Артпросчет: как земли бывшего артиллерийского завода превращают в гетто

Начать, впрочем, следует с, возможно, не очень популярной для жителей квартала мысли. В сложившейся ситуации вина «РосСтройИнвеста» - минимальная, винить бизнес в том, что он просто хочет исполнить свою главную функцию - снизить издержки и получить прибыль, как минимум, странно. Ведь история уплотнения этого квартала началась отнюдь не в апреле 2017 года, когда компании Креславских и Туркина разрешили построить здесь чуть больше жилья, чем планировалось, а намного раньше - в 2009 году, когда после ликвидации 775-го Артиллерийского завода (входит в ОАО «Ремвооружение» - субхолдинг АО «Гарнизон», ставшее правопреемником «Оборонсервиса», оскандалившегося на почве негласной продажи военного имущества) военные земли нарезали на лоскуты и начали массово сбывать застройщикам.

Вина «РосСтройИнвеста» - минимальная, винить бизнес в том, что он просто хочет исполнить свою главную функцию - снизить издержки и получить прибыль, как минимум, странно.

Виновники уплотнительной застройки первого порядка - это военные, отдавшие в частные руки более 80 га привлекательной территории в выигрышной локации, это экономический и градостроительный блок Смольного, поленившиеся уложить развитие этой площадки в единую концепцию комплексного развития, хотя в 2009-2010 годах на круглых столах и пресс-конференциях уже вовсю говорили об уходе от советской поквартальной застройки, новых подходах к девелопменту, потугах властей улучшить качество городской среды и условия жизни.

Конечно, можно бросить контраргумент: мол, земли ведомственные, федеральные, вето на продажу не наложить. Вот только гармоничное градостроительное, средовое развитие, обеспечение горожан инфраструктурой, приведение территорий к балансу через основные градостроительные документы (Генплан и ПЗЗ) - это целиком и полностью задача региональных властей. Но то ли нежелание заниматься частностями, то ли осознание временности на посту (с того времени сменилось три главы КГА, а сколько «строительных» вице-губернаторов - пальцев не хватит пересчитать) раз за разом рождало кварталы - лоскутные одеяла, где ответственность за объекты соцкультбыта была размыта, зато маржинальность высока. Так появлялись застройки Петмола, Самсона, ну, и военных земель на Блюхера.

«РосСтройИнвест» в этом смысле очень напомнил медведя из сказки про «Теремок» - лезла на площадку компания очень агрессивно (о методах - ниже), но домик треснул в том числе потому, что уже был полон. Восемь лет активно отстраивались, помимо самого «РосСтройИнвеста», ГК «ЦДС», «Группа ЛСР» и ГК «КВС», год за годом накапливая инфраструктурный дефицит. Но лишь теперь, лишившись детсада и паркинга, жители квартала поняли: все, ничего больше не будет, в этих условиях придется жить.

Утрамбовать метры

Но - по порядку. Чуть более года назад, в июне 2016 года, «РосСтройИнвест» приобретает на торгах РАД последнюю пригодную для жилой застройки площадку 775 АРЗ. Покупает недешево - за 470 млн рублей и только с третьего раза. За полмиллиарда это пятно никто брать не хотел. При этом по участку уже разработан проект планировки территории с довольно скромными (для этой суммы покупки) параметрами застройки - всего 21 тысяча кв. метров жилья и около 10 тысяч кв. метров коммерческих площадей.

Четыре жилых 55-метровых высотки площадью почти 90 тысяч кв. метров застройщик задумал поставить аккурат на участках 8 и 12-16, где в предыдущем ППТ планировались детский сад, спорткомплекс и паркинги.

Далее застройщик разделяет участок на два. На одном строит 75-метровый ЖК «Суворов» (как и предусмотрено в ППТ), а по второму, большему участку обращается в КГА с просьбой внести изменения в утвержденный еще 2014 году постановлением № 1086 проект планировки, дабы построить на пятне еще четыре многоэтажных дома и ледовый спорткомплекс. В апреле комитет выпускает распоряжении о внесении изменений в ППТ, согласно которому новый вариант планировки должен быть подготовлен до декабря 2017 года, а до 20 июля все юр- и физлица могут предоставить свои замечания и возражения к измененному проекту.

