl City земля принадлежит на основании договора аренды, а право собственности - у Игоря Минакова, Анны Персияновой и Дмитрия Березина.

Впрочем, продать именно этот проект, возможно, будет труднее. По данным «Общественного контроля», активной реализацией этого участка на профильных сайтах и даже на avito.ru господин Жоров занимается с 2013 года, но безуспешно. Стоимость актива при этом постоянно скачет - от 230 млн до 380 млн рублей.

Эконом - и то с трудом

По мнению экспертов, посадить точечный проект в столь конкурентную среду будет трудно. Проект расположен в активно застраивающейся зоне Каменка. В настоящее время здесь ведется строительство сразу нескольких проектов комплексного освоения территорий, таких как «Чистое Небо» (Setl Group), «Шуваловский» (LSR), «Комендантский, 58» (Legenda), «Граффити» («Ойкумена»), Ultra City («Северный город»), говорит Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге. «Особенностью этих проектов является хороший имидж застройщиков и высокий уровень наполнения внутренней инфраструктурой. Это дает им определенное преимущество перед новым проектом, который уступает им по масштабу. Также слабой стороной этого проекта является его расположение вдоль Парашютной улицы, которая после заселения крупных проектов будет отличаться интенсивным трафиком. С учетом его недостатков и сильной конкуренции в этой локации логично строить жилой комплекс эконом-класса», - отмечает эксперт.

С такой оценкой не согласен вице-президент NAI Becar Илья Андреев: «Заявленный объем вряд ли поможет изменить сложную ситуацию с инфраструктурными объектами в районе. Несмотря на это, спрос на жилье в данной локации стабильно высокий, поэтому у проекта весьма хорошие перспективы. Объем инвестиций составит порядка 1,2 млрд».

Фото Михаила Немировского.

Материалы по теме
 
Человек города Человек города: Ольга, начинающий журналист, 22 года Какое место в Петербурге придает вам сил?
Самое читаемое
Комментарии