Градозащитники грозят отменить реновацию еще двух кварталов

Крестовый поход горожан и активистов группы «Эра» начался в конце октября. Тогда городской суд по их иску принял решение признать недействующим постановление Смольного об утверждении проекта планировки и проекта межевания квартала, ограниченного Лиговским проспектом, Расстанной, Тамбовской и Прилукской улицами. Реновацию активисты и жители посчитали уплотнительной застройкой - под расселение пошли только 4 из 29 домов в квартале. Тогда как на их месте должны вырасти 12 домов, высота застройки в квартале таким образом возрастает с 4 до 12 этажей.

Реновацию активисты и жители посчитали уплотнительной застройкой - под расселение пошли только 4 из 29 домов в квартале. Тогда как на их месте должны вырасти 12 домов, высота застройки возрастает с 4 до 12 этажей.

Напомним, градозащитники воспользовались правовой лакуной: проект планировки квартала был утвержден в 2011 году, но рассчитан он был на основе неактуальных параметров застройки. Дело в том, что городские градостроительные регламенты годом раньше оспорили градозащитники, и в этой правовой неопределенности проекты планировки должны были согласовываться петербургской администрацией в Министерстве культуры РФ, но, как говорят участники рынка, по ряду причин документы в Минкульт не отсылались.

Свою лепту внес и КГИОП, который посчитал, что такие согласования можно выпускать и на региональном уровне. Но, как оказалось, комитет ошибся. И эта ошибка дала возможность градозащитникам по порядку зарубить проекты строительства комплекса на месте Аракчеевских казарм, бизнес-центра в Деминском саду, а также вставить палки в колеса «Воину-В» Олега Глущенко в деле реновации кварталов по соседству с парком Александрино: градплан участка был признан незаконным.

Решение суда по кварталу на Лиговке вступит в силу через месяц, если не будет обжаловано в апелляционном порядке в Верховном суде.

А пока, как стало известно «Общественному контролю», градозащитники всерьез изучают возможность инициирования исков по аналогичной схеме еще по двум кварталам реновации: Нарвской заставе и Сосновой поляне 1-5, проекты планировки которых также были утверждены в нелегитимный период, в 2012 году, и не были согласованы с Минкультом. Впрочем, строительство в этих кварталах и без того практически остановлено - до вступления в силу новой редакции городского закона № 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия...». Оба квартала, напомним, находятся в зоне регулирования застройки.

Напомним, градозащитники воспользовались правовой лакуной: проект планировки квартала был утвержден в 2011 году, но рассчитан он был на основе неактуальных параметров застройки.

В группе «Эра» готовность судиться подтверждают. «Наши иски будут во многом зависеть от того, возникнет ли такое желание у жителей квартала. Если они соберут инициативные группы, то мы готовы оказать им поддержку. Точно знаю, что в Нарвской заставе есть такие группы. Там даже живет адвокат, который судился с инвестором по земельным участкам», - рассказал «Общественному контролю» глава организации Николай Лаврентьев. По его словам, судебные перспективы по этим двум кварталам, в случае волеизъявления жильцов очень и очень хорошие. «Особенно в Нарвской заставе: кроме того, что по проекту нет согласования Минкультуры, там был такой же подлог, как и в Ульянке, была незаконно увеличена высота, нам пришлось оспорить ее в 2014 году в городском суде. А в проекте пока сохраняется старая высота - значит, надо пересматривать, - говорит градозащитник. - Что касается жителей, то там вполне приличные дома, вряд ли люди из своих “сталинок” захотят переезжать в какой-то новодел.  

«С их стороны было бы глупо не подать такой иск. У них есть эта преюдиция, а ситуация и там и там абсолютно одинаковая: и там и там зона регулируемой застройки, и там и там документация не согласовывалась с Минкультом и сейчас любые ППТ в зоне регулируемой застройки можно сломать по этой же схеме: градрегламенты не действовали, с Минкультом не согласовывали, КГИОП всех кинул», - говорит собеседник на строительном рынке.

За Нарвскую заставу градозащитники бились особенно рьяно, однако КГИОП в 2011 году одобрил проекты застройки этих кварталов, согласно которым в Сосновой поляне под снос отдали 50 домов, в Нарвской заставе - 97 и еще 63 - под реконструкцию. Квартал Сосновой поляны ограничен улицами Чекистов, Пограничника Гарькавого и проспектом Ветеранов. Территория Нарвской заставы лежит в границах Промышленной улицы, проспекта Стачек, улиц Баррикадной, Трефолева и Калинина. Общая площадь кварталов составляет более 140 га, под реновацию отдают около 53 из них, на которых расположены в основном малоэтажные «немецкие коттеджи» и «сталинки». Согласно отчету комитета по строительству, за первое полугодие 2016 года в квартале удалось расселить дом № 9 по Турбинной улице и 15-й дом по Оборонной улице, а до конца года, по планам, должен быть произведен снос четырех домов - на улице Зои Космодемьянской, 6, корпус 2; Турбинной, 9; Промышленной, 8; Оборонной, 15.