По факту Смольный на замечания и возражения отвел всего месяц - градсовет и общественные слушания по проекту планировки состоялись в середине июня и стали предметом шумной дискуссии как среди общественности, так и в профессиональной среде. На слушаниях жители пытались высказать свою главную претензию к проекту застройки. А она проста - четыре жилых 55-метровых высотки площадью почти 90 тысяч кв. метров застройщик задумал поставить аккурат на участках 8 и 12-16, где в предыдущем ППТ планировались жизненно важные для всего квартала объекты: детский сад на 220 мест, спорткомплекс на 10 тысяч кв. метров и паркинги на 1900 мест.

Впрочем, получить нормальный ответ - на каком основании обещанные и запланированные инфраструктурные объекты вдруг заменили на очередные коробки, у жителей не получилось благодаря информационному «спецназу» застройщика. Как утверждают активисты, «РосСтройИнвест» согнал на общественные слушания студентов. Ангажированная массовка одобряла многоэтажное строительство, задавала вопросы не по теме, оттягивая на себя внимание и мешая настоящим жителям задавать свои вопросы. Более того, лидер движения «Красивый Петербург» Красимир Врански даже поделился «методичкой», которую раздавали молодежи.

Как утверждают активисты, «РосСтройИнвест» согнал на общественные слушания студентов. Ангажированная массовка одобряла многоэтажное строительство, задавала вопросы не по теме, оттягивая на себя.

«Подставные активисты» от застройщика на общественных слушаниях - вещь совершенно обычная. О том, как застройщики работают с «троллями», уже подробно писал «Общественный контроль». Вот и здесь риторика у студентов была классической, подготовленной заранее: «на этой территории вечно обитают лица БОМЖ», «спасибо, что не 75-метров», «город должен развиваться», «компания имеет хорошую репутацию», «логичное завершение микрорайона» - в общем, все те тезисы, которые среднестатистическому студенту в голову не придут никогда.

Если на слушаниях жителей задавили молодостью и числом, то на заседании градсовета, где рассматривался эскиз застройки участка, удивление архитекторов по поводу уплотнительной застройки было подавлено авторитетом главы КГА Владимира Григорьева. Так, архитекторы раскритиковали проект за «угрюмые дворы-колодцы», сложность выезда из квартала, дефицит пространства и социальных объектов.

Например, архитектор Феликс Буянов прямо спросил: почему на месте под детсад и паркинги вдруг заявлены новые объемы эстетически монотонного, «заборного» жилья? На это господин Григорьев отрезал: рассмотрение ППТ - не предмет вашей дискуссии, мы рассматриваем фасады и отклонение по высоте. При этом замечания по высоте тоже были отметены: условия на участке неблагоприятны для застройки, поэтому высоту поднимут с 40 до 55 метров.

«Вообще то, что предложил застройщик, - это из ряда вон, - вспоминает член совета Александр Карпов. - Там мало того что уничтожаются соцобъекты, там компания одним из домов режет забором по диагонали свою же детскую площадку. И добило меня следующее: планируемый ледовый каток будет единым имущественным комплексом с домами. Вы понимаете, о чем речь? Это единое общедомовое имущество - представляете, какие там будут платежи? Вода, свет, обслуживание!».

Местный дефицит

Разглядев в такой скороспелости принятия решений круговую поруку застройщика и городской администрации, жители решили стучаться выше - к губернатору и в прокуратуру. Так, был запущен сбор подписей под петицией с просьбой не допустить строительства жилья на месте паркингов и детсада (сейчас петиция набрала 556 голосов). Составители грамотно попытались прикинуть потенциальный дефицит мест в соцучреждениях: по их словам, «РосСтройИнвест» полагает, что в его жилом комплексе будет проживать 3 173 человек, им потребуется 175 мест в детсадах и 381 место в школе - все по нормативу.

