«ЛенСпецСМУ» может не успеть спасти долгострои «Города»

Однако, даже завершив скандальный долгострой, компания не сможет в дальнейшем нести по домам гарантийные обязательства

Быть или не быть

Диалог между Смольным и застройщиком «Эталон ЛенСпецСМУ» (дочка холдинга «Эталон») по вопросу участия компании в достройке проблемных жилых комплексов ГК «Город» состоялся сразу на трех уровнях. Первый, предельно секретный (не пустили даже пресс-секретарей), состоялся в кабинетах Полпредства на Петровской набережной с участием губернатора. Итогом стало официальное и публичное объявление, что компания берется за достройку и «доведет до ума» первые корпуса «Ленинского парка» уже до конца сентября.

Скорее всего, между застройщиком и Смольным идет торг за, скажем так, преференции, которые достанутся девелоперу за участие в заведомо проигрышном предприятии

На втором уровне компания точно так же публично заявила, что в проекте не участвует и переговоров не вела. Третий уровень этих отношений можно найти в соцсетях в комментариях дольщиков. Далеко не все из них цензурны, но если вкратце - в чудесное спасение «горожан» крупным застройщиком верит меньшинство.

По словам собеседников «Общественного контроля», скорее всего, между застройщиком и Смольным идет торг за, скажем так, преференции, которые достанутся девелоперу за участие в заведомо проигрышном предприятии. А поскольку добычу в таких переговорах делят на берегу, президент ГК «Эталон» Вячеслав Заренков как опытный переговорщик не спешит входить в мутные воды под названием «кредитное плечо».

«В Переговорах со Смольным все просто - как только ты сказал “да”, то ты сразу уже виноват во всем, чем только можно, с другой стороны - есть постоянная сменяемость власти, договоренности с публичной стороны забываются, поэтому понять осторожность застройщика можно», - говорят участники рынка.

Остаться в живых

Любопытно, что обычно весьма осторожная в информационном пространстве компания накануне позволила себе и довольно смелое заявление. Так, на Всероссийской строительной конференции директор по правовым вопросам ГК «Эталон» Виктория Цытрина не побоялась рубануть всю правду: «Мы проанализировали все требования, которые предъявляются к застройщикам этими поправками, и когда мы эти требования переложили на собственный бизнес, то поняли, что мы, застройщик с 30-летним стажем и портфелем проектов в 3 млн кв. метров жилья, с 1 июля 2018 года строить по 214 ФЗ просто не сможем!».

Пока застройщик строит дом, к новому проекту он не приступит - нельзя ни купить участок на перспективу, ни освоить участок в собственности с готовой документацией

О том, что изменится для строителей, уже писал «Общественный контроль». Так, требования для застройщика иметь только один расчетный счет фактически ограничивает выполнение обязательств по уже заключенным договорам в группе компаний. «Поэтому, как только мы получаем разрешение на строительство после 1 июля 2018го - все наши прошлые обязательства физически не могут быть исполнены», - говорит госпожа Цытрина.

То есть застройщик будет вынужден на несколько лет концентрироваться на одном объекте, ни о каком развитии компании речи не идет - пока застройщик строит дом, к новому проекту он не приступит - нельзя ни купить участок на перспективу, ни освоить участок в собственности с готовой документацией.

Кроме того, по словам госпожи Цытриной, застройщик после 1 июля просто не сможет исполнять гарантийные обязательства по уже введенным объектам. А это означает, что даже если «ЛенСпецСМУ» возьмется за долгострой, компания будет «сидеть» на объектах ГК «Город» в течение всего 5-летнего гарантийного срока. В противном случае жителям трех ЖК будет не к кому обратиться по вопросам протечек, отваливающейся штукатурки и т. д.

Строители вторички

Подорвут работу девелопера и меры по ограничению деятельности застройщика (один застройщик - одно разрешение на строительство), теоретически крупные проекты строить можно, но сам закон подталкивает строителей к схеме «один дом - один участок». «А это значит, что без проектов комплексного освоения наши обещания и обязательства по строительству 400-500 тысяч кв. метров в горизонте ближайших 5 лет мы выполнить уже не сможем», - призналась Виктория Цытрина.

