Гамбург-Петебург: опыт реновации

OK-inform побывал в Гамбурге вместе с экспертами по строительству и реновации, и вместе с ними изучил опыт немецких коллег по создание жилой среды, комфортной для жителей и правильной, с точки зрения градозащитников

ОГЛАВЛЕНИЕ:

Особенности застройки
Партнерские отношения
«Хафен Сити»
Имущественные права
Рынок аренды
Сан-Паули
Резюме


Разговоры о необходимости обновления центра Петербурга методом реновации ведутся достаточно давно, но конкретных шагов власть не предпринимает. Ситуация неоднозначная: с одной стороны, бизнес готов вкладываться в реновацию и предлагать свои идеи, многие жители устали от морально устаревших домов, но при этом не готовы уезжать из центра даже на время реновации, а власть делает громкие заявления об «очистке центра от жителей». Возможен ли компромисс в этой ситуации, и как решить проблему «музея под открытым небом», в который уже давно превратился центр города? Ведь речь идет не об уничтожении памятников архитектуры, а про обновление зданий, которым по 100-200 лет и более. Задача реновации - создать дома для достойной жизни, а не для выживания. Во многих европейских городах реновация зданий проводится несколько десятилетий, и петербуржцам есть чему поучиться. В течение почти недели группа из архитекторов, аудиторов, специалистов в сфере ЖКХ и съемочная группа канала «Россия» по инициативе Национального центра «Специальный ресурс» знакомилась с опытом реновации в Гамбурге, чтобы оформить полученные сведения и предложить рассмотреть новый опыт властям Северо-Запада. OK-informпредлагает читателям остановиться на основных моментах этой поездки.


Гамбург

В Гамбурге вопросами реновации исторического центра всерьез озадачились примерно 35 лет назад. Центр города развивался не столь активно, сколько окраины, но жителям хотелось бы наоборот - так, чтобы театры, музеи и торговля были сосредоточены рядом с их местом проживания, а не на периферии.

Но в центре Гамбурга до сих пор много заброшенных территорий, которые потеряли былую привлекательность для инвесторов, и вполне могли бы быть застроены. Интересные проекты, благо, имеются. Администрация Гамбурга активно помогает их реализации - разумеется, с учетом интересов жителей.

Митте Алтона

Проект Mitte Altona - один из крупнейших в Гамбурге проектов.

Сейчас эта территория используется не очень эффективно, поскольку грузопоток переместился севернее Гамбурга. Это, в свою очередь, принуждает городские власти найти более эффективное применение территории, заняться развитием жилищного комплекса на взаимовыгодных для государства и бизнеса условиях. Но главное - удобство будущих жителей, поскольку власти заботятся о комфорте людей. Не зря Гамбург называют одним из «городов для жизни».

Проект комплексной застройки территории железнодорожного вокзала предусматривает разделение зон ответственности бизнеса, городских властей и общества. Задача - определить цели и средства, а также желаемый результат для каждой из сторон - таким образом, чтобы проект всех устраивал.

Продажа одной трети части жилого комплекса Митте Алтона позволит застройщику окупить первичные затраты на проект. Вторая треть площади жилого комплекса, сдаваемая в долгосрочную аренду на коммерческой основе, позволит рассчитывать на постоянную, пусть и небольшую, прибыль. Оставшуюся треть компания-инвестор намерена передать муниципалитету Гамбурга для использования в качестве жилья для социально незащищенных групп населения.

На первой из реконструируемых территорий, на которой уже нет железнодорожных путей и заводов, возведение новых зданий начнется в 2014-м году. Развитие комплекса предполагается в течение 10 лет. Другие пути также будут вынесены за пределы района, и на этой территории построят жилье.

- Подход правильный и уникальный, - оценивает презентацию партнер «Студии Горского» Иван Волков. - Город выбирает лучшие проекты, чтобы они лучше вписывались в территорию, при этом проект принадлежит городу. Петербургу надо стремиться к этому».
Мите Алтона чем-то напоминает скандально известный проект «Штутгарт 21» по перестройке главного тупикового вокзала Штутгарта в подземный сквозной вокзал.  Старый вокзал Stuttgart Hauptbahnhof должен быть ликвидирован, все железнодорожные пути убраны под землю, а освободившиеся площади переданы городу для дальнейшего развития.

