Депутаты попросили губернатора Петербурга 150 Га для кампуса СПбГУ Депутаты попросили губернатора Петербурга 150 Га для кампуса СПбГУ спецпроект
Санкт-Петербург +5 погода в Петербурге
Доллар 63.89
Евро 70.41
Юань 9.11

В черном теле и в красном цвете

 Фото: Евгений Дягилев Фото: Евгений Дягилев Власти Ленинградской области вслед за Петербургом ужесточают градостроительную политику. Регион продлит мораторий на жилищное строительство в пограничной с городом зоне и частично откажется от выкупа социальных объектов. Иначе соцобязательства на 142 млрд рублей области не исполнить, признается глава региона Александр Дрозденко

Об изменениях правил игры на строительном рынке глава Ленинградской области Александр Дрозденко во всеуслышание рассказал вчера на съезде строителей региона.

В этом, надо признать, область в лучшую сторону отличается от города: Смольный свою градостроительную политику ведет в традициях дворцовых заговоров. Редкие утечки информации просачиваются в прессу от главы КГА Владимира Григорьева, реже - от вице-губернатора Игоря Албина. В итоге такие новеллы, как ограничение по предельной высоте в новых ПЗЗ или введение дополнительных инвестиционных обязательств, участникам рынка приходится обсуждать в кулуарах, власти же делают вид, что все и так всем известно.

Этот момент по итогам съезда отметил и президент СРО Союз «Строительный ресурс» Виктор Кривошонок. По его словам, диалог между бизнесом и властью в Ленинградском области находится на качественно ином уровне по сравнению с городом. И только в области администрация реально прислушивается к голосу профессионального сообщества в вопросах регулирования рынка.

Налогов не хватило

Подводить к неприятным известиям застройщиков господин Дрозденко начал без раскачки. Он напомнил, что с 2012 года в Ленобласти действует программа «Социальные объекты в обмен на налоги», согласно которой до 70% налогов, которые компания платит в региональный бюджет, идет на выкуп у нее детских садов и школ.

По уже заявленной программе область в течение 6 лет должна выкупить 60 социальных объектов на сумму около 15 млрд рублей, то есть в год бюджет должен тратить не выкуп не менее 2,5 млрд рублей в год.

Так вот, за несколько лет объем поступлений вырос с 200 до 700 млн рублей и только последний, тучный 2015 год дал бюджету региона 2 млрд рублей. В то же время по уже заявленной программе область в течение 6 лет должна выкупить 60 социальных объектов на сумму около 15 млрд рублей, то есть в год бюджет должен тратить не выкуп не менее 2,5 млрд рублей в год. «Таким образом, сегодня налицо перекос не в пользу бюджета, а в пользу застройщиков», - сказал господин Дрозденко.

А в будущем этот перекос будет только увеличиваться. Во-первых, сложная ситуация на рынке и падение продаж у всех застройщиков приведут к тому, что налоговые поступления в бюджет будут уменьшаться.

С другой стороны, объемы застройки, согласно заявленным планам, будут расти. Как рассказал на съезде зампредседателя правительства региона по строительству Михаил Москвин, утвержденными генеральными планами, рассчитанными на срок до 2030 года, предполагается значительный прирост населения. Сейчас в 5 пограничных с городом районах живет 650 тысяч человек, а к 2030 году эта цифра по генпланам должна составить более 1,4 млн человек. То есть на этой территории предполагается строительство жилья для 800 тысяч человек. Всего согласовано возведение около 26 млн кв. метров жилья, а разрешений на строительство уже выдано на почти 9 млн «квадратов».

Сейчас в 5 пограничных с городом районах живет 650 тысяч человек, а к 2030 году эта цифра по генпланам должна составить более 1,4 млн человек. То есть на этой территории предполагается строительство жилья для 800 тысяч человек.

По словам господина Москвина, чтобы обеспечить новых жителей учреждениями культуры, здравоохранения, спортивными, образовательными объектами, дорогами и объектами пожарной охраны потребуется не менее 142 млрд рублей (около 9,5 млрд в год).

«И это только на приграничные с Петербургом районы, чтобы их инфраструктура не отставала от стройки, которую вы ведете. Данная сумма почти в два раза больше, чем вся адресная инвестиционная программа на 2016 год для всей территории области. Конечно, эти траты не компенсируется вашими налогами. Давайте также не забывать про последующее содержание построенных объектов в новых кварталах», - обратился к присутствующим в зале строителям Михаил Москвин.

