Насколько прозрачны петербургские застройщики

О причинах и следствиях распыления застройщиков на множество дочерних компаний «Общественный контроль» уже писал в связи с вступающими в силу поправками в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Чтобы наглядно продемонстрировать разницу в подходах к организации бизнеса и показать, что, несмотря на кажущуюся эффективность дробления компании, некоторые застройщики склонны работать «вдолгую» одной большой компанией, предлагаем присмотреться к дюжине крупнейших по объемам строительства и финансовым результатам городских девелоперов. По этим признакам в фокус-группе оказались такие компании, как «Группа ЛСР», холдинг «Эталон» (ЛенСпецСМУ), «Главстрой-СПб», СК «Дальпитерстрой», Л1, «Ленстройтрест», «Строительный трест», ГК «КВС», ГК «РосСтройИнвест», Setl City, ГК «ЦДС» и «Лидер Групп».

Информация о дочерних (или тесно аффилированных) компаниях вышеуказанных строительных холдингов почерпнута прежде всего из открытых источников: официальных сайтов застройщиков-девелоперов (материнских компаний) и проектных деклараций строящихся объектов. Дочерние и зависимые организации редакция выявляла, опираясь на данные анализа структуры холдингов, предоставленные Национальным агентством мониторинга и статистики (НАМиС). Также использована информация о разрешениях на строительство, выданных компаниям службой Госстройнадзора с января 2010 года по октябрь 2016-го.

Среднее количество построенных объектов жилищного строительства, приходящееся на одного застройщика холдинга, не дает представления о размере строящихся объектов или о прибыльности их возведения

Первый показатель, на который обращает внимание «Общественный контроль», - это соотношение количества строительных объектов и юрлиц-застройщиков в составе холдингов. Как видно из графика (рис. 1), антилидером этого списка стала компания «Лидер Групп», у которой на девять аффилированных лиц в среднем приходится по два объекта капстроительства. У Setl City, «КВС», «РосСтройИнвеста» ситуация схожая: на каждого застройщика приходится только 2-3 объекта жилищного строительства, а это значит, что головная компания создает новое юридическое лицо практически для каждого объекта. На другом полюсе находятся «гиганты»: «Эталон», «Главстрой-СПб», а также «Дальпитерстрой», которые отличаются большим количеством построенных объектов, что в конечном итоге свидетельствует о том, что каждая из зависимых компаний-застройщиков осуществляет строительство 73, 54 и 26 объектов соответственно, что в десятки раз больше первой тройки компаний. Похожей тактики (регистрировать все объекты на головную компанию) придерживается и финский концерн YIT. Более того, в этой компании к практике создания множества юрлиц под объекты относятся с нескрываемым скепсисом. Позицию финнов понять можно: открытый западный холдинг с выстроенной репутацией не хочет причислять себя к разряду компаний, которые при проявлении на объекте каких-либо проблем выходят из состава учредителей «дочки», перекидывают средства на другое юрлицо и оставляют дольщиков ни с чем. Другие стандарты работы и отношение к клиенту.

Стоит оговориться, что среднее количество построенных объектов жилищного строительства, приходящееся на одного застройщика холдинга, не является единственным показателем, на основе которого можно сделать какие-либо выводы. Кроме того, данный показатель не дает представления о размере строящихся объектов или о прибыльности их возведения. О прибыльности будет сказано ниже.

Рис. 1. Среднее количество объектов на одного застройщика холдинга

Для понимания подхода к организации бизнес-процессов также показателен параметр «Общее количество дочерних компаний», который может являться неким индикатором распыленности или запутанности структуры холдинга (рис. 2). Например, согласно открытым данным и данным НАМиС, у «Строительного треста» помимо 16 петербургских застройщиков есть еще 82 дочерние компаний, у «Группы ЛСР» - 40 «дочек», у Л1 - 31. Данные цифры отражают лишь количество дочерних компаний, и мы не можем сказать, вели ли они строительство жилья. С другой стороны, реальная структура внутри девелопера может выглядеть намного сложнее - у этих дочек есть свои дочки, руководство компаний может занимать ключевые позиции в нескольких структурах и т.п. К примеру, реальна ситуация, когда несколько застройщиков, не аффилированных между собой по юридическому признаку, связаны родственными связями руководителей. То есть компании оформлялись на сыновей, зятьев, двоюродных братьев и т.д.

Рис. 2. Общее количество дочерних компаний

В ходе мониторинга структуры застройщиков было выявлено еще одно любопытное явление. Как уже писал «Общественный контроль», на рынке могут действовать недобросовестные компании, которые мимикрируют под «дочек» строительных холдингов, по сути таковыми не являясь. Такие компании регистрируют наименования, схожие с названиями известных застройщиков. Подобная «вывеска» позволяет привлекать неразборчивых покупателей. Как показывает практика, больших усилий для обмана наших сограждан, которые считают, что не обязаны разбираться в экономических и юридических вопросах, и не требуется. Человек видит знакомое название или аббревиатуру, делает вывод об аффилированности организации с респектабельным девелопером, а потом выходит с плакатом к Смольному. К сожалению, это еще одна неприятная сторона «одностроя». Ниже на графике (рис. 3) - статистика юрлиц, основным видом экономической деятельности которых является строительство. Наименование этих фирм-клонов совпадает с названием одного из 12 выбранных «Общественным контролем» строительных холдингов.