Проект сопровождают многолетние постоянные массовые акции протеста жителей, так как активное подземное строительство серьезно нарушает ландшафт и сложившийся уклад жизни. К тому же для прокладки подземной дороги потребовалось спилить часть вековых платанов в Дворцовом парке Штутгарта. Именно это и стало последней каплей, которая привела к кровопролитному противостоянию жителей и активистов экологических и правозащитных организаций и полиции.

В случае с Мите Алтона подобных протестов возникнуть не должно, поскольку к проекту тщательно готовились. Как рассказал петербуржцам руководитель по градостроительству Гамбурга Йоханнес Гардельман, изначально общественности было представлено несколько вариантов по застройке района Мите Алтона. Каждый мог высказаться «за», «против» либо предложить собственное видение развития будущей территории. Мастерские по разработке проектов проводились даже в школах Гамбурга. Полученные результаты в виде макетов сейчас изучают в Управлении по градостроительству. Власти и инвесторы делают все возможное, чтобы у людей была информация - где будут строить, что и когда. Иначе в случае с проектами по реновации в Гамбурге не может быть. За реновацию в Мите Алтона власти взялись, когда в поддержку высказались 75% населения.

Особенности застройки

В Гамбурге достаточно много зданий, построенных в 60-е годы прошлого века. С каждым годом их использование все дороже, а учитывая склонность архитекторов тех годов использовать стиль брутализм - нерационально. Каким образом превратить наследие прошлого века в современные функциональные здания, рассказали представители компании Kleffel Papay Warncke GmBH.

Подобные строения подвергаются реновации, и после нее их вновь занимают «белые воротнички». Прежними остаются только несущие бетонные конструкции, при этом над верхними этажами могут появиться дополнительные надстройки. Бывает, что сохраняют планировку.

Архитекторы считают, что и сегодня можно создавать интересные проекты в центре, не нарушая его внешний облик, и в то же время, делая его более комфортным для работы и жизни.

Прошедшие реновацию здания по проектам Kleffel Papay Warncke зачастую не отличить от исторических. Внутри, как правило, оборудуются офисы, на верхних этажах могут располагаться квартиры. В одном доме можно жить и работать. Нет необходимости куда-либо выезжать, создавая ненужный трафик - одна из «болезней» Петербурга.

- Если у нас есть возможность построить в центре современное здание, мы ее используем, - говорит архитектор компании Финн Варнхе.

Для петербургских архитекторов подобный подход удивителен, ведь представить себе новое здание где-нибудь на Невском проспекте или набережной Фонтанки невозможно. Конечно, прецеденты нарушения исторической застройки есть, и эти проекты, несмотря на добрые помыслы их авторов, получают весьма определенную и чаще негативную оценку общества и власти. Опыта компромисса в Петербурге при застройке или перестройке исторического центра, увы, практически нет.

Партнерские отношения

В отличие от петербургской ситуации, архитекторы Гамбурга говорят с чиновниками на одном языке, ведь цели государства и бизнеса, в конечном счете, - улучшение жизни людей. Это настоящее сотрудничество и достижение договоренностей, где какая-либо сторона готова к компромиссу.

Перед реализацией любого строительного проекта архитекторы представляют на согласование планировку и модель будущего здания - будь то новое или обновляемое ветхое. В ряде случаев власти требуют оставить тот или иной архитектурный элемент (например, декор), что авторы и делают. Они понимают, что если ослушаются, то следующего проекта может и не быть. Со своей стороны, представители администрации Гамбурга создают для строителей благоприятные условия работы. Этот принцип господин Варнке из Kleffel Papay Warncke назвал «даешь и берешь». Например, при реализации одного из недавних проектов чиновники попросили архитекторов сохранить лепнину и декор на фасаде здания, попавшего под реновацию. Авторы согласились исправить проект.

Если наши гамбургские партнеры работают с исторической застройкой, то пытаются найти особый подход к каждому объекту. Когда это реновация, то она обязательно близка к исходному «материалу», если есть возможность добавить историческому зданию новые элементы - она реализуется, но до этого должна быть договоренность с властями.

- А иногда строим новое, - говорит о своей работе господин Варнхе, но опять же - после одобрения властей.

Участники петербургской делегации воспринимали опыт коллег из Германии с особым интересом, ведь у нас гораздо проще согласовать новое строительство, чем обновление старого. При этом исторический облик, в отличие от центра Гамбурга, в Петербурге должен быть обязательно сохранен. Для наших гамбургских партнеров эта задача не первоочередная, но непременно обсуждаемая.

