Редевелопмент с министерскими амбициями

В начале 2017 года вступит в силу закон о развитии промышленных зон, накануне на документе появилась президентская подпись. Как заявляют в Минстрое РФ, благодаря закону регионы смогут вовлечь в жилищное строительство от 20 до 25% промплощадок, которые ранее по тем или иным причинам оставались неосвоенными. «Закон в первую очередь дает четкое определение самой промышленной зоны и устанавливает условия, при наличии которых в отношении таких территорий может быть принято решение о комплексном развитии», - рассказал министр строительства Михаил Мень. По его словам, закон детально определяет этапы процесса комплексного развития промзоны: обследование, разработка концепции комплексного развития, определение форм взаимодействия со всеми собственниками, которые находятся на территории промзоны, и утверждение проектов планировки территории.

Благодаря закону регионы смогут вовлечь в жилищное строительство от 20 до 25% промплощадок, которые ранее по тем или иным причинам оставались неосвоенными.

Напомним: согласно закону, поводов для решения о разработке концепции и впоследствии о развитии самой зоны (инициировать ее могут как власти субъекта и муниципалы, так и физлица - собственники участков) может быть несколько. Например, аварийное состояние капитальных построек: как минимум половина зданий должна быть повреждена более чем на 30% в результате неиспользования или использования с нарушением технических регламентов.

Еще один повод - непрофильная работа предприятий (таким образом законодатели закрывают проблему промышленных цехов, нарезанных на офисные клетки и склады) - доля выручки от основной производственной деятельности в общей выручке организаций, работающих в промзоне, составляет менее половины.

Третье условие - использование более половины участков не соответствует градостроительным регламентам и установленным видам разрешенного использования.

Собственники могут вложиться в проект, продать имущество городу или сдать в аренду, создать закрытый паевой фонд, инвестиционный акционерный фонд или хозяйственное партнерство.

Далее готовят концепцию развития промзоны: прописывают источники финансирования, варианты господдержки, обязанности и степень участия сторон. В том числе власти должны договориться с собственниками зданий и участков в промзоне об условиях участия в проекте редевелопмента. Собственникам дается время на выбор формы участия. Они могут вложиться в проект, продать имущество городу или сдать в аренду, создать закрытый паевой фонд, инвестиционный акционерный фонд или хозяйственное партнерство.

У несговорчивых выбора не будет: если за 2 месяца владельцы активов не выберут форму участия, власти смогут изъять объект для госнужд. Но возмездно - выплатив деньги (оценку актива проведут сами власти) или выделив другой участок. Таким образом правительство планирует решать проблему так называемых «красных директоров» - градостроительных якорей развития агломераций. По большей части это люди, тем или иным образом завладевшие промышленными объектами в 90-е, живущие, как правило, за рубежом и получающие стабильную прибыль от аренды производственных помещений и участков.

Также расшивается и проблема объектов, нарезанных на мелкие лоты: как правило, девелоперам не удается договориться со 100% собственников -  и полуразваленный промобъект продолжает «украшать» центр Петербурга. Яркий тому пример - «Красный треугольник» на Обводном канале.

Принуждение к консенсусу

Участники рынка закон встретили с оптимизмом, но сдержанным. «Безусловно, теперь редевелопмент станет проще. Закон подразумевает изменение налогообложения для собственников недвижимости на промышленных территориях. Эта недвижимость досталась собственникам еще в 90-е, они сдают ее по минимальной ставке под склады или небольшое производство, и их такое положение дел устраивает. Они не готовы развивать территорию или продавать свою собственность. Из-за этого территории бывших производств простаивают, крупные инвесторы не могут реализовать здесь проекты из-за отказа мелких собственников продать их недвижимость», - говорит Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова». По его словам, после принятия соответствующего закона у собственников будет два выхода: либо поднимать ставки аренды, что, возможно, сделает их предложение неконкурентоспособным, либо развивать за свой счет свой объект в соответствии с общим планом развития территории.

После принятия закона у собственников будет два выхода: либо поднимать ставки аренды, что, возможно, сделает их предложение неконкурентоспособным, либо развивать за свой счет свой объект.

«Принятие закона даст дополнительные инструменты государству и собственникам для реализации редевелопмента городских территорий. Закон устанавливает механизмы вовлечения всех собственников земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах промзоны, в процесс комплексного развития. Но основной проблемой редевелопмента останется наличие у объекта нескольких собственников, планы по застройке которых сильно отличаются», - уверена Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar.