Даже в крупных прозрачных компаниях теперь под запретом внутригрупповое финансирование, выпуск внутренних векселей и облигаций - все теперь через банк

Дополняет картину возможность досудебного приостановления деятельности застройщика на основании обращения контролирующего органа, которая даст возможность замораживать работу любой компании «по заказу» конкурента.

Еще более жестки финансовые требования - даже в крупных прозрачных компаниях теперь под запретом внутригрупповое финансирование, выпуск внутренних векселей и облигаций - все теперь через банк. «Если мы говорим, что вся стройка, а не только проектное финансирование, будет загнано под банковский контроль - мне даже сложно представить, сколько месяцев будут оплачиваться формы КС-2 и КС-3 (акт приемки работ, на основе которого идет оплата подрядчикам. - Прим. ред.) и в какие сроки в принципе дом может быть достроен. То есть мы имеем новые риски срыва сроков строительства и тех же самых обманутых дольщиков - на этот раз уже у добросовестного застройщика», - говорит управленец.

Закончила госпожа Цытрина совсем за упокой: «Начиная с 1 июля даже крупнейшие застройщики Петербурга будут либо изобретать какие-то хитроумные схемы продаж, нам такие пока в голову не пришли, либо приостанавливать свою деятельность. Ну или продавать только готовое жилье».

Молчаливое большинство

«Общественный контроль» обратился к застройщикам с просьбой подтвердить или опровергнуть пессимистичный настрой «Эталона». Как оказалось, с печальной перспективой согласны все, вот только храбрости высказаться хватило немногим. Например, в ГК «ПИК», которая очень бодро влетела на городской рынок, признались, что тема очень «сложная» и потому комментировать ее не могут.

Директор юридического департамента ГК «ЦДС» Мария Кудрявцева дипломатично заявила, что компании так или иначе придется подстраиваться под новые требования.

«Если уже совершенно топовый застройщик “ЛенСпецСМУ” не соответствует новым нормам закона и не может работать, то кто вообще сможет? Если законодатель решил просто убить схему долевого строительства, то в этом нужно честно признаться»

Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела» подсчитал, что запаса выданных разрешений на строительство застройщикам хватит до середины 2019 года - не дальше. «Что будет потом - непонятно. Я надеюсь, что часть законодательных инициатив будет либо отодвинута по срокам, либо полностью отменена. Если же закон сохранится в своей последней редакции, то большая часть застройщиков уйдет с рынка», - уверен эксперт.

Сильным ударом обновленная долевка станет для реновации. «В нашем случае означает, что компания в силу закона по новым объектам, по которым разрешения будут получены после 1 июля 2018 года, фактически одновременно сможет работать только по одному из переданных городом 22 кварталов в целях развития застроенных территорий, то есть не сможет реализовывать программу развития застроенных территорий с использованием схемы долевого строительства», - признались в компании «СПб Реновация».

В Группе ЛСР заявили, что хоть изменения и были неожиданными, «сильных» игроков они не заденут, а вот от игроков средней руки придется избавиться. «Введенные изменения в 214 ФЗ могут привести к консолидации отрасли: мелкие и средние застройщики, скорее всего, уйдут с рынка. За счет этого свой земельный банк пополнят более крупные игроки. Каких-либо более глобальных потрясений в ближайшей перспективе мы вряд ли увидим, но, полагаю, многие строительные компании могут пересмотреть свой портфель проектов и сроки их реализации», - прокомментировал управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин.

В свою очередь замгендиректора по правовым вопросам «Строительный трест» Ирина Топталова призвала застройщиков не делать хорошую мину при плохой игре: «Если уже совершенно топовый застройщик “ЛенСпецСМУ” не соответствует новым нормам закона и не может работать, то кто вообще сможет? Если законодатель решил просто убить схему долевого строительства, то в этом нужно честно признаться».