На данный момент в квартале уже построено или строится более 600 тысяч кв. метров жилья на 20-30 тысяч жителей, потребность в детсадах - 1 210 мест, школьникам нужно 2 640 мест за партой.

«Общественный контроль» официально обратился к «РосСтройИнвесту» с просьбой привести свои расчеты для квартала, поскольку речь идет в том числе и о комфорте клиентов самого застройщика. В компании на запрос редакции прислали копию пресс-релиза, в котором председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский уверяет, что, согласно расчетам администрации Калининского района, детских садов и школ в новом квартале с учетом новых жителей «будет хватать».

Любопытно, что в рекламных проспектах к ЖК «Суворов» застройщик в графе «инфраструктура» указывает сразу несколько десятков действующих образовательных учреждений. Например, 79-й детсад на Кондратьевском, 16-й - на Гражданском, 4-й - на Сибирской улице. В школу застройщик предлагает водить на Замшина (№№ 186 и 146), на проспект Непокоренных (№ 514), а также в престижные 159-ю и 192-ю гимназии на Мечникова и Брюсовской улице. Казалось бы - глаза разбегаются. Но жители совершенно верно указывают в своем письме в прокуратуру: все это богатство не соответствует петербургским нормам градпроектирования, в соответствии с которыми детсад должен находиться в пределах 300-метров от жилья, а школа - в полукилометре. Весь сады и школы в этом списке расположены от ЖК «Суворов» в 2,5 км и более, пешком первоклашке придется идти около 40 минут по промзоне.

У местных жителей свои расчеты: на данный момент в квартале уже построено или строится более 600 тысяч кв. метров жилья на 20-30 тысяч жителей, потребность в детсадах - 1 210 мест, школьникам нужно 2 640 мест за партой.

Детсад должен находиться в пределах 300-метров от жилья, а школа - в полукилометре. Весь сады и школы в этом списке расположены от ЖК «Суворов» в 2,5 км и более, пешком первоклашке придется идти около 40 минут по промзоне.

Однако действующий проект планировки предусматривает создание всего 1 120 мест в детских садах (то есть дефицит уже 90 мест) и 3 275 мест в школах. Школа в квартале пока всего одна - № 100 на 1 375 мест (построена «Группой ЛСР»), но откроется она только с 1 сентября 2017 года, тогда же откроется и детсад на 180 мест.

Кроме того, летом 2017 года на Блюхера, 12 «Группа ЛСР» сдаст еще одну школу на 300 мест и детсад на 220 мест, откроются ли они к сентябрю - доподлинно неизвестно, но, скорее всего, малыши пойдут туда только в сентябре 2018-го.

Свой детский сад на 220 мест планирует и ГК «КВС». Но случится это очень нескоро: ДДОУ планируется только со второй очередью ЖК «Иван да Марья». Компания только-только получила «добро» на следующую очередь, детсад не появится раньше 2019 года

Кроме того, по словам жителей, в уже заселенных жилых комплексах «Калина-Парк» (1 и 2) и «Кантемировский» создан колоссальный дефицит парковочных мест. «Все из-за того, что по регламенту застройщики могут размещать на своей территории только 50% нормативного количества мест для стоянки автомобилей, в результате в некоторых местах заставлено так, что скорая и пожарная в квартал уже не проедут», - говорит местная жительница Алина Беляева. По ее словам, дефицит парковок уже составляет около 2 тысячи мест, сейчас запаркованными машинами перегружена Кушелевская дорога, куда парковать еще несколько тысяч - неизвестно.

В КГА же рассказали, что пока речь идет только о первом этапе согласования проекта, эскизе застройки - и на втором этапе комитет обязательно рассчитает соответствие проекта нормам градпроектирования. Впрочем, как говорят в комитете, строительство пойдет по старым нормативам, поскольку заявка была подана раньше, чем новые вступили в силу (в апреле 2017-го). Отметим, старые нормативы намного менее требовательны к компании: вместо 61 места в детсадах на 1 тысячу жителей компания должна обеспечить 55 мест и т.д. Хотя разница невелика - школ как не хватало, так и будет не хватать...