Азат Григорьян: Если не идти вперед, бараки в центре города так и останутся

- Азат Ваганович, сейчас в рамках подготовки нового Генплана города между чиновниками вновь разгорелись жаркие споры о необходимости вывода «серого пояса» за пределы городской черты. Ваша компания уже имеет солидный опыт в редевелопменте промышленных зон на примере проекта по созданию МФК на месте бывших Бадаевских складов.  На ваш взгляд, как же все-таки следует поступать с такими территориями? Осваивать или ждать?

- Я как коренной ленинградец считаю, что промышленность все-таки надо переводить на городские окраины. Когда чиновники заявляют о необходимости сохранения «серого пояса» в центре, то складывается ощущение, что они забывают, в какое время мы живем. Индустриальное общество, хочется верить, давно осталось в прошлом. А в постиндустриальном основные людские ресурсы задействованы в сфере обслуживания. Потому все утверждения чиновников о потере рабочих мест для меня сводятся к нулю. Далеко не всю свою жизнь я был бизнесменом и могу привести простой пример. На Ленинградском металлическом заводе в 1985-1986 годах трудились свыше 10 тысяч человек, не считая северной площадки. Сейчас на предприятии занято менее 1 500 работников. И при этом завод не является банкротом, продолжая поставлять продукцию на экспорт. То есть никакого ущерба рабочим местам я в принципе не вижу. И, конечно, центр города или его центральные территории должны постепенно превратиться в деловые и общественные зоны или жилье - начиная от концертных залов и заканчивая парками.

- Реализуются ли в настоящее время какие-либо проекты редевелопмента на землях бывших Бадаевских складов?

-  Есть не брать в расчет строительство жилого дома по соседству с нами, то в последние 5-6 лет на этой огромной и потенциально интересной площадке, к сожалению, ничего не происходит. И боюсь, что в ближайшем будущем ситуация вряд ли изменится к лучшему. После последних корректировок 820-го городского закона, вступивших в силу с 15 января этого года, большая часть территорий складов попала в охранную зону, где возведение каких-либо объектов в принципе запрещено. Для еще в одной части надела при этом действует режим регулируемой застройки. Это означает, что все проекты здесь необходимо полностью согласовывать с КГИОПом, чиновники которого, как известно, любят вставлять палки в колеса. В итоге ни один здравомыслящий девелопер просто не хочет связываться с такой проблемной землей.  Между тем в Москве и в крупных европейских городах подобные привлекательные пятна никогда бы не простаивали.

На мой взгляд, существует два выхода из сложившейся ситуации.

Если городские власти полагают, что на территории Бадаевских складов с учетом размещенного поблизости Новодевичьего монастыря должна быть охранная зона и разбит красивый парк, то землю надо выкупить за счет бюджета. Скорее всего, местные жители скажут чиновникам только спасибо и с удовольствием будут гулять здесь.

Вместе с тем все прекрасно знают, что лишних денег у городского бюджета как не было, так, скорее всего, и не будет. Потому более логичным представляется второй вариант: все-таки разрешить девелоперам строить здесь - поменьше, пореже и т.д. Поймите правильно, я не выступаю за строительство высоток около Новодевичьего монастыря, но идти вперед и делать что-то надо. Иначе еще через 20-30 лет мы по-прежнему будет видеть в центре Петербурга разваливающиеся бараки 30-40-х годов.

- Можете ли вы назвать собственный опыт по освоению промзоны в целом успешным?

-  Да. Этому способствовали сразу несколько факторов. Как только мы приступали к нашему проекту, у нас имелось четкое понимание, что инвестиции в сферу офисной недвижимости будут востребованы и окупятся со временем. Конечно, кризис и спад 2015-го - первой половины 2016 года на офисном рынке никому не сыграли на руку, но мы предусмотрели достаточный запас прочности и сумели преодолеть все трудности.

Напомню, что наш бизнес-центр сдали в сентябре 2015 года, а уже в мае были заключены контракты на 100% площадей.

Таким образом, в начале сентября (несколько месяцев потребовалось на обустройство помещений) у нас уже появились арендаторы. То есть за год мы сформировали 100-процентный денежный поток, а в аренду сдали офисы за 8 месяцев. Естественно, если бы это был 2011 год, то все произошло бы в три раза быстрее. Но для непростых времен, я считаю, все получилось просто отлично.

