Прекратят ли застройщики играть в «дочки-матери»?

Что такое «дочки», или «однострой» застройщиков, хорошо знают опытные покупатели жилья. Для тех, кто не сведущ в тонкостях девелоперского бизнеса, ситуация зачастую развивается следующим образом. Покупатель выбирает привлекательный объект на рынке, ориентируясь на приемлемую для себя цену и хорошую репутацию застройщика АО «Солидность». Потом гражданин приходит в офис продаж (или открывает проектную декларацию новостройки на сайте) и вдруг с изумлением обнаруживает, что подпишет договор долевого участия не с известным участником рынка, а неким новым игроком ОOО «Солидность 1» или ОАО «Солидность-Строй».

Может выйти и так, что название никому не известного юридического лица вообще никак не соотносится с заявленным в рекламных буклетах и в интернете застройщиком, а именуется такая организация, например, ООО «Доброе строительство» и принадлежит частному лицу или вовсе зарегистрирована в офшоре.

Особо настойчивые граждане могут вдруг выяснить, что «дочка» владеет таким богатым списком имущества, как оргтехника, небольшой офис, земельный участок под дом и уставным капиталом, не превышающим 10 тысяч рублей.

Как правило, после подобных откровений здравомыслящие люди задумываются, заключать ли с неизвестными «Рогами и Копытами» договор долевого участия. Но менеджеры горой стоят на своем: мы одна единая структура, просто разные юрлица, и в случае возникновения каких-либо проблем нести ответственность перед дольщиками будет надежное АО «Солидность». И оно же обязательно за свой счет устранит все недочеты, если уже после сдачи новостройки у объекта в процессе эксплуатации через пару лет выявятся какие-либо технологические дефекты.

При этом особо настойчивые граждане по своим каналам могут вдруг выяснить, что «дочка» владеет таким богатым списком имущества, как оргтехника, небольшой офис, земельный участок под дом (право его аренды или субаренды) и уставным капиталом, не превышающим 10 тысяч рублей.

Некоторые дотошные покупатели после таких фактов принимают решение искать другого застройщика, но сталкиваются с аналогичными схемами продаж у многих других девелоперов. По различным оценкам экспертов, через «дочек» реализуется сейчас от 60 до 75% всех объектов в новостройках. После чего, скрепя сердце и надеясь на лучшее, граждане договор все-таки подписывают. Так зачем же девелоперы создают «дочек»?

На зло или во благо дольщикам?

Прежде всего - это вполне законная возможность уйти от ответственности при наихудшем для всех сторон раскладе: полном банкротстве головной компании. В таком случае с юридической точки зрения «дочка» обязана будет отвечать по обязательствам перед гражданами только в размере собственных средств и принадлежащего ей имущества. То есть, по существу, участка и оргтехники с офисом.

При полном банкротстве головной компании с юридической точки зрения «дочка» обязана будет отвечать по обязательствам перед гражданами только в размере собственных средств и принадлежащего ей имущества.

Однако в строительном бизнесе нельзя все сводить к одной примитивной и упрощенной схеме, и в 90% случаев застройщики создают «однострой» отнюдь не с целью обязательно разориться и не выполнять свои обязательства, а по многим причинам сразу.

Сами девелоперы рассматривают механизм дочек как распределение и в итоге - снижение рисков коммерческой деятельности. Грубо говоря, когда каждый отдельно взятый строительный объект ведёт одна отдельно взятая «проектная» компания, то в случае неудачи остальные проекты останутся на плаву.

Существуют и более мелкие риски, которых хотят избежать благодаря «однострою» девелоперы. Так, например, если застройщик что-то нарушил в ходе строительства, то при реализации проекта через «дочки» административные санкции в виде приостановки деятельности коснутся только одной конкретной компании, а не всей «цепочки».

Кроме того, схема «одностроев» позволяет девелоперам эффективно бороться с прецедентами «потребительского терроризма», когда дольщики стремятся выбить деньги из компании за любое минимальное нарушение, а в помощь «активистам» уже в большинстве крупных городов России подключилась целая армия опытных юристов, специализирующихся на «неустойках».

И подводная часть айсберга

Во втором блоке причин создания «одностроев» переплетаются аспекты, связанные с налогообложением, стремлением к оптимизации управления компанией и спецификой конкретных проектов.

По мнению некоторых экспертов, создание сети застройщиков с «хорошей» кредитной историей позволяет с большей легкостью получать кредиты на объекты у банков, однако далеко не все участники рынка придерживаются такого мнения.

