Шесть признаков проблемной новостройки

По данным рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) на конец лета этого года, с августа 2015 в РФ количество обанкротившихся компаний-застройщиков увеличилось в 3 раза - с 22 до 61. «Нехороший» перечень пополнили 44 новые организации, предположить банкротство которых еще несколько лет назад не брался ни один эксперт. Так, у всех на слуху печальная история с компанией СУ - 155. При этом, по официальным данным, например, в реестре обманутых дольщиков Москвы сейчас официально числятся чуть более 700 человек, а в аналогичном перечне Петербурга сейчас уже более 2 тысяч горожан, и только за август он увеличился на 200 граждан.

В целом же по стране, как утверждают эксперты, может насчитываться сейчас до 100 тысяч дольщиков, чьи средства были привлечены застройщиками, а права нарушены. Между тем желающих приобрести квартиру в еще не сданном доме на 30-40% дешевле, чем в готовых объектах, меньше не становится. «Общественный контроль» составил список из 6 признаков, которые должны насторожить граждан, решивших вложить средства в строительство жилья.

Если нет разрешения на строительство

Для того чтобы не потерять деньги, увы, придется потратить много времени и терпения на перелопачивание бумаг застройщика.

Самым главным документом является разрешение на строительство. До его выдачи девелопер не имеет право привлекать средства граждан ни по схеме долевого строительства, ни по договорам пайщиков ЖСК. Это бумага важна еще тем, что в ней указываются реальные сроки сдачи объекта, а не те, что декларируются в рекламных объявлениях и буклетах. Кроме того, с 2015 года в разрешении на строительство должна в обязательном порядке содержаться информация о наименовании строящегося объекта, его адресе, площади, этажности. Такие же данные имеются и в проектной декларации - втором наиважнейшем документе.

Благодаря этим двум бумагам можно выяснить, кто является заказчиком строительства, какая компания выступает застройщиком, а какая - генеральным подрядчиком. Но если информация в документации все же различается, то верьте только разрешению на строительство. Как правило, добросовестные застройщики вывешивают проектную декларацию и разрешение на строительство на своих сайтах. Но в любом случае эти бумаги обязаны предоставить в офисах продаж.

Помните, что разрешение на строительство, проектная декларация, а также бумаги на землю (о которых мы расскажем ниже), должны быть оформлены на одно юридическое лицо, а не разные.

Совет: разворачивайтесь на 180 градусов, если у застройщика отсутствует разрешение на строительство или пакет документов оформлен на разные юридические лица

Непорядок с землей

Труднее дело обстоит с другими не менее значимыми бумагами, о которых иногда забывают даже самые опытные покупатели. Это, прежде всего, документы на земельный участок под домом (право собственности девелопера или свидетельство об аренде (субаренде)). При изучении этих бумаг может вдруг выясниться, что надел предназначен не для возведения многоквартирного дома, а, например, под индивидуальное жилищное строительство, общественно-деловую застройку и т. д. В большинстве случаев недобросовестные представители застройщика тут же начнут уверять, что статус надела буквально «завтра» измениться на «правильный». Но верить таким заверениям ни в коем случае нельзя, и, как бы вам ни нравился объект, ему тут же надо сказать «до свидания».

Кроме того, поинтересуйтесь техническими условиями. Здесь непрофессионалу разобраться будет достаточно трудно, но очевидные подвохи в глаза обязательно бросятся. Например, в таком документе может содержаться информация о том, что поставщик коммунальных ресурсов готов подключить дом только на те мощности, какие будут иметься на момент сдачи. Это значит, что новоселы рискуют остаться на какое-то время без тепла и без воды. Эти документы можно получить в офисах застройщиков. Если же они отказываются предоставить бумаги, то это повод крепко задуматься.

Совет: убедитесь, что земельный участок под домом предназначен исключительно под возведение многоквартирных домов, а в технических условиях нет очевидных подвохов

У застройщика сомнительная репутация

Кроме документов, стоит обязательно проверить, какая репутация сложилась у девелопера. Здесь проще всего изучить публикации в СМИ за последний год о данной строительной компании.

Самый простой способ - зайти на сайты нескольких крупнейших профильных и деловых изданий и набрать в поисковике название компании. Очевидно, что если застройщик не вылезает из судебных разбирательств, имеет проблемы с властями, претензии со стороны разгневанных дольщиков и с завидной регулярностью переносит сроки сдачи объектов, то с такой компанией лучше не связываться.

Еще один вариант - поискать информацию в социальных сетях. У большинства строящихся жилых комплексов есть свои группы и форумы, созданные как застройщиками, так и дольщиками. Почитайте, что пишут участники таких интернет-сообществ, как отвечают им представители девелопера. Однако полностью доверять соцсетям все же не стоит, на их площадках часто собираются самые активные и «вечно недовольные» граждане.