Чтобы сбалансировать налоговые поступления и бюджетную нагрузку власти на период до 2021 года разделят всю область на три «цветные» зоны с разными условиями работы для застройщиков. Александр Дрозденко назвал этот принцип «светофором».

Оттенки семафора

Самое жесткое регулирование вводится в «красной» зоне - 10-15-километровом радиусе от административной границы Петербурга до «второго кольца» - дороги А-120. В этой зоне будет продлен введенный властями в октябре 2015 года мораторий на включение любых земель в состав поселений. «С этого времени мы не утвердили ни одного проекта нового генплана или проекта изменений в генпланы с такими заявками», - сказал господин Москвин. Проще говоря, на всей более-менее экономически интересной инвесторам территории полностью запрещается новое жилищное строительство и вводится жесткое ограничение по промышленному.

Самое жесткое регулирование вводится в «красной» зоне - 10-15-километровом радиусе от административной границы Петербурга до «второго кольца» - дороги А-120.

Но, как всегда, есть и исключения. Например, землю под строительство можно будет перевести в целях «предложений о привидении в соответствие с действующим законодательством уже сложившейся градостроительной ситуации» для строительства социальных, инженерных, транспортных объектов, объектов агротуризма. В принципе, допускается и строительство жилья, но только «целевкой» - например, социального жилья или домов для переселенцев из аварийного фонда, а также для работников новообразованных крупных промпредприятий.

Главная идея опять же следует из ограничений бюджета - социальные обязательства региона перед гражданами при включении земель не должны умножаться, наоборот, такой перевод должен способствовать их выполнению. «В ближайшее время в этих границах будет вводиться около 2,2 млн кв. метров в год. Жилья нам хватит на 10 лет вперед», - признался Михаил Москвин.

Изменятся в «красной» зоне и условия программы «Соцобъекты в обмен на налоги». Детсады и школы будут выкупаться у застройщиков за 50% от их стоимости, вторая половина останется в бюджете. О нынешних 70% строители могут забыть. Вся инженерная инфраструктура, а также пожарные депо будут полностью возводиться за счет инвестора.

Сам подход власти региона планируют ввести только через два месяца, а до этого момента обещают устроить широкое обсуждение инициативы на всех уровнях и не исключают, что нормы, особенно в «красной» зоне, могут быть смягчены.

Кроме того, правительство намерено заключать спецсоглашения с застройщиками. Документы будут предусматривать синхронизацию сроков жилищного строительства с созданием объектов социальной инфраструктуры, развитием улично-дорожной сети, объектов безопасности - пожарных депо и опорных пунктов полиции. То есть разрешения на строительство домов будут выдаваться одновременно с разрешениями на садики, школы и дороги. Правда, тех счастливчиков, кто уже получил разрешение на строительство, власти обещали не трогать.

Более щадящие условия будут в «желтой» зоне - сразу за дорогой А-120. Здесь перевод земли будет не запрещен, но ограничен (особенно это касается земель лесного фонда и сельхозземель), а все предложения по переводу нужно будет обосновать. Кроме того, перевод будет возможен при условии полного финансирования застройщиками работ по инженерной и транспортной подготовке территорий (причем всех территорий, даже вне своих кварталов. - Прим. ред). Но при этом условия выкупа социальных объектов не изменятся, программа выкупа социалки с налоговых поступлений будет действовать в прежнем виде.

Наконец, в «зеленой зоне», в отдаленных районах, не будет ограничений для строительства, а социальная и инженерная инфраструктура будет возводиться за счет бюджета области.

«Жизнь в новых экономических условиях предъявляет более жесткие требования как к бизнесу, так и к органам власти, но, с другой стороны, сейчас как раз самое время для перезагрузки своих проектов и ориентиров. Более комфортное жилье будет более конкурентоспособным, пользоваться спросом и оправдывать вложения. Мы призываем вас строить меньше да лучше», - взывал к бизнесу господин Москвин. А губернатор попытался снять градус: «Если через год-два ситуация изменится, мы поменяем схему. Но это все равно более привлекательные условия, чем в Петербурге».

Отметим, что решение о «светофоре» - не окончательное. Сам подход власти региона планируют ввести только через два месяца, а до этого момента обещают устроить широкое обсуждение инициативы на всех уровнях и не исключают, что нормы, особенно в «красной» зоне, могут быть смягчены.

На вкус и цвет

Впрочем, дорожные аллюзии регулирования строительного рынка со скепсисом воспринял первый заместитель генерального директор «Группы ЛСР» Александр Вахмистров.

