Чьи дольщики будут платить меньше

Сложно вспомнить какое еще событие так волновало профессиональное сообщество как создание Компенсационного фонда в долевом строительстве. Будоражит не столько сам факт создания, сколько потенциальный размер обязательных отчислений застройщиков, а точнее -  методика, в соответствии с которой будет рассчитываться базовая ставка, и - что еще более важно - в связи с какими показателями базовая ставка будет увеличиваться.

В законопроекте, посвященном Фонду, сказано: «Размер обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд рассчитывается Фондом в соответствии с методикой, утвержденной Правительством Российской Федерации, на основе согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. Методика должна предусматривать величину базовой ставки, которая повышается в зависимости от определяемой в соответствии с такой методикой способности застройщика исполнять принятые на себя обязательства (кредитоспособность, финансовая устойчивость)».

Так каким же образом будет определяться способность застройщика исполнять принятые на себя обязательства? Ответа пока нет, и это дает повод еще раз пройтись по тем параметрам, которые предлагают учитывать эксперты.

Деловая репутация

Речь идет о соблюдении сроков ввода объектов в эксплуатацию. Это, пожалуй, единственный абсолютно прозрачный показатель в этой категории, не требующий экспертной оценки - с учетом одного «но». Не всегда сроки срываются по вине застройщика. Поэтому, на наш взгляд, допустимо наличие одного случая задержки не более чем на полгода, который не повлечет за собой увеличение базовой ставки.

По данным Фонда развития механизмов гражданского контроля (РМГК), более чем в 25% строящихся многоквартирных домов продажи квартир осуществляются через предварительные договоры, и цены в таких домах значительно ниже.

Эксперты вспоминают также и наличие судебных исков со стороны дольщиков. Это, конечно, отражение качества строительства, но, тем не менее, по нашему убеждению, этим показателем стоит пренебречь. Во-первых, качество строительства по всей стране оставляет желать лучшего, во-вторых, существуют регионы - очаги «потребительского экстремизма», в-третьих, раз дело не дошло до банкротства, значит, компания справляется с решением данных проблем.

Все остальное, что можно было бы отнести к деловой репутации, как-то: упоминание в СМИ, личная репутация руководителя, благотворительность, отзывы в Интернете и прочее, не должно рассматриваться вовсе. Потеря административного ресурса может иметь катастрофические последствия, но это непредсказуемо, так же, как и злой умысел.

С другой стороны, можно и нужно было бы учитывать соблюдение застройщиком законных прав и интересов участников долевого строительства на стадии реализации квартир. По данным Фонда развития механизмов гражданского контроля (РМГК), более чем в 25% строящихся многоквартирных домов продажи квартир осуществляются через предварительные договоры, и цены в таких домах значительно ниже. Но на данный момент законодательная база не позволяет учитывать результаты гражданского контроля. Так что пока, в ущерб добросовестным участникам рынка, и этот показатель учитываться не будет.

Кадровый и управленческий потенциал

Целый ряд экспертов настаивают на значимости данного показателя, однако ни одной убедительной методики его расчета так и не представлено. Например, предлагают учитывать дипломы руководителей компаний. Предполагается, что наличие дипломов определенных учебных заведений сказывается на потенциале их обладателя. Во-первых, история знает множество случаев, противоречащих данному утверждению. Во-вторых, если мы принимаем это на веру, то априори каждый выпускник юрфака СПбГУ обладает потенциалом президента России - безусловно, это не так.

В качестве варианта нам предлагают смотреть и на личный опыт руководства. На наш взгляд, это гораздо важнее наличия дипломов, но как определить потолок потенциала?.. У ведущего застройщика из региона, который сдает в год 60-80 тысяч кв. метров жилья, есть потенциал стать ведущим застройщиком столицы? А тот, кто сдавал 300 тысяч, сможет потянуть 500 - или его предел 400? А опыт руководства подрядчиков будет оцениваться? И как скажется совокупный опыт подрядчиков на показателях застройщика?

Наконец, якобы важный критерий - квалификационный кадровый состав. Чью квалификацию стоит принимать во внимание: рабочих на стройке, юристов, экономистов, менеджеров по продажам? И кто будет заниматься этой оценкой?

Наличие сертификатов бизнес-процессов

Сертификация бизнес-процессов не слишком востребована в строительной отрасли, что не мешает компаниям успешно развиваться. Поэтому настаивание на наличии сертификатов больше похоже на лоббирование интересов центров по сертификации, нежели соблюдение объективности расчета базовой ставки.

Опыт строительства

Еще один прозрачный показатель, но очень непростой для оценки. Как соотнести объемы завершенного строительства с объемами нового? На сколько могут превосходить масштабы новой застройки максимальный показатель прошлого? За какой период взять сравнимые показатели? Например, возможности 2007 года могут сильно отличаться от сегодняшних. Будет ли разница в ставке для тех, кто сдал 10 домов, от тех, кто сдал только один? Это сложно, но поддается расчетам - и прозрачность от этого не пострадает. Однозначно, что не должно учитываться, - опыт «группы компаний». Оценке должно подвергаться конкретное юридическое лицо.

Наличие маркетинговой составляющей в проекте

Некоторые эксперты настаивают, что должны быть проведены исследования по объему рынка, востребованности квартирографии и прочего. Крайне спорный аспект. Во-первых, кто будет составлять техническое задание для исследования? Маркетологи одни из первых подпадают под увольнение в кризисный период, так что не в каждой компании они есть. Во-вторых, не в каждом регионе есть исследовательские компании, а таких, которые занимаются конкретно исследованиями рынка недвижимости, всего несколько на всю Россию. В-третьих, что самое главное, кто будет трактовать результаты исследования? Мало получить цифры, важно правильно их объяснить.

Показатели финансовой устойчивости

Очень много нареканий со стороны профессионального сообщества по этому показателю. Статистика показывает, что эти данные не отражают в должной мере способность застройщика выполнять взятые на себя обязательства. Но это, скорее, относится к необходимости совершенствования расчета самого показателя, чем к тому, надо или не надо его учитывать при расчете базовой ставки.  

Таким образом, если главным принципом для ранжирования застройщиков мы оставляем объективность, прозрачность всех показателей и убираем все «экспертные» оценки, которые будут учитываться при расчете базовой ставки и влиять на ее повышение, остаются только данные, которые должны указываться в проектной декларации, и показатели финансовой устойчивости. Как именно данные показатели будут влиять на повышение ставки - это и должно являться предметом активной дискуссии.

Кстати

Методику расчета базовой ставки сейчас готовит АИЖК вместе с экспертами «Деловой России». В начале апреля на Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства глава АИЖК Александр Плутник заявил, что методика сейчас в разработке, но более ничего конкретного сказать не смог. Представители Минстроя на том же мероприятии заявили еще понятнее: «Давайте ориентироваться на сроки прохождения законопроекта. Никто вам даты принятия этого решения не скажет». По данным «Общественного контроля», сейчас все силы ведомств брошены на доработку нормативной базы самого Фонда, о ставке никто пока не думает.

В самом же законе зашит принцип «плавающей» базовой ставки. В постановлении правительства сказано о ставке в 1% от стоимости каждого ДДУ. А в поправках в 214-ФЗ говорится о том, что ставка может расти в случае неких потерь и недостаточности средств Фонда для покрытия нужд дольщиков. На рынке говорят, что ставка может составить в итоге от 3 до 6%. При этом сами застройщики не скрывают, что новые финансовые требования к ним все равно лягут на плечи конечного потребителя, то есть покупателя квартиры на первичном рынке.