Ипотека: ставки вниз или вверх?

Что сейчас происходит на ипотечном рынке и каким последствиям для населения и бизнеса приведет возможная отмена господдержки с 1 января 2017 года? По этим и другим вопросам высказали свое мнение участники круглого стола «Ипотека как важный фактор развития рынка недвижимости», организованного «Общественным контролем» совместно с порталом  ТТ Finance и прошедшего в Ассоциации Банков Северо-Запада.

Драйвер роста

В первом полугодии и банки, и застройщики заметили все признаки оживления на строительном рынке: объемы выдачи ипотечных кредитов пошли вверх, а граждане начали вкладывать средства в жилье почти как в добрые докризисные времена. Поспособствовало таким неожиданным переменам к лучшему для бизнеса в первом квартале этого года решение Минфина свернуть господдержку ипотеки с 1 марта этого года. На этот период и приходился основной рост продаж квартир.

Впрочем, в марте господдержка все-таки были продлена до конца 2016 года, и затем рынок впал на лето в традиционное затишье. Но буквально на прошлой неделе глава Минстроя РФ Михаил Мень заявил, что больше федеральный центр продлевать льготное кредитование не будет. И теперь участники рынка ожидают, что в конце года (ноябре - декабре) повторится ажиотажный бум первого квартала, а граждане опять попытаются запрыгнуть в отъезжающий поезд с льготными кредитами.

По словам заместителя управляющего головным отделением Сбербанка по Петербургу Анатолия Локоткова, сейчас доля ипотеки с господержкой составляет в среднем 45 - 55% в общем портфеле жилищных кредитов. При этом уже к концу сентября  банк планирует выдать почти 5 млрд рублей кредитов на жилье. «Последний такой рекорд у нас был в феврале, когда объем выдачи составил 6,5 млрд рублей. Сейчас мы видим, что спрос на ипотеку опять пошел в рост, и для нас это хорошие сигналы с учетом новостей про ставки рефинансирования ЦБ», - пояснил он.

Напомним, ставка Центробанка - это, грубо говоря, «цена вопроса», по ней Центральный банк России одалживает деньги коммерческим банкам. А те, в свою очередь, ссуживают их другим участникам цепочки. 16 сентября стало известно, что ставка рефинансирования будет уменьшена с 10,5 до 10% годовых. При этом в Центробанке заявили о ее дальнейшее снижение в первом  - втором  кварталах 2017 года. Локотков напомнил, что сейчас Сбербанк работает с такими ключевыми программами, как ипотека с господержкой, военная ипотека, молодые семьи со ставками от 11,75% годовых, ипотека с материнским капиталом и т.д.

Как отметила заместитель управляющего филиалом «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Мария Батталова, сейчас  «Абсолют» уже выдал жилищных кредитов на сумму 1 млрд 700 млн рублей, а это в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2015 года. «Для нас этот тренд  положительный, так как впереди самый активный для ипотечного рынка сезон», - подчеркнула она и добавила, что всего по итогам этого года филиал в Санкт-Петербурге может выдать свыше 2 млрд рублей. Доля ипотеки с господдержкой по «Абсолют Банку» составляет сейчас 60 - 65%. «В настоящее время “Абсолют Банк” предлагает одну из самых низких ставок на рынке - 11,2% годовых. При этом у банка есть ряд субсидированных программ совместно с ведущими застройщиками города, к примеру, программа с компанией Setl Sity со ставкой 7,7% годовых».  - отметила она.

Начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Петербурге Татьяна Хоботова подчеркнула, что 2016 год можно назвать для банков если еще не посткризисным, то уже гораздо более стабильным, чем 2015-й. «В первом полугодии этого года в целом по России объем выдачи ипотечных кредитов вырос в 1,5 раза. А в Петербурге, по крайней мере по нашему банку, наблюдается даже еще больше увеличение - чуть ли не в два раза. Фактически мы приблизились по цифрам к 2014 году», - заявила она.

Госпожа Хоботова рассказала, что в структуре заявок на жилищные кредиты от граждан за 9 месяцев этого года 58% обращений приходится на ипотеку с господдержкой. «Таким образом, субсидированная государством ставка - это наш основной драйвер роста в 2016 году. И, конечно, при средней ставке по рынку без госсподержки в 12,54% по Петербургу и все продолжающими снижаться реальными доходами населения нам всем бы очень хотелось, чтобы программа была в итоге продлена и на 2017 год. Это было бы хорошим решением для всех сторон: и граждан, и девелоперов, и банков», - резюмировала она общее мнение коллег. Напомним, что только по официальным данным Росстата в августе реальное снижение доходов россиян ускорилось до 8,3%.

Как сообщила начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в Петербурге Ольга Патракеева, с начала года банком было выдано 1,5 млрд жилищных кредитов, из них 800 млн - ипотека с господдержкой. «Мы отмечаем рост по сравнению с 2015 годом на 66%», - отметила она. Сейчас банком реализуется особая программа для бюджетников «Люди дела» (врачи, учителя, сотрудники правоохранительных органов, налоговики и т.д.), для них ставка по субсидируемой ипотеке составляет 11,65%.

