Реновация в ожидании реанимации

В очередной раз пересказывать историю одной из самых скандальных программ городского хозяйства уже кажется моветоном. За восемь лет работы закон возмужал, набил шишек, рассорил жителей, бизнес и власти, но так и не придумал кем будет, когда вырастет. А от повторяющихся как мантры проблем со стартовыми пятнами, уплотнительной застройкой и дефицитом социальной инфраструктуры веет такой же безысходностью как из заплесневелых помещений «Зенит-Арены».

Лучше всего характеризуют проблему промежуточные итоги реализации программы: «СПб Реновация» за ударную восьмилетку построила 9 домов на 66 тысяч кв. м жилья (1% от программы), а к январю 2019 года (окончание программы) будет построено 800 тысяч кв. м. (вместо 8,4 млн кв. м), из них городу вместо миллиона «квадратов» - только 62 тысячи. А «Воин-В» Олега Глущенко введет 35 тысяч кв. м жилья вместо запланированных 270 тысяч кв. м. Город получит лишь 7% от обещанного.

В то же время, как писал «Общественный контроль», Смольный от программы отказываться не собирается и до 1 ноября представит поправки в городской закон № 238-39 о развитии застроенных территорий. По данным нашего издания, сегодня инвесторы получили письмо из комитета по строительству с просьбой дать предложения по корректировке закона и направить представителя в специальную рабочую группу.

Как Смольный будет выправлять ситуацию, пока непонятно, но эксперты уверены: пациенту уже не помочь.

Сценарий 1. Изъятие проблемных кварталов

Сейчас в «красной» зоне программы реновации находится 9 кварталов, где «СПб Реновация» не может начать работу из-за отсутствия стартового пятна. Это Щемиловка, Тихорецкий 55, Гражданский 17-17А, Автово 7, 8, 9, Ульянка 6, Дачное 5 и три участка в Московском районе (кварталы 7-10, 9 и 13-14-16 западнее Варшавской железной дороги).

Жители этих кварталов, которые регулярно выказывали обеспокоенность планами инвестора и заранее называли реновацию уплотнительной застройкой, могут добиться своего: никакой реновации и нового жилья у них не будет в принципе. Летом на встрече с жителями Гражданки вице-губернатор Игорь Албин заявил, что власти готовы изъять из программы кварталы, реновация которых не может стартовать из-за отсутствия стартовых пятен. «Если мы видим тупик и свободных земельных участков под застройку нет, такие территории необходимо изымать из программы. Но, изымая проблемные участки, мы будем увеличивать социальные обременения инвестора на тех территориях, которые находятся в “зеленой зоне”, где программа реновации работает», - растолковывал активистам вице-губернатор.

Впрочем, как именно поправки в закон смогут выкинуть из программы - непонятно. Позиция КИО в этом вопросе однозначна: по итогам торгов 2008 года с компанией было заключено четыре инвестдоговора развития территорий. В каждом из них перемешаны уже застраиваемые и проблемные кварталы. Существенное изменение этих договоров означает пересмотр условий конкурса, а это запрещено законом.

Кстати, несколько месяцев назад на запрос депутата Ковалева пришел ответ от вице-губернатора Албина, в котором говорится, если кратко, что с реновацией - полный тупик. Дело в том, что сами договора с «СПб Реновация» и «Воин-В» заключены таким образом, что ничего сделать невозможно. Ни изъять участки, ни наказать инвестора. А город вообще не является участником договора.

При этом поправками в закон от 2008 года нельзя изменить ровным счетом ничего, объясняет директор Центра экспертиз «Эком» Александр Карпов. Даже если изменения внести, они не будут иметь обратной силы и могут оказать эффект только в части продления программы. «Программа идет по соглашению, которое заключено на определенных условиях. А какое отношение закон будет иметь к сделке, которая уже заключена?» - комментирует эксперт.

Сценарий 2. Принудительное расселение

В новом варианте закона может появиться норма, согласно которой жители хрущевок элитного Московского района могут дружно перебазироваться куда-нибудь в Колпино… в принудительном порядке. Об этой инициативе Смольного вполне открыто еще в начале лета говорил глава комитета по строительству Сергей Морозов.

Основные законодательные изменения должны касаться процесса расселения жителей домов, попавших в программу реновации - радостно поддерживают смольнинские начинания в «СПб Реновация». Как рассказали «Общественному контролю» в компании, сейчас прежде всего нужен местный или федеральный закон, который позволит принудительно выкупать квартиры в домах, участвующих в адресной программе развития застроенных территорий (РЗТ), по рыночной цене. Это позволит избежать ситуаций, когда последние жители расселяемых домов начинают выдвигать инвестору заоблачные требования по выкупу их недвижимости и шантажировать застройщика и администрацию района.