Нужно сначала дождаться принятия поправок в 214-ФЗ, который расставит точки над «i» в вопросе целевого и нецелевого использования средств дольщиков.

По его словам, областные инициативы могут напороться сразу на два барьера. Во-первых, законодательный: не вполне ясно, как такая идея согласуется с федеральными законами. И вообще, по словам топ-менеджера, нужно сначала дождаться принятия поправок в 214-ФЗ, который расставит точки над «i» в вопросе целевого и нецелевого использования средств дольщиков.

Вторая препона - экономическая. Экономика строительных проектов в Ленобласти находится на грани, и дополнительная нагрузка просто развалит областной рынок. «И сейчас-то у областных девелоперов все еле сходится, а если у них ТЭО в минус уйдет - кто к вам придет строить-то?» - недоумевал господин Вахмистров.

Эксперты, опрошенные «Общественным контролем», смотрят на нововведения с по-разному.

Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер Rusland SP:

- Запрет на перевод земель под жилье и иные ограничения нового строительства в этой зоне благоприятно отразятся на спросе на квартиры в уже возводимых жилых домах в среднесрочной перспективе.
Отмечу: эта инициатива ограничит конкуренцию в среднесрочном и долгосрочном периодах. Девелоперы вряд ли активизируются в «желтой» и «зеленой» зонах, поскольку очень маловероятно, что данные районы будут пользоваться спросом среди покупателей.

Андрей Вересов, генеральный директор АН «Метры»:
- Мы считаем, что предложение будет уходить дальше в область. Это логика цивилизованного развития территории и гуманного подхода к комплексному развитию территорий. Новая градостроительная политика направлена на развитие новых населенных пунктов.

До этого момента мы наблюдали неконтролируемое освоение земли в приграничных с городом районах, которые не были регламентированы четким планом развития объектов социальной и инженерной инфраструктуры. Как результат, город получил дополнительную нагрузку на социальную инфраструктуру. При этом, все проекты изначально позиционировались как спутники Петербурга.

Изменение системы регулирования строительного рынка Ленинградской области скажется на объектах в долгосрочной перспективе. И будет направлено на защиту интересов покупателей и будущих жителей пригородов.

Новая законодательная инициатива повлечет увеличение стоимости земли в «зеленой зоне». И падение цен на участки в так называемой «красной зоне».

Председатель совета директоров ГК «Лидер Групп» Александр Рассудов:

- Любые правила лучше, чем полный запрет или бессрочный мораторий. Идея разделения на «красную», «желтую» и «зеленую» зоны в зависимости от удаленности от КАД и интенсивности застройки заслуживает внимания. Но насколько эффективно будет работать этот «светофор» - пока неясно.

Очевидно, что создавая такие зоны, власти пытаются найти способ обеспечить равномерное развития пригородов, уйти от скученности в районе Мурино, Кудрино, Новое Девяткино и перераспределить застройку на другие локации.

Но чтобы застройщики потянулись в отдаленные от КАД районы, одного зонирования недостаточно. Нужно решить массу вопросов: прежде всего улучшить транспортную доступность, дать налоговые послабления, договориться по объектам социальной инфраструктуры. Иначе строить на отшибе в чистом поле будет невыгодно, т. к. спрос на жилье там будет низким. Особенно сегодня, когда покупательская активность и так невысока.

Конечно, найдутся «могикане», которые рискнут начать освоение «желтой» и «зеленой» зон уже завтра. Но это будут единичные проекты в формате малоэтажного жилья для индивидуального проживания - коттеджные поселки или таунхаусы. Остальные будут смотреть на них и делать выводы. В долгосрочной перспективе - вывод новых объектов замедлится. Земля рядом с КАД будет дорожать, а стоимость квартир расти.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

- В краткосрочной перспективе данная инициатива не повлияет на рынок, поскольку в Ленобласти ведется активное строительство и предложения хватит еще на несколько лет. А через 2-3 года, когда текущее предложение кончится, мы, скорее всего, будем жить в иных экономических реалиях, и, думаю, подход к градостроительной политике будет уже другим. Очевидно, что предложение уходить дальше в область не будет работать, ведь это зависит не от желания властей, а от покупательского спроса. Люди хотят жить рядом с мегаполисом, именно они в первую очередь диктуют условия девелоперам.

Материалы по теме
 
Человек города Человек города: Мария, финансист, 35 лет Планируете ли вы посмотреть фильм «Матильда»?
Комментарии
Яндекс.Метрика