По словам Василия Довбни, директора департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, новый закон может стать дополнительным инструментом для изменения функциональных зон участков по Генплану и Правилам землепользования и застройки.

С коллегами не соглашается партнер компании Rusland SP Дмитрий Лехмус. По его мнению, закон не предлагает поиск консенсуса, общественное согласие по вопросам развития или преобразования той или иной территории не требуется. «Об этом на этапе подготовки данного документа предупреждали в том числе различные эксперты. Скорее закон позволяет более жестко диктовать собственникам условия», - констатирует эксперт.

Где строить?

Как рассказали в Минстрое, после вступления закона в силу, Смольный тут же активирует опцию принудительного редевелопмента, в результате чего в Петербурге может быть вовлечено в оборот 7,8 тысячи га промзон, на которых может быть построено 195 млн кв. метров недвижимости. «Общественный контроль» обратился к участникам рынка с просьбой прокомментировать министерские ожидания.

В Петербурге может быть вовлечено в оборот 7,8 тысячи га промзон, на которых может быть построено 195 млн кв. метров недвижимости.

По данным Василия Довбни, коэффициент плотности многоэтажной застройки в среднем составляет около 2 кв. метра жилья на 1 кв. метр земли. «Если принимать в расчет планы по возведению 195 млн кв. метров, застройка будет существенно более плотной. На 7,8 тысячи га, по нашим оценкам, возможно возвести только 150 - 160 млн кв. метров», - рассказал эксперт.

Теоретически уместить на 7,8 тысячи га 195 млн кв. метров жилья можно, но при этом плотность застройки составит примерно 25 тысячи кв. метров жилья на один га, подсчитал Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела». То есть, если соблюдать нормативы по озеленению, парковкам и т.д, эти территории будут застроены высотками по 25 - 27 этажей, а значит, заранее не вписываются в позицию Смольного по развитию «серого пояса».

Напомним: еще в 2013 году, отчитываясь перед ЗакСом, глава города Георгий Полтавченко пообещал, что забор из многоэтажек в городских промзонах, окаймляющих исторический центр, он выстроить не даст, завещав формулу: треть под жилье, треть под социалку, треть – рекреация. Его позицию Смольный начал воплощать в жизнь только в 2016 году: КГА объявил конкурс на разработку концепции редевелопмента трех пилотных зон южнее Обводного канала. Впрочем, в Смольном признаются, что итоговая концепция будет не руководством по развитию этих площадок, а всего лишь неким урбанистическим исследованием.

В Петербурге к промышленным территориям относится 19 тысяч га земли, что составляет 13,6% от общего объема земельных участков в городе.

По данным комитета по земельным ресурсам, в Петербурге к промышленным территориям относится 19 тысяч га земли, что составляет 13,6% от общего объема земельных участков в городе. Только на территории исторического центра Петербурга расположено 200 промышленных предприятий. «Однако не все эти территории возможно использовать под строительство жилой недвижимости в связи с невозможностью перевода данных участков под жилую функцию», - говорят в NAI Becar. В компании Peterland подсчитали, что в Петербурге есть 26 крупных недействующих промышленных площадок площадью от 50 га. Они занимают более 6,1 тысячи га. Большая часть из них находится за Обводным каналом и на Выборгской стороне.

Однако кризисные явления в экономике, дороговизна подготовки участков и жесткое охранное законодательство ставят любые планы по застройке бывших заводов под большой вопрос. Процесс редевелопмента производственных зон, по мнению Дмитрия Лехмуса, тормозят два фактора: необходимость решать вопросы с экологией, включая санитарно-защитные зоны от соседних предприятий, и большое количество охраняемых объектов на промплощадках. «Неплохо было бы провести и уточнение по памятникам в границах производственных зон, принять четкую позицию о том, что, собственно, охраняется. Эти решения должны быть четким и однозначными, тогда есть шанс привлечь инвесторов на сложные площадки», - говорит эксперт.

По словам господина Урусова, есть много желающих заняться редевелопментом, однако «впоследствии город может навесить на них такой дополнительный объем работ по строительству транспортной инфраструктуры, что они сами удивятся, зачем взялись за этот проект». Инфраструктурные ловушки делают редевелопмент в конечном итоге достаточно дорогим удовольствием. По данным директора по строительству ЗАО «Строительный трест» Леонида Кузнецова, затраты на проект редевелопмента могут быть на 20 - 30% выше жилищного строительства на подготовленных участках. «Но допускаю, что в зависимости от участка конечные затраты могут быть выше и на 100% по сравнению с работой в гринфилде», - признается эксперт.