«Так, в нашей практике был случай, когда за трехкомнатную квартиру в уже признанным однажды аварийным двухэтажном доме в Колпино семья просила 20 млн рублей при рыночной цене чуть более 3 млн рублей. Сейчас похожая ситуация складывается в Красносельском районе, где собственник трехкомнатной квартиры в хрущевке требует за нее 45 млн рублей. Наша принципиальная позиция заключается в том, что мы не соглашаемся платить нерыночные цены. Но на переговоры с такими собственниками уходит много времени, что не дает начать строительные работы в квартале», - говорят в компании.

В «СПб Реновация» вспомнили предложение по изменению Жилищного кодекса, которое правительство Москвы направило в Минстрой РФ. Инициатива предполагает, что власти смогут принудительно выселять в новое жилье тех граждан, которые отказываются съехать из ветхого дома, подлежащего сносу в рамках программы реновации жилищного фонда. «Мы просим, чтобы в Жилищный кодекс было внесено изменение. Если две трети жителей проголосовали за снос и переселение, остальные должны подчиниться этому решению», - рассказывал в СМИ руководитель столичного департамента градостроительной политики Сергей Левкин.

Проблему отсутствия эффективных механизмов расселения можно решить путем принудительного выкупа в связи с изъятием для государственных нужд по инициативе инвестора и за его счет - для этого просто нужно внести реализацию таких программ в основания для изъятия для государственных нужд, говорит Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры». В то же время с идеей о «праве большинства» эксперт не согласен: «не понимаю, в чем тогда право частной собственности, если оно преодолевается каким-то коллективным голосованием посторонних собственнику людей

В принципе - такая инициатива может быть воплощена, считает Александр Карпов, особенно с учетом нового парламентского большинства. «Но большинство означает и полную и безоговорочную ответственность за принятые законы. Ее нельзя будет списать ни на партии-сателлиты, ни на справедливороссов, которые поддержали партию власти. И за насильственное выселение людей из их жилья ответит именно “Единая Россия”, хотя после прошлого созыва им еще есть куда себя дискредитировать, - делится мыслями господин Карпов. - В то же время я не уверен, что новый созыв пойдет на это в ближайшее время и такой закон реально будет принят скоро». 

Сценарий 3. Льготный режим градостроительного нормирования

Еще одна сфера, где «СПб Реновации» хотелось бы законодательно изменить ситуацию, - это градостроительные нормы. Дело в том, что развитие застроенных территорий - это программа, рассчитанная на десятилетия. Для ее реализации необходимо экономическое обоснование, иначе ни один инвестор не сможет просчитать целесообразность своего участия в реновации. «А меняющиеся правила землепользования и застройки (ПЗЗ), региональные нормативы градостроительного планирования и другие законы зачастую ставят крест на планах инвестора и закрывают доступ в кварталы. Поэтому, учитывая длительный характер программы и ее социальную значимость, необходимо законодательно гарантировать неизменность градостроительных норм, действующих на момент подписания договоров РЗТ», - считают в компании.

По мнению господина Некрестьянова, такая возможность в принципе есть: в переходных положениях вновь принимаемых документов можно отражать сохранение параметров застройки, которые были одобрены при предыдущих редакциях закона (например, такая норма есть в новых ПЗЗ, где указано, что применяются параметры ранее утвержденных ППТ до 2018 года)

Особое положение в мире ужесточающегося градостроительного законодательства, очевидно, порадовало бы главу «Воина-В» Олега Глущенко, который будет (уже ясно, что тщетно) пытаться поднять высоту в квартале «Ульянка» и добиться экономической эффективности проекта.

Сценарий 4. Путь ЗакСа

Есть и еще один способ сдвинуть программу реновации с мертвой точки. Как напомнил Александр Карпов, этот вариант был предложен Законодательным собранием еще в 2014 году (принят в третьем чтении 23 апреля 2014 года). Речь идет о законе «Об официальном толковании Закона Санкт-Петербурга "Об адресной программе Санкт-Петербурга "̏Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге"». Этот закон до сих пор находится в подвешенном состоянии, поскольку губернатор вернул его в ЗакС со своими правками, которые оказались, по сути пересказом положений действующего закона. А потом ЗакС просто не стал рассматривать новую редакцию с губернаторскими правками.

Смысл законопроекта в том, что на территориях, включенных в адресную программу реновации, не должно быть зданий, кроме тех, которые включены в программу и идут под снос. По логике и градкодексу в кварталах должно сносится все, кроме объектов культурного наследия. К слову, именно здесь кроется корень социального напряжения в большей части кварталов, ведь основной косяк активистов, которые митинговали на Лиговке и Гражданке, блокировали проезд строительной техники в Ульянке и грозились перекрыть проспект Стачек - это жители именно тех домов, которые, находясь в квартале реновации, под снос не пошли, в итоге вместо нового жилья жители на несколько лет получили бы стройплощадку под окнами и, как им кажется, уплотнительную застройку.

