Долевое строительство по новым правилам: ни застройщикам, ни покупателям

Накануне Совет Федерации в спешном порядке утвердил законопроект об использовании государственного компенсационного фонда для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве. Также этот документ ранее был прогнан через Госдуму, ушедшую на летние каникулы, но успевшую к финальному третьему чтению кардинальным образом переписать его далеко не в пользу ни застройщиков, ни покупателей новостроек. Понять торопливость законотворцев несложно: формально фонд должен заработать уже с осени этого года.

Успеть за год

Как рассказал координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу, президент СРО «Объединение строителей» Александр Вахмистров, по сравнению с изначальной редакцией документа к третьему чтению в нем неожиданно появилось требование к девелоперам о наличии денежных средств в уполномоченных банках в размере 10% от стоимости предстоящего строительства многоквартирных домов.

Девелоперов ограничат в праве привлекать кредиты, займы и ссуды, за исключением расходов на строительство, использовать собственное имущество для обеспечения обязательств третьих лиц, приобретать или издавать ценные бумаги.

Второе новшество: установлены жесткие требования к органам управления застройщика и его участникам (отсутствие судимости, дисквалификаций). Кроме того, девелопер либо его «дочка» должны иметь опыт не менее 3-х лет по возведению МКД площадью 10 тысяч «квадратов» в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика.

В-четвертых, теперь застройщики смогут привлекать денежные средства дольщиков только на возведение объектов, создание которых предусмотрено в пределах одного разрешения на строительство. Для каждого такого проекта надо будет создавать отдельные юридические лица, или так называемые «чистые дочки». Также девелоперов ограничат в праве привлекать кредиты, займы и ссуды, за исключением расходов на строительство, использовать собственное имущество для обеспечения обязательств третьих лиц, приобретать или издавать ценные бумаги.

«Большинство из этих новшеств должно заработать с 1 июля 2018 года, и потому у застройщиков не остается другого выхода, кроме как к ним за оставшееся время приспособиться. А заодно успеть за год получить как можно больше разрешительной документации. Очевидно, что нововведения в полной мере проявятся не сразу, но уже через два года они станут очевидны. Тогда и рынок по вводу может сжаться, а цены на жилье пойдут в таком случае вверх из-за роста себестоимости», - пояснил Вахмистров. Впрочем, он добавил, что новый законопроект даст стимул для развития СРО. Так как в них должны будут состоять все «чистые дочки».

Как подчеркивают эксперты, при подготовке третьего чтения к мнению строительного сообщества никто не прислушивался и даже на общественные слушания приглашения не поступали.

Регионы останутся без строек

По словам президента «Леноблсоюзстроя», координатора Национального объединения строителей по СЗФО Георгия Богачева, утвержденный в итоге законопроект способен еще больше закрепить и так уже давно наметившуюся на рынке тенденцию по вымыванию игроков средней руки и укрупнению строительного бизнеса. «Компаниям, которые возводят сейчас по 1-2 дома, такие условия в принципе не потянуть. Они будут вынуждены уйти с рынка. Для Петербурга и приграничной к нему части Ленобласти это не так страшно. Но в Ленобласти есть еще Кингисепп, Выборг, где все и так разрушено. Могут пострадать и другие города Северо-Запада, такие как Псков, Новгород, Архангельск. Там как раз в основном строят небольшие организации - и строительство в принципе может встать. Хотя в том же Архангельске сейчас вопрос с жильем стоит очень остро», - считает Георгий Богачев.

Чтобы начать проект на 100 тысяч «квадратов», по расчетам экономистов компании, только на него в банк надо положить не менее 650 млн рублей. «Для хорошей устойчивой компании это еще возможно, но для среднего бизнеса весьма затруднительно.

Как сообщил генеральный директор АО «Эталон ЛенСпецСМУ» Геннадий Щербина, для того чтобы начать проект на 100 тысяч «квадратов», по расчетам экономистов компании, только на него в банк надо положить не менее 650 млн рублей. «Для хорошей устойчивой компании это еще возможно, но для среднего бизнеса весьма затруднительно. Между тем печальный опыт СУ-155 показал, что обанкротиться могут и гиганты. А вот получить кредит даже на жилищное строительство небольшая компания никогда не сможет», - рассказал он.

Как добавил Богачев, законопроект вводит жесткий контроль соответствия по каждому документу и любому действию застройщика. «В итоге одной бумагой государство создало сразу кучу рабочих мест - для юристов, бухгалтеров и т.д. Вот только не в строительстве», - пошутил он.

Исполнительный директор Союза строительный объединений и организаций Олег Бритов подчеркнул: о том, что делать с уже имеющимися по всей стране обманутыми дольщиками, в законопроекте ничего не говорится.

Без коммуникаций и уютных дворов

Примечательно, что долгие годы власти, особенно в Петербурге, старательно боролись за переложение на девелоперов затрат на возведение социальной инфраструктуры, инженерных коммуникаций и дорог. Новый законопроект может поставить на таких начинаниях крест.

Долгие годы власти, особенно в Петербурге, старательно боролись за переложение на девелоперов затрат на возведение социальной инфраструктуры, инженерных коммуникаций и дорог. Новый законопроект может поставить на таких начинаниях крест.

Собственно, «дочка», по логике, будет отвечать за свой проект, а дальше его границ сети и дороги тянуть по документу не обязана. Как печально пошутил Александр Вахмистров, теперь этим законопроектом застройщики смогут оперировать в беседах с главой петербургского строительного блока Игорем Албиным. Впрочем, девелоперы Северной столицы вряд ли рискнут пойти на такой шаг: такой механизм Смольного, как принудительная остановка выдачи градпланов, еще никто не отменял.

С гораздо большой вероятностью может осуществиться сценарий, о котором рассказала генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная. Раньше девелоперы, особенно в проектах КОТ, старались продумывать благоустройства во дворах домов. «Строилось сразу несколько зданий, которые формировали мини-квартал. Для него организовался общий двор. По новым правилам, этим теперь никто заниматься не обязан, а ведь мы все-таки социально ответственный бизнес, и наша задача - строить для людей, а не только ради прибыли», - заявила она.

«Да нам теперь вообще лишь бы иметь возможность строить», - прокомментировали тут же реплику.

Как добавила госпожа Черная, в последнее время «складывается ощущение, что власти просто не могут позволить себе долевку и целенаправленно перебрасывают всех на вторичный рынок».

Сформировать поправки к новоиспеченному законопроекту эксперты договорились осенью этого года. Однако то, как в Госдуме относятся к региональным инициативам, все прекрасно знают. Документы там могут лежать на рассмотрении годами.