КГИОП в 2011 году одобрил проекты застройки этих кварталов, согласно которым в Сосновой поляне под снос отдали 50 домов, в Нарвской заставе - 97 и еще 63 - под реконструкцию.

Впрочем, о старте строительства нового жилья в кварталах речи пока не идет. Помимо ожидаемых поправок в 820-й закон (вступает в силу с января 2017 года), есть целый ряд причин, тормозящих стройку. Как рассказывал СМИ исполнительный директор «СПб реновация» Андрей Репин, в Сосновой поляне компании мешают два внутриквартальных сквера, которые нельзя отдать под застройку, детская площадка, а также система оповещения ГО и ЧС, до сих пор стоящая на балансе МЧС. Аналогичные проблемы и в Нарвской заставе: множество социальных учреждений и дома на «сцепке», которые нужно расселять все вместе.

Даже если градозащитники не выступят с иском об отмене ППТ, это может сделать сам Смольный. Так, осенью 2016 года вице-губернатор Игорь Албин публично предложил изменить проекты планировки кварталов. И поскольку реальные работы в них еще не начаты, чиновник предложил применить к проектам новые нормативы градостроительного проектирования (НГП), более жесткие в части парковок и озеленения, чем те, по которым были разработаны ППТ. Напомним, новые НГП предусматривают более жесткие требования по местам в детсадах (62 места на тысячу жителей против 55 в прошлой редакции), по озеленению, но более льготные - по местам в школах.

Отметим, что формально новые нормы градпроектирования еще не только не вступили в силу - нет даже постановления правительства. КГА, который должен представить проект, ссылается на недоработки комитета по экономической политике Елены Ульяновой. Тем не менее, по данным нашего издания, все ППТ на кварталы реновации теперь будет готовить КГА. То есть, скорее всего, комитет просто перепоручит эту работу инвестору, но будет по факту контролировать разработку проекта уже по новым НГП. «Все приемы, которые позволяли инвестору ранее где-то поджимать “зеленку”, выносить парковки на соседние участки - теперь эта лавочка для реноваторов, похоже, закрылась», - говорят участники рынка.

Как рассказал «Общественному контролю» собеседник, знакомый с ходом реновации в Кировском районе, кто бы ни «снес» проекты планировки кварталов, это неминуемо приведет к сокращению объемов застройки на этих территориях как минимум на 30-35%, а значит, сразу сделает эти проекты убыточными для инвестора. В обоих кварталах, согласно адресной программе, «СПб Реновация» должна была построить почти 800 тысяч кв. метров жилья, из которых 125 тысяч кв. метров компания должна была передать городу. Между тем, несмотря на потенциальную потерю почти 240 тысяч кв. метров недвижимости, обязанности по инвестдоговору с городом с компании никто не снимет.

Согласно последнему графику кварталов реновации, который обсуждался на совещании у Игоря Албина, от Сосновой поляны инвестор готов отказаться: она в «красной» зоне, а вот Нарвскую заставу отнесли к «зеленой».

«Одно лишь применение КИТа 2.0 (коэффициент использования территорий, то есть соотношение площади застройки к площади участка, также ужесточается новыми НГП - с 2,3 до 2), плюс новые требования по садам и школам приведут к тому, что потери инвестора в строительных объемах от этих норм могут составить до трети объемов застройки», - говорит источник.

Самое элементарное - детсадов нужно больше. К примеру, в одном из кварталов реновации, чтобы обеспечить детей по новому нормативу, компании нужно отдать 2,4 га земли. Причем это очень конкретные гектары - ведь детские сады на красных линиях строить нельзя. Они должны быть в внутри квартала. А все советские кварталы внутри уже заняты социалкой, и их трогать нельзя. Инвестор будет смещать новый детсад к границам квартала и пытаться вместить что-то между детсадом и красными линиями. И в итоге туда воткнется та же самая хрущевка, только новая. Вдобавок идут новые требования по «зеленке»: озеленение должно быть не просто на придомовой территории, а на отдельном участке, то есть от инвестора потребуют создать сквер. Где его взять в сверхплотной застройке, инвесторам пока непонятно.

Отметим, что, согласно последнему графику кварталов реновации, который обсуждался на совещании у Игоря Албина, от Сосновой поляны инвестор готов отказаться: она в «красной» зоне, а вот Нарвскую заставу отнесли к «зеленой». Как накануне сообщил «Общественному контролю» зампредседателя комитета по строительству Евгений Барановский, с большой долей вероятности все «красные» кварталы будут исключены из программы реновации, чтобы войти уже в новую программу, которая будет сверстана после 2019 года. По этим кварталам будут пересмотрены ППТ и параметры застройки. Кто согласится работать с проектами со столь жесткой экономикой и высокой социальной ответственностью - пока неясно.