Депутаты попросили губернатора Петербурга 150 Га для кампуса СПбГУ Депутаты попросили губернатора Петербурга 150 Га для кампуса СПбГУ спецпроект
Санкт-Петербург -1 погода в Петербурге
Доллар 61.83
Евро 68.52
Юань 8.96

Олег Островский: Ужесточение требований приведет к удорожанию жилья

 Фото из архива OK-inform Фото из архива OK-inform Заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский рассказал о новой системе гарантий прав дольщиков в жилищном строительстве, схемах достройки объекта и о том, как отразятся на ценах новые требования к застройщикам, предъявляемые новой редакцией 214 ФЗ

- Что именно за организация была создана к середине 2017 года для защиты прав дольщиков? Какие гарантии она дает рядовым покупателям жилья?

- Последними поправками в 214 ФЗ создана публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» - для повышения гарантии защиты прав и законных интересов дольщиков. Я уверен, что новая структура обеспечит более гарантированную, чем сейчас, защиту прав и интересов будущих дольщиков. Для граждан - участников долевого строительства, имеющих ДДУ, предусматривающие передачу жилых помещений, создается компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщика с каждого договора участия в долевом строительстве в размере 1,2% от согласованной сторонами цены договора. Величина взноса может изменяться на основании федерального закона не чаще одного раза в год.

В Петербурге в III квартале 2017 утвержденная Минстроем цена кв. метра - 62,228 рубля. А купить квартиру в городе в строящемся доме можно в среднем по цене от 90 до 120 тысяч рублей и выше за кв. метр, в зависимости от района и класса дома

Хочу обратить внимание на то, что отчисления в фонд застройщик должен осуществлять от реальной цены договора, а не от средней цены, утвержденной Минстроем. Например, в Петербурге в третьем квартале 2017 утвержденная Минстроем цена кв. метра - 62,228 рубля. А купить квартиру в городе в строящемся доме можно в среднем по цене от 90 до 120 тысяч рублей и выше за кв. метр, в зависимости от района и класса дома.

То есть если бы вы сегодня купили квартиру площадью 60 кв. метров по цене 90 тысяч рублей, заплатив 5,4 млн рублей, то через, например, 2 года, если ваш застройщик будет платить отчисления в фонд и окажется банкротом, то вам, возможно, будет выплачено возмещение в размере 62,228 * 60=3733,68 млн рублей. Это, конечно, лучше чем ничего, но куда девается разница почти в 1,7 млн рублей? И это только с одного договора. Такое положение кажется мне нелогичным.

Было бы справедливым, если бы и дольщику возвращалась реальная уплаченная им цена квартиры, тем более что и на свое содержание эти деньги Фонд потратить не может, так как в законе четко указано, что на финансирование расходов, связанных с осуществлением предусмотренных функций и полномочий Фонда направляется часть доходов, получаемых от инвестирования средств компенсационного фонда.

- Будут ли действовать старые механизмы страхования гражданской ответственности застройщиков - банковское страхование и ОВС?

- Предусмотрен определенный переходный период, который продлится несколько лет, когда будут действовать как новые, так и старые способы обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Если ДДУ с первым участником долевого строительства будет представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации Фонда (а Фонд должен быть зарегистрирован в течение трех месяцев после принятия закона), то у застройщика возникает обязанность по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в отношении данного жилого дома.

Если же договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения обеспечивается по выбору застройщика поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в порядке, ранее установленном 214-м Федеральным законом.

- Не приведет ли замена механизма обеспечения гарантий застройщика к удорожанию жилья?

- В этот момент вряд ли. Дело в том, что затраты застройщиков на отчисления в компенсационный фонд сопоставимы с размерами платежей по договорам со страховыми компаниями. Другое дело, что многочисленные изменения в 214 ФЗ, в первую очередь связанные с повышением требований к застройщику, безусловно, отразятся в будущем на стоимости жилья.

- Кто будет, скажем так, целевой аудиторией нового фонда?

- Мы говорим только о тех гражданах, которые будут заключать договоры участия в долевом строительстве с застройщиком, отчисляющим обязательные взносы в вышеуказанный Фонд в будущем. То есть Фонд никак не поможет «старым» дольщикам, которые пострадали до начала работы Фонда, дольщикам-юрлицам, гражданам, имеющим договоры участия в долевом строительстве, предусматривающие передачу нежилых помещений и членам ЖСК.

- Смогут ли дольщики вернуть вложенные в стройку средства?

- Средства компфонда могут использоваться и на выплату возмещения дольщикам. Выплата будет осуществляться, если застройщик, который исправно платил взносы в Фонд, признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.

Но уже сейчас понятно, и это указано в законе, что выплата будет осуществляться в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения. Пределы возмещения - это квартира не более 120 квадратных метров.

- А могут ли дольщики выбрать все-таки достройку дома? Кто будет его достраивать?

- Да, к проекту могут привлечь юридическое лицо, желающее стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок) для достройки объекта. Застройщик выбирается по конкурсу, порядок и условия которого устанавливаются уполномоченным органом. Наконец, он должен быть элементарно в состоянии вести стройку - с «достаточным» финансовым положением и соблюдением нормативов финансовой устойчивости, установленных правительством РФ.

Средства Фонда на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства не должны превышать максимальную величину возможных выплат возмещения гражданам - участникам долевого строительства

По сути дела, речь идет о новом застройщике жилого дома, взявшем на себя и имущество старого застройщика, и его обязательства перед дольщиками. В связи с этим возникают вопросы, связанные с дополнительными требованиями к застройщику, принятыми в новом законе, в том числе и ограничивающими осуществление строительства одной компанией только по одному разрешению на строительство. Надеюсь, при разработке нормативных документов, регламентирующих эту сферу деятельности Фонда, такое противоречие будет учтено. Иначе снова придется вносить изменения в закон.

Нужно учитывать и то, что средства Фонда на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства не должны превышать максимальную величину возможных выплат возмещения гражданам - участникам долевого строительства. Т.е., если будет дешевле выплатить возмещение гражданам, чем достроить дом, то дом достраиваться не будет. Такое может быть, когда на объекте заключено не очень большое количество договоров участия в долевом строительстве и само строительство находится, мягко говоря, не в завершающей стадии. С точки зрения всех остальных участников Фонда, это разумно.

- Что еще полезно знать о деятельности Фонда?

- Важно понимать, что Росреестр после вступления в силу соответствующих изменений в законодательство не зарегистрирует договор участия в долевом строительстве, пока не получит подтверждение от фонда об уплате застройщиком соответствующих отчислений. Информацию об объектах долевого строительства, в отношении которых застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, граждане смогут проверить на сайте Фонда в едином реестре застройщиков.

У Фонда появляется дополнительная контрольная функция. Так, в случае отклонения застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев, Фонд может затребовать от застройщика и дополнительно проверить проектную декларацию, выписку по расчетному счету застройщика, открытому в уполномоченном банке, и бухгалтерскую отчетность за последний отчетный период.

Материалы по теме
 
Человек города Человек города: Константин и Арина, водитель и школьница, 40 и 12 лет Сколько стоит образование?
Комментарии
Яндекс.Метрика