Так, в некоторых случаях материнской компании проще направлять финансовые средства в небольшую проектную организацию в виде займов, а не уставного капитала. Это не рассматривается с точки зрения законодательства как мошеннические схемы. В результате налоги в меньшей степени нависают над проектом. И для потребителя это означает более низкую себестоимость строительства, что отражается на цене «квадрата» на рынке. По мнению некоторых экспертов, создание сети застройщиков с хорошей кредитной историей позволяет с большей легкостью получать кредиты на объекты у банков, однако далеко не все участники рынка придерживаются такого мнения.

Жизненно необходимы «дочки» и для крупных корпораций федерального уровня, действующих сразу во многих регионах и возводящих десятки объектов одновременно. С учетом громадного количества бумаг, которые оформляются при строительстве со всеми участниками процесса, сотрудники материнской компании и прежде всего бухгалтерия рискуют столкнуться c колоссальными объемами документов и навсегда утратить контроль над управленческими процессами.

По еще одной версии, создание «дочек» обуславливается тем, что они создаются для так называемых «индивидуальных, или штучных, проектов». На строительном рынке нередка ситуация, когда для возведения объекта объединяют свои усилия и застройщики, и банкиры, и собственники земельного надела. Формируется соответствующая структура акционеров, а доли принадлежат всем участникам процесса.

Иногда девелоперы вынуждены приобретать новые земельные участки под застройку через покупку уже созданных компаний. То есть «дочки» у них образуются уже априори, сразу с новыми пятнами, и проще продолжить проект на купленной фирме (например, потому что на неё уже оформлена вся разрешительная документация), чем заниматься сложной реорганизацией и переоформлением документов.

Закон о долевке эффекта не даст

Теоретически сжать распыленную организационно-правовую структуру компаний-застройщиков могла новая редакция 214-ФЗ, которая полноценно вступает в силу с 1 января 2017 года. Напомним, закон серьезно ужесточает требования по информационной открытости каждого застройщика (требуется отдельный сайт, проектная декларация пообъектно, перечень построенных объектов с информацией по срокам и т.д.), а также с 1 июля 2017 года изменяются требования к их уставному капиталу. Напомним, застройщики, возводящие более 500 тысяч кв. метров жилья должны иметь уставный капитал не менее 1,5 млрд рублей, 250-500 тыс. квадратных метров – 800 млн рублей, 100-250 тысяч «квадратов» - 400 млн рублей, 50-100 тысяч «квадратов» - 150 млн рублей, 25-50 тысяч «квадратов» – 80 млн рублей, 10-25 тысяч «квадратов» - 40 млн рублей и т.д.

Накануне директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин заявил, что не исключает возможности укрупнения строительных компаний на рынке долевого строительства после вступления в силу нового закона.

Тут для наплодивших аффилированные юрлица застройщиков вариантов несколько. Либо искать поручителя или сопоручителей, общий размер уставных (складочных) капиталов которых составит нужную сумму, либо наполнять действующих застройщиков деньгами, увеличивая уставной капитал, например закладывая в него собственные земельные участки, либо же пойти по третьему пути - консолидации всех будущих проектов на одну головную компанию. К слову, Минстрой РФ прогнозирует именно третий вариант развития событий. Накануне директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин заявил, что не исключает возможности укрупнения строительных компаний на рынке долевого строительства после вступления в силу нового закона.

Впрочем, участники рынка и эксперты в сфере недвижимости с чиновником не согласны. «В наш холдинг входит несколько компаний-застройщиков. Несколько застройщиков - "Норманн-Юг", "Норманн-Север" и "Норманн ЛО", у каждой компании есть свой бюджет, но есть и общий бюджет холдинга, в который они все складываются, где учитывается вся структура затрат и т.д., - рассказал "Общественному контролю" бизнесмен. - Как поступать с разветвленной структурой юрлиц - сейчас ответ на эти вопросы не даст ни один застройщик. Это экономика, которую нужно считать. На один большой проект будет выгодно заводить внушительный уставной капитал, что касается небольших объемов застройки, то, скорее всего, холдингу будет проще поглотить это юрлицо».

Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА Девелопмент», уверена, что сейчас не лучшее время для объединенных структур. «Сегодня мы сталкиваемся с огромным количеством банкротств поставщиков и подрядчиков на этапе ввода объекта в эксплуатацию. А это компании, которые должны обеспечивать выполнение своих гарантийных обязательств. И если речь идет о крупном жилом объекте, то размер претензий клиентов может нарастать как снежный ком и это может послужить сигналом к тому, что укрупняться и заводить все проекты под одно главное, публичное лицо не следует», - говорит менеджер. По ее словам, застройщики сейчас прежде всего думают о том, чтобы эта претензионная волна не обрушила всю компанию целиком. «Ведь чаще всего у крупного застройщика не один проект, поэтому дробление на отдельные юрлица просто-напросто убережет дольщиков других проектов компании», - объясняет госпожа Денисова.

Добавит Смольному проблем

Тем временем структурная раздробленность строительного бизнеса может серьезно осложнить жизнь органам власти. Дело в том, что с 1 января 2017 года комитет по строительству Петербурга получит полномочия по контролю за деятельностью застройщиков по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», в том числе за проверкой его информоткрытости, уставным капиталом и проектными декларациями. «Никогда раньше органы исполнительной власти не контролировали соблюдение графика строительства, а сегодня эта функция им вменена. Более того, застройщик должен отчитываться о соблюдении графика. И если он отстает более чем на 6 месяцев, это обязывает уполномоченный орган, в Петербурге это комитет по строительству, осуществлять внеплановую проверку», - рассказал «Общественному контролю» глава комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский.

Никогда раньше органы исполнительной власти не контролировали соблюдение графика строительства, а сегодня эта функция им вменена. Более того, застройщик должен отчитываться о соблюдении графика.

Действительно, накануне на сайте комитета появился проект изменений в постановление правительства города № 650, согласно которому с 1 января комитет получает право выдавать заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, «установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве…», либо мотивированный отказ в выдаче такого заключения"».

«Проблема в том, что в этом управлении комитета по строительству нет специалистов, которые разбираются в строительстве, там сидят юристы и финансисты», - говорит Островский. По его словам, комитету еще только предстоит войти в курс дел и освоится в новой для себя роли.

По словам экспертов, комитет действительно превратится в новый контролирующий орган, который, по сути, будет выдавать разрешение застройщику на сбор средств граждан. «Но тут возникает один большой вопрос – а хватит ли ресурса у Смольного, чтобы рассмотреть, провести через экспертизу и дать добро каждой из сотен и тысяч "дочек"-застройщиков, которые наплодили петербургские девелоперы? Понятно, что органам власти удобнее и привычнее работать с ограниченным и известным кругом субъектов рынка, - рассуждают собеседники "Общественного контроля". - Сейчас штат в этом отделе комитета небольшой, и как будет развиваться ситуация после 1 января - непонятно. Но мы надеемся, что уже в скором времени под новые полномочия комитет расширит штат и реорганизует систему работы со строительным бизнесом».

Вице-президент по правовым вопросам концерна ЮИТ в России Федор Цуринов:

- Поправки в 214-ФЗ не поставят крест на реализации строительных проектов через дочерние компании крупных холдингов. Да, там вводятся увеличенные требования к уставным капиталам застройщиков. Но как раз по холдинговым компаниям установлено, что при выдаче материнской компанией поручительства за «дочку» минимальным требованиям к размеру уставного капитала должен отвечать не уставный капитал каждой «дочки», а совокупность уставных капиталов всей группы (материнской компании и всех её «дочек»). Таким образом, в этом смысле достаточно, чтобы большой уставный капитал был у материнской (головной) компании, которая будет поручителем за своих «дочек». Соответственно, для дольщиков гарантии возврата вложенных средств при недостаточности средств или банкротстве отдельно взятой «дочки» увеличиваются.

Однако с точки зрения юридической техники поправки написаны далеко не совершенно, и не очень понятно, как они будут работать. Так, к примеру, предусмотрено наличие «нотариально удостоверенного» договора поручительства материнской компании за «дочку»-застройщика, заключаемого «до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома». По смыслу статьи 15.3 Закона № 214-ФЗ под «договором поручительства» понимался некий договор между материнской компанией – поручителем и застройщиком-«дочкой» (т.е. между поручителем и должником). Но согласно Гражданскому кодексу договор поручительства заключается между поручителем и кредитором (т.е. между материнской компанией застройщика и каждым отдельно взятым дольщиком). И остается загадкой, какой договор имели в виду авторы поправок в 214-ФЗ. Впрочем, так или иначе рынок все вопросы отрегулирует, и практика работы через проектные компании никуда не исчезнет.