Рис. 3. Количество клонов строительных холдингов по наименованию

В свете новых требований к уставному капиталу застройщиков, которые вступают в силу с 1 июля 2017 года, также интересны финансовые показатели дочерних компаний-застройщиков. На графике (рис. 4) представлена средняя выручка за пять лет, приходящаяся на одну компанию-застройщика холдинга (период с 2010-го по 2015 год). Как видно, самый высокий показатель имеет холдинг «Эталон»: на одного застройщика (а у холдинга он единственный) приходится около 109 млрд рублей. С большим отставанием от компании Вячеслава Заренкова идут «Главстрой-СПб» и «Группа ЛСР», средняя выручка которых на одного застройщика составляет 36 и 17 млрд рублей соответственно. При этом сразу несколько девелоперов из представленного списка имеют практически «пустые» структуры. Например, у «Ленстройтреста» на «дочку» приходится около 184 млн рублей, 9 аффилированных структур «Лидер Групп» принесли холдингу всего по 31 млн рублей. Причем в холдинге состоят 8 компаний-застройщиков, которые в анализируемый период получили разрешение на возведение 108 объектов жилищного строительства. Средний возраст компаний-застройщиков 1-2 года, и информации о каких-либо их финансовых показателях крайне мало. Низкие показатели выручки также могут быть связаны с тем, что они не подают финансовую отчетность либо равномерно распределяют ее по другим аффилированным структурам. По имеющимся данным, компания пачками инициирует новые проекты, не получая с них ни рубля. Целесообразность покупки жилья в подобных вариантах оставляем на откуп читателю.

Рис. 4. Средняя выручка за 5 лет на застройщика холдинга (млрд руб.)

Примерно такая же ситуация у Л1 с чистой прибылью холдинга на одну дочернюю компанию. С 2010-го по 2016 год ООО «Л1 строительная компания №1», ООО «Лидер Групп» и ЗАО «Ленстройтрест» предоставили в налоговую информация об отрицательной прибыли (рис. 5). Впрочем, прибыль еще трех крупных девелоперов (СК «Дальпитерстрой», «КВС» и «РосСтройИнвест») находится практически на нулевой отметке. По сути, это говорит о финансовой непрозрачности данных игроков, поскольку, несмотря на большое количество строящихся объектов, информация о полученной прибыли ими не раскрывается, а значит, нет оснований для выплат налогов и дивидендов акционерам. Стабильную и прозрачную работу в финансовом плане демонстрируют только «Эталон», «Группа ЛСР» и «Главстрой-СПб». За пятилетку эти компании суммарно показали чистую прибыль почти в 50 млрд рублей.

Рис. 5. Средняя прибыль за 5 лет на «дочку» (млн руб.)

Подводя итоги, рассмотренную фокус-группу застройщиков можно разделить на четыре условных категории. В лидеры рынка по рассмотренным показателям попадают «Группа ЛСР», «Главстрой-СПб» и холдинг «Эталон». Причем последние две компании имеют в Петербурге в своем составе всего по одной специализированной компании-застройщику. «Группа ЛСР» в последние годы сократила количество «дочек» с 12 до 7, и это соответствует стратегическому курсу руководства компании на повышение ее стоимости.

- Мы приняли 10-летний стратегический план развития компании. Один из основных его показателей - увеличить ежегодный ввод жилья до 1,5 млн кв. метров, - заявил в июльском интервью «Ведомостям» генеральный директор «Группы ЛСР» Андрей Молчанов. - Мы работаем - меняем структуру компании, приходят новые люди. В любом случае я считаю, что компания сильно недооценена.

С другой стороны, нельзя забывать, что «Группа ЛСР» - диверсифицированная строительная компания, осуществляющая свою деятельность в нескольких взаимодополняющих сегментах рынка, и может позволить себе нести локальные риски, связанные со стройкой жилья.

«Мы приняли 10-летний стратегический план развития компании. Один из основных его показателей - увеличить ежегодный ввод жилья до 1,5 млн кв. метров»

Во второй группе находятся сопоставимые по показателям (но не по уровню доверия граждан) СК «Дальпитерстрой» (3 дочки, выручка 9 млрд рублей), Setl City (14 дочерних компаний со средней общей выручкой в 3 млрд рублей) и «Строительный трест».

Третья группа обращает на себя внимание наличием большого количества компаний со схожими названиями. Сложить название из трех букв (ЦДС и КВС) по каким-то причинам хотят очень многие строители (эти холдинги имеют на двоих почти две сотни клонов, реально располагая всего 54 «дочками»).

Наконец, четвертая группа. «Лидер Групп» с отрицательной прибылью имеет склонность к распылению структуры бизнеса. В совокупности выявлено около сотни компаний со схожими наименованиями (ООО «Лидер Групп») и основным видом деятельности - строительством. Не исключено, что при более детальном анализе окажется, что многие из них имеют признаки аффилированности если не с собственниками, то с близкими людьми и компаниями. Аналогичные умозаключения могут быть сделаны и в отношении компаний Л1 и «Ленстройтрест».

Анализ деятельности застройщиков СПб (создание специализированных «дочек» для отдельных строительных объектов)