Наконец, есть и еще один, чисто рыночный фактор, останавливающий застройщиков от выхода на бескрайние просторы промышленных площадок. «Рассуждая о таких объемах строительства (195 млн кв. метров), нужно думать не только и не столько о возможности возведения жилья, сколько о возможности его продать. Нужно понимать, за какое время эти сотни миллионов выйдут на рынок. Как быстро будут проданы?» - задается вопросом региональный директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе Юлия Ружицкая. Например, жилой проект холдинга «Цивилизация» рассчитан на 9 лет. Сроки потребления рынком почти 200 млн кв. метров жилья уходят в бесконечность.

У господина Кузнецова есть ответ, но не самый позитивный: «До экономического спада данные территории были крайне интересны, но с учетом новых ПЗЗ и снижения спроса на недвижимость стоимость земельных участков под редевелопмент сегодня не растет».

Кто пробьется

Но, несмотря на очевидные сложности, преобразование промышленных площадок в Петербурге не останавливается, пусть и не в заявленных Минстроем объемах. Так, одним из центров «элитного» редевелопмента стал Петровский остров, последней о планах по строительству более 50 тысяч кв. метров заявила ГК «Кортрос».

Но, несмотря на очевидные сложности, преобразование промышленных площадок в Петербурге не останавливается, пусть и не в заявленных Минстроем объемах.

Преобразование ждет и площадки вдоль Октябрьской набережной, например территорию завода «Пигмент» (400 тысяч кв. метров жилья).

«Согласно поправкам в Генплан города, появились территории, которые теперь относятся к зонам жилой застройки, - отмечают в Colliers International. - Новое назначение получили, например, территории таких предприятий, как завод “Знамя труда” на набережной Охты, энергомеханический завод на улице Невзоровой, ОАО “ЦНИИМ” на Парадной улице, а также “Санкт-Петербургский завод Прецизионного станкостроения”». Кроме того, территория вдоль Обводного канала подходит под жилой и коммерческий редевелопмент, постепенное развитие ждет зону у метро «Ладожская» вдоль берегов Охты, перспективными для редевелопмента также являются Синопская набережная и Выборгская сторона.

Практически единогласно эксперты отмечают потенциал территории завода «Самсон» в Московском районе, концепция застройки которого подразумевает возведение на ней свыше 540 тысяч кв. метров жилья, гостиниц, коммерческих площадей. Ряд участков на территории завода уже распродан: ГК «Лидер Групп» строит ЖК «Сириус», идут продажи и строительство в ЖК «4YOU» архангельской компании «Аквилон-Инвест», всю остальную площадку в перспективе застроит столичная ГК «Мортон» вместе с Московским индустриальным банком. Также в этом году «ЛенСпецСМУ» планирует начать строительство ЖК «Галактика». На территории Варшавского вокзала появится около 680 тысяч кв. метров.

Справка «ОК-информ»

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», самым масштабным проектом редевелопмента, находящимся в настоящее время в реализации, является ЖК «Цивилизация» от Группы ЛСР в Невском районе на 800 тысяч кв. метров жилья. В топе и еще один проект холдинга - ЖК «София» на территории керамического завода во Фрунзенском районе (около 300 тысяч кв. метров). Несколько проектов совокупным объемом в 550 тысяч кв. метров жилья реализуются на территории Артиллерийского ремонтного завода в Калининском районе (торги в 2015 и 2016 годах выиграли ГК «КВС» и «РосСтройИнвест»). Традиционно в лидерах редевелопмента и холдинг «Эталон» Вячеслава Заренкова. Здесь прежде всего идет речь об освоении площадки «Московская-Товарная» и проекте «Царская столица» на 250 тысяч кв. метров жилья.

По оценке экспертов, около 30 жилых комплексов из 241 реализуемых в настоящее время на первичном рынке Петербурга (порядка 12%) являются площадками редевелопмента. Четверть всех проектов сосредоточена в Невском районе, 20% - в Адмиралтейском, 14% - в Московском. Всего на бывших промплощадках заявлено проектов на 10 млн кв. метров жилья.