Наш главный секрет успеха - это, конечно, удачное месторасположение, или location, как это принято говорить сейчас. В недвижимости, как торговой, так и офисной, да в гостиничной тоже, этот фактор, безусловно, на первом месте. От нашего бизнес-центра, если нет пробок, можно добраться за 10-12 минут до Невского проспекта, за 15 минут - до Московского вокзала. Дорога до аэропорта занимает чуть более 20 минут.

Второй важный момент - мы сознательно не замахивались на бизнес-центр класса «А», а решили сделать хороший «B+» с нормальной вентиляцией и кондиционированием, паркингом и т.д., а также собственной территорией, что многим нравится.

- Остались на ваш взгляд еще в городе такие интересные локации для бизнес-центров класса «B+»?

- Практически нет. И если наделы есть, то девелоперы строят там класс «А». У всех на слуху Fort Tower на «Электросиле». Формально локация у них чуть даже хуже, чем у нас, так как они дальше от центра. Этот проект сделан в стиле «сталинский ампир» и не портит внешнего облика окружающей застройки. Однако они пока стоят не заселенными арендаторами по непонятным причинам.

Из интересных локаций класса «В», пожалуй, можно назвать два строящихся БЦ в центральной части города: «Царская столица» около площади Александра Невского(В+) и «Таврический переулок, 1» (скорее - «В») около Смольного собора.

-  В конце прошлого года стало известно, что помещения в Fort Tower арендуют структуры «Газпрома». У вас они снимают свыше 10 тысяч «квадратов». Нет ли опасений, что после того, как «Лахта-центр» соберет свои организации под одно крыло, с арендаторами может возникнуть проблема?

- Конечно, в кризис без «Газпрома» всем, кто владеет в Петербурге офисной недвижимостью, пришлось бы очень тяжело. Часто принято говорить, что без прихода этого монополиста рынок мог бы просесть еще серьезнее. Однако при этом эксперты добавляют, что выжил он и благодаря IT-индустрии. Подтверждаю: на примере нашего бизнес-центра этот тезис полностью верен. У нас специалисты IT-индустрии занимают два этажа. Между собой мы уже шутим, что начали с одного взгляда определять, кто работает в «Газпроме», а кто в IT-кластере. Потому совсем серьезных опасений у нас нет.

Кроме того, очевидно, что «Лахта-центр» просто не сможет принять все структуры монополиста.  Мне кажется, еще даже два года назад никто реально себе не представлял, сколько же площадей действительно занимает «Газпром».  И высвободится после переезда не более 10% из них. Кроме того, в «Лахта-центре», как известно, будет сидеть центральный аппарат, который привык жить с размахом. Также там предусмотрены общественные и выставочные пространства, гостиницы, конференц-залы.

Конечно, нам может не повезти в том случае, если в итоге будет принято решение о перебазировании нашего арендатора в ОДЦ. Но пока, по имеющейся у меня информации, таких планов нет.

- А когда заработает гостиница в рамках вашего комплекса на бывших Бадаевских складах? Раньше сообщалось, что это произойдет не ранее окончания ЧМ -2018…

- Сейчас она уже достроена и юридически введена в эксплуатацию. То есть там имеется отопление, водоснабжение, разводка всех коммуникаций, включая кондиционирование. Остались только косметические работы, которые в гостиничном бизнесе стоят чуть дешевле, чем само строительство. Я считаю, что у нас было принято правильное решение взять в свое время паузу и не торопиться с вводом объекта.

Кроме того, тайм-аут позволил более спокойно подойти к выбору оператора. На сегодняшний момент он уже выбран. Это очень крупный бренд с мировым именем. К сожалению, пока название сообщить не могу, так как мы подписали с ним соглашение о неразглашении информации. В ближайшее время, в течение месяца, мы, конечно, назовем имя.

От поиска соинвестора для гостиницы мы сейчас отказались. В кризис почему-то все думают, что если ты привлекаешь в проект партнера, то все в бизнесе плохо и можно скупить объект по дешевке. Несколько желающих было, но их предложения нас не устроили. Примечательно, что нашей гостиницей не заинтересовались в свое время иностранцы. Видимо, все-таки так сказались санкции, хотя до этого было принято считать: на рынке недвижимости они никак не отражаются.