Обязательно убедитесь, что застройщик предоставляет ежеквартальную отчетность в местный комитет по строительству.

Помните: в кризис могут обанкротиться даже крупные компании, строящие годами по всей стране и имеющие далеко не один объект. Но в основном долгожители строительного рынка благонадежнее «новичков».

Совет: изучите, какая репутация сложилась у застройщика, переносила ли компания сроки сдачи своих объектов и по каким причинам

На стройплощадке ничего не происходит

Многие граждане, конечно, не являются доками в строительном деле, тем не менее вполне способны сделать объективные выводы, если приедут на стройплощадку и увидят все своими глазами.

Отметим сразу: посетить ее надо самостоятельно, а ни в коем случае не в составе специальных туров на новостройки от девелоперов, которые любят представлять все в наилучшем виде. Съездить на площадку стоит, как минимум, несколько раз в течение двух-трех недель и в разное время суток. Конечно, на саму стройку вас никто не пустит, но активность работ вполне реально оценить, как только стены дома появятся из-за забора.

Очевидно, что если этажи не растут, а на объекте лениво слоняются из угла в угол 2-3 рабочих, то дела у застройщика обстоят далеко не лучшим образом.

Некоторые девелоперы предлагают на своих сайтах такой сервис, как веб-камера или онлайн-трансляция с места строительства объекта. Доверять таким «помощникам» лучше с осторожностью. Иногда недобросовестные застройщики вместо реальной трансляции ставят записи.

Совет: съездите на стройплощадку самостоятельно несколько раз в разное время и лично убедитесь, насколько активно ведутся строительные работы

Девелопер устраивает аукцион щедрости

На нулевом цикле новостройки щедрые скидки и акции не являются в основном тревожным сигналом. Но если «квадраты» в уже наполовину возведенном объекте продаются по откровенно заниженным ценам, то это очередной повод серьезно насторожиться.

Чтобы выяснить, не демпингует ли застройщик, надо поинтересоваться стоимостью квадратных метров в жилых комплексах, находящихся в одной территориальной локации на приблизительно одном и том же этапе возведения и принадлежащих к одному классу.

Если разница в ценах колеблется примерно в размере 10 - 20% за квадрат, то волноваться не о чем, а вот удешевление жилья на 25-50% от средней цены рынка - это уже демпинг. Здесь надо опять набираться терпения и поднимать всю историю образования стоимости квадратных метров. Как правило, стоимость квадрат от момента старта продаж до ввода дома растет на 30-40%.

Но если расценки на квартиры не увеличивается по мере возведения новостройки, акции длятся в режиме нон-стоп и не приурочены к праздникам или периодам спада продаж, а скидки заоблачные, то стоит очень хорошо подумать о том, какая на самом деле экономическая обстановка сложилась у застройщика и не превратилась ли компания в финансовую пирамиду. Стоит также узнать, как обстоят дела с продажами. Это можно сделать на сайтах девелоперов, где они любят указывать число еще свободных объектов. Если продажи стоят на мертвой точке, то дело совсем плохо.

Совет: сравните цена на новостройки одного класса и в приблизительно аналогичной стадии готовности. Если застройщик демпингует, то поднимайте историю ценообразования объекта

В проекте что-то постоянно меняется

Мы рассказали о пяти главных признаках проблемной новостройки, теперь отметим один косвенный - частые изменения в проекте.

В некоторых случаях девелоперы не занимаются непосредственно возведением новостройки, а нанимают для этого генподрядные организации. Если их работа не устраивает, то на стройку могут прийти новые компании. Это вполне нормальная ситуация, когда девелопер проявляет заботу о качестве строительства объекта. Но если подрядные организации меняются в течение года как перчатки, то это может свидетельствовать о плохом финансовом положении девелопера - ему попросту нечем платить за выполненные работы.

Внесение застройщиком тех или иных изменений в проектную декларацию само по себе вызывать большой тревоги не должно. Такое право предусмотрено для девелопера 214-ФЗ. Кроме того, по законодательству те или иные корректировки в документ должны вноситься ежеквартально. Но здесь важна не форма, а суть изменений. Если, например, речь идет об очередном переносе срока ввода объекта в эксплуатацию, то мелочью это уже назвать нельзя.

Совет: следите за изменениями, которые вносит девелопер в проектную декларацию, и за тем, как часто он меняет подрядные организации, если привлекает их к стройке

В заключение хотим особо подчеркнуть: дать 100% гарантию того, что в кризис тот или иной застройщик не обанкротится, а дом будет достроен в итоге в срок, сейчас не способен никто. При этом государство начинает оказывать помощь обманутым дольщикам, только когда дело доходит до социальных конфликтов и массовых пикетов. Потому верить красивым обещаниям в рекламных буклетах застройщиков и их демпинговым ценам ни в коем случае не стоит - лучше хорошо все взвесить и полностью перепроверить информацию, прежде чем подписывать договор.