По словам господина Карпова, власти города намеренно «развернули» законопроект, потому что если принять эту норму толкования закона, то внезапно окажется, что большая часть кварталов попали в программу вообще незаконно. «И принятие этого толкования было бы большим репутационным ударом по Смольному, поскольку тогда пришлось бы выяснять, кто заключил незаконную сделку», - говорит эксперт. Впрочем, кто и как составлял программу - не секрет за семью печатями. Одобряли программу губернатор Валентина Матвиенко и «строительный» вице-губернатор Александр Вахмистров. По словам источника, знакомого с ситуацией, тогда в Смольном ходили залихватские настроения: это был политизированный проект с целью показать, что только в Петербурге умеют и могут работать с ветхим фондом и вообще - умеют строить.  

Сценарий 6. Как в столице

Петербург мог бы пойти по столичному пути развития кварталов первых массовых серий. Об этом, кстати, много (но зря) говорил бывший глава комитета по строительству Михаил Демиденко. Схема проста: в программу заливается несколько сотен миллиардов рублей, приходит «подведка» строительного комитета или министерства, а дальше начинается ковровая реновация: всех выселяют в маневренный фонд, все сносят и строят новое жилье «под завязку» - чтобы еще очередникам хватило.

Был и второй путь, подешевле: с 2011 года в столице работает программа «Строительство нового жилья в городе Москве и реновация существующей жилой застройки». Предполагается, что собственники ведут обновление домов за свой счет. Дома надстраиваются дополнительными 4-5 этажами, пристройки увеличивают площадь дома вширь. Финансируют строительство только те жильцы, которым отойдут новые квартиры в надстройке. Но в итоге площади увеличиваются у всех без исключения собственников - те, кто не платил за квартиры, получают дополнительные метры бесплатно. Но, очевидно, столичный путь не для нас. Как говорят в Смольном, надстраивать ветхие хрущевки Петербурга нет никакого смысла - проще сносить, а на ковровое расселение у города нет и не будет денег.

Сценарий 5. Реальный сценарий

И напоследок - реальный сценарий развития событий без победных реляций и лишних надежд. По словам участника рынка, Игорь Албин довольно хитрый экономист - он может попробовать придумать какое-то расширение и продление программы во времени и пространстве, задействовав дополнительные городские ресурсы.

Нужно, чтобы город реально стал третьей стороной этого процесса и полноценным участником отношений между инвестором и жителями, чтобы контролировать соблюдение социальных обязательств.

Это может быть дополнительные участки для инвестора для строительства временного дома, какой-то городской маневренный фонд. «Вопрос в том - найдет ли Смольный юридический механизм для этого. Но если все же они пойдут по такому пути, нужно, чтобы город реально стал третьей стороной этого процесса и полноценным участником отношений между инвестором и жителями, чтобы контролировать соблюдение социальных обязательств, - говорит эксперт. - В принципе это может выглядеть так: мы не будем вас кошмарить, а вы пускаете нас в договор и начинаете работать под управлением». Разумеется, инвесторы не захотят пускать в собственную хозяйствующую деятельность государственного контролера, но они могут оказаться в безвыходном положении. В определенный момент Смольному надоест эта игра и власти прямо пожалуются федералам: «Накануне выборов президента у нас социальная бомба». И владельцам компании («СПб Реновация» принадлежит владельцу холдинга «Русская аквакультура» - экс-«Русское море» - единороссу Максиму Воробьеву) придется пересмотреть позиции. «Воя будет не меньше, чем со стадионом», - шутит эксперт.

Есть и другая точка зрения. «Нужно иметь в виду, что любые албинские инициативы рассчитаны на медиаэффект, на пиар. В этом контексте развивается и ситуация с реновацией - поскольку давление общественного мнения высокое, надо показывать, что что-то власть делает или планирует делать, что путь к светлому будущему виден. При этом с инвестором власти не общаются в принципе, и, если бы в компаниях не читали прессу, о судьбе программы вообще бы не знали», - рассказал «Общественному контролю» источник, знакомый с ходом реновации.

По его словам, контракт у той же «СПб Реновации» заканчивается 1 января 2019 года и всем сторонам понятно, что этого момента ровным счетом ничего с программой сделать нельзя: любое изменение условий станет основанием для оспаривания законности заключения контракта. По словам источника, «проблемные» кварталы и невозможность менять условия - это ловушка как для инвестора, так и для Смольного. Это чемодан без ручки, который власти и бизнес должны будут дотащить до 2019 года.

Эту ручку пытались приладить с помощью кросс-финансирования (работать в убыточных кварталах за счет прибыльных), но сверхприбыли из-за градостроительных ограничений инвестор так и не получил (переплата за расселение людей в Усть-Славянке, лишение второй очереди реновации на Ржевке из-за корректировки 820-го закона «О зонах охраны» и т.д.). «Албин прекрасно знает про все эти проблемы, но в эфир выдает то, что жители хотят услышать. Может, какие-то инициативы и выйдут из Смольного, но они либо заглохнут в ЗакСе, либо заблудятся в протоколах рабочих групп, - уверен собеседник. - Инвесторы готовы переформатировать и программу, и отношения со всеми сторонами, а вот Смольный - нет. У них нет такой мотивации, ведь главное - стабильность».

fotki.yandex