Начать эксплуатировать гостиницу мы планируем самое ранее в конце 2018 года, а самое позднее - в начале 2019 года. Выходить в июле, в высокий сезон, мы не считаем разумным. Торопиться мы не хотим теперь и потому, что, по существу, сейчас FIFA выдвигает кабальные условия: она требует полностью предоставить объект, а оплачивать номерной фонд готова по факту заселения.  Аналогичные механизмы уже были обкатаны Олимпийским комитетом в Сочи - и теперь отельеры уже слишком хорошо знают, что это такое. И я даже не исключаю, что чиновники могут в будущем пойти на то, чтобы заставлять владельцев отелей заключать договоры с FIFA в добровольно-принудительном порядке.

- Чем, на ваш взгляд, может обернуться чемпионат мира для города?

- В лучшем случае хорошей рекламой бренда Петербурга. Напомню, что в Сочи проходила вся Олимпиада. У нас же будет только несколько матчей в группах, а также из знаковых событий Петербург примет полуфинал.  Будет хорошо, если приедут приличные люди, а вот если контингент оставит желать лучшего и это окажутся фанаты в худшем смысле данного слова, то для города история вообще рискует ничем не закончиться.

-  Почему ваша компания не берется за строительство жилья?

-  Это связано с философией компании ГК «Энерго». Нам неинтересны проекты, которые приносят исключительно материальную отдачу. Конечно, на жилищном строительстве можно заработать больше прибыли, чем на офисном или гостиничном бизнесе, но не все же делается исключительно ради денег.

- Сейчас чиновники часто говорят, что после кризиса ситуация в экономике начала меняться к лучшему. Вы разделяете такое мнение?

- Итогами прошлого года мы вполне довольны. К такому выводу мы пришли по итогам нашей ежегодной конференции, которая в этот раз состоялась в Венгрии, в Будапеште. По традиции на этом мероприятии топ-менеджеры представляют свои доклады, и из цифр можно сделать вывод, что все складывается вполне нормально.

С учетом того, что конец 2015-го и весь 2016 год были весьма непростыми с точки зрения потребительского спроса, у нас все показатели остались на прежнем уровне. Нас волновала ситуация, которая складывалась с нашей клиникой. И не только нас - спад в медицине отмечали все. Но первые 2,5 месяца этого года нас радуют, мы видим приток посетителей, среди которых много молодежи, и рост выручки. Думаю, здесь все объясняется достаточно просто: государственные клиники работают все хуже, а население все же стремится думать о своем здоровье и умнеет.

В кризис здорово просели логистические услуги. Их стоимость с 2014 года упала в рублях на 20%, и спрос по-прежнему меньше, чем предложение. Никаких складов в обозримом будущем строить мы не будем. Увы, пока что это нерентабельный бизнес.

При этом в общем и целом неплохо развивался наш интернет-проект Helptomama, связанный с торговлей товарами детского ассортимента. Здесь рост произошел за счет скидок и распродаж. Нам помогло то, что мы работаем с детскими социальными картами и начали это делать первыми в городе среди интернет-магазинов.

Основные точки роста, которые я вижу в 2017 году - это наша клиника, медицина. Конечно, мы работаем в этой сфере свыше 6 лет и уже пользуемся доверием граждан, коллег из других клиник, в том числе и государственных. Но перспективным это направление я вижу и по причинам, о которых говорил выше.

Второе ключевое направление для нас на текущий год - это Helptomama, у нас очень хороший сайт, команда и техническое оснащение.  В этом году будем, кстати, запускать собственный бренд детской одежды хорошего качества, но по приемлемым ценам и, как всегда, расширять ассортимент.

Справка

Бренду «Энерго», под которым действует группа компаний, в феврале 2016 года исполнилось 25 лет. В диверсифицированную структуру ГК входят фирмы, занимающиеся хранением и логистикой, управлением недвижимостью, дистрибуцией продуктов питания, интернет-торговлей детскими товарами и коммерческой медициной. На очереди - 2-й, завершающий этап строительства отеля класса 4 звезды. Социальные проекты группы представлены на рынке детским интернет-магазином Helptomama и медицинским центром «Энерго».

Фото Дениса Тарасова.