Эксперт по работе с партнерами отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в Петербурге Юлия Минаева добавила, что сейчас около 70% продаж на рынке первичной недвижимости проводятся благодаря взаимодействию банков с агентствами недвижимости и застройщиками.

По словам заместителя руководителя ипотечного отдела O2 Development Анны Гатиловой, при реализации жилья экономкласса ипотека является важным инструментом продаж. «Благодаря партнерским программам с банками мы предлагаем нашим покупателям выгодные условия от 8,5%.  Разработан ряд индивидуальных программ, которые позволяют приобретать квартиры в наших объектах с учетом минимального первоначального взноса и льготной ипотеки по цене от 1 млн рублей в области и 1,5 млн рублей в городе. С учетом текущей динамики продаж в 4 квартале мы прогнозируем рост спроса на 10 - 15%».

Руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева сообщила, что 60% сделок проводятся с использованием ипотеки, однако  в последнее время участились случаи отказов в предоставлении кредитов со стороны банков.

Среди наиболее популярных банков у покупателей объектов малоэтажного строительства - Сбербанк, который занимает долю 39%. В офисе Агентства Недвижимости Метры работает сотрудник Сбербанка, что существенно упростило процедуру согласования кредитов и увеличило долю Сбербанка среди ипотечных сделок.

Банки АКБарс и Россельхозбанк занимают по 19% среди количества ипотечных кредитов. С Банком Россельхозбанк мы вышли с новым предложением и активно сотрудничаем в области предоставления кредита с первым взносом 5% - 99 тысяч рублей.

К чему готовиться дальше?

При наиболее оптимистичном раскладе и продлении программы господдержки, по мнению Татьяны Хоботовой, ипотечный рынок в 2017 году может прибавить 20%, настолько же увеличатся и продажи квартир у застройщиков по сравнению с 2016 годом.

«Надо понимать, что инфляционные процессы продолжаются, хотя и замедляются, фактическая платежеспособность тоже будет падать. За счет этого емкость ипотечного рынка постепенно, конечно, уменьшится. Но объем предложения от застройщиков в 2017 году еще будет достаточно велик, так что снижения на будущий год ждать пока не надо», - отметила она.

Госпожа Хоботова добавила, что если ЦБ РФ будет и дальше снижать ключевую ставку, как обещал, то возможно и дальнейшее удешевление ипотеки для населения. «Вполне возможно, что ставки в следующем году окажутся и ниже, чем сейчас», - предположила она.

По словам Марии Батталовой, если государство все же примет решение отказаться от субсидирования, то падение на ипотечном рынке в следующем году может составить до 20% по сравнению с 2016 годом, а ставки и, соответственно, платежи для граждан увеличатся. «При стандартной банковской ставке в 13% ежемесячный платеж вырастет на 15%. То есть, если средний чек жилищного кредита сейчас составляет 2,5 млн рублей и граждане платят около 23 - 25 тысяч рублей в месяц при ипотеке на 15 лет, то подъем ставки на 1,5 - 2% приведет к увеличению платежа на 6 - 7 тысяч рублей, что для среднестатистического россиянина весьма затратно», - пояснила она.

Запуск совместных субсидированных программ застройщиков с банками действительно является хорошей альтернативой льготной ипотеке, поскольку позволяет заметно уменьшить ставку для клиента.

Госпожа Батталова добавила, что необходимо также принять во внимание наличие на первичном рынке механизма определения процентной ставки до регистрации объекта недвижимости и после. «Когда клиент заключает договор долевого участия, то на протяжении цикла строительства, до регистрации объекта, ставка выше примерно на 1%, то есть год-два, до момента сдачи дома, могут играть существенную роль для клиента», - рассказала она.

Руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов такое мнение одобрил лишь частично. «Да, очевидно, что при отмене господерржки произойдет увеличение платежа для граждан, но не думаю, что стоит готовиться к сильному проседанию рынку. Девелоперы обязательно адаптируются: будут оптимизировать планировочные решения без потери функциональности квартир, готовить новые совместные программы с банками, датировать ставку и тогда далее. И в итоге падение составит не более 10%», - сообщил он.

Как отметила в ответ на это госпожа Батталова, запуск совместных субсидированных программ застройщиков с банками действительно является хорошей   альтернативой льготной ипотеке, поскольку позволяет заметно уменьшить ставку для клиента. Также это позволит значительно снизить спад на рынке, но на подготовку таких программ может уйти до нескольких месяцев.

Впрочем, общее благостное настроение под конец круглого стола несколько омрачил президент Ассоциации Банков Северо-Запада Владимир Джикович. Он напомнил, что дефицит федерального бюджета РФ сейчас исчисляется почти в 3 трлн рублей, а Резервный фонд практически опустошен и источники его пополнения сейчас отсутствуют. «В такой ситуации правительство РФ вполне может в следующем году прибегнуть к практике заимствования средств у банков и населения. Тогда у всех появятся совсем другие интересы, чем вложение средств в ипотеку», - не исключил он. 

Фото OK-inform.