- Нам тоже хотелось бы строить новое, но администрация заставляет нас строить так же, как 300 лет назад, - выразил точку зрения многих своих петербургских коллег архитектор Даниил Горский.

У германских властей абсолютно другая позиция, и они готовы к диалогу с архитекторами и проектировщиками - в отличие от чиновников Смольного. Есть проекты зданий, и обществу предложено выбрать наиболее приемлемый, по мнению людей. Возможно, это объясняется лояльностью строительного законодательства Германии. Оно было принято более полувека назад, и, по словам архитектора Варнке, всегда оставляет место диалогу.

Градозащитники и местные жители пристально следят за реализацией любого проекта, особенно в центре городов Германии - как и в Петербурге.

- Людям не важно, старый дом или выглядит старым. Люди любят старые дома, - говорит Финн Варнке.

В случае несогласия с проектом жители могут написать петицию и высказать свое мнение. Но это, скорее, исключение, ведь еще на стадии подготовки проекта архитекторы стремятся учесть все «за» и «против».

Первый вице президент СРО НП «Строительный ресурс», генеральный директор Национального центра «Специальный ресурс» Владимир Шахов считает, что принятие решений по части строительства в Петербурге, как и Северо-Западе в целом, излишне персонифицировано.

- Градостроительные решения на Северо-Западе принимаются ограниченным кругом, зачастую одним человеком. Поэтому холдинг «Специальный ресурс» поддержал идею создания Стратегического партнерства «Северо-Запад» и выступил одним из его соучредителей. Прагматичный подход коллегиального решения принятого администрациями 11 субъектов СЗФО и руководителями 43-х крупнейших компаний округа предполагает привлечение инвестиций - как из-за рубежа, так и от наших крупных владельцев, при этом все понимают, что эти проекты принесут дивиденды всем - благополучие обществу, выгоду для бизнеса и преференции чиновникам. Наша структура как раз и выступает проводником в нахождении взаимовыгодных проектов для власти, бизнеса и общества, - резюмировал он встречу с господином Варнке. - Следующий этап обмена опытом непременно произойдет на территории Северо-Запада - уже в следующем 2014-м году и от имени руководства холдинга пригласил представителей Проекта Митте Алтон принять участие в Круглом столе, который готовит НЦ «Специальный ресурс».

«Хафен Сити»

Наиболее масштабный и известный проект в Гамбурге - «Хафен Сити». С немецкого это переводится как «Портовый город». До конца 90-х расположенный на берегу Эльбы район представлял собой промзону: здесь располагалось много крупных предприятий и до сих пор работает порт. Власти Гамбурга предприняли попытку ввести новые стандарты строительства на отдельно взятой территории и инициировали весьма амбициозный - и с точки зрения строительства, и с точки зрения экономики, - проект. Производства постепенно стали выводить за пределы района, освобождая площадки под жилую застройку и офисные помещения.

Генеральный план развития района «Хафен Сити», разработанный в 2000 году и дополненный в 2007-м, рассчитан на шесть очередей реализации. Первая из них - жилой квартал Sandtorkai, объединяющий 8 построек общей площадью 38 тысяч кв. м, - уже полностью сдана, сейчас достраивается еще один жилой квартал - Dalmankai (120 тысяч кв. м). Также оформлены общественные пространства у воды, объединяющие эти два квартала, - «Магелановы террасы» и площадь Васко да Гама, построены два моста и проложено несколько новых улиц. Кроме того, почти завершена реконструкция здания, в котором в следующем году открывается морской музей, ведется расчистка складского здания, на базе которого по проекту Herzog & de Meuron будет построена Эльбская филармония.

На месте бывших портовых зон снесена старая электростанция, санирован самый старый в Гамбурге газометр, перемещены в другое место кофейные склады и холодильники. В конце 2007 началось строительство подземной линии метро (в Гамбурге есть также надземное), соединяющей исторический центр города с «Хафен Сити». За 6 лет построили 3 станции подземки.

Вообще развитие района идет поквартально и продвигается как по оси запад-восток/север-юг, так и в направлении исторического складского района (Шпайхерштадт) и центра города. Основной принцип застройки «Хафен Сити» - создание гармоничной среды обитания, органичной историческому Гамбургу, - т.е. достаточно плотная, урбанистичная застройка, фланкирующая улицы. Средняя высота жилой застройки - 6-7 этажей, иногда немного выше. Высотные доминанты достигают 11-12 этажей, но в районе Магдебургской гавани будут построены два здания высотой до 70 м.

Всего в течение ближайших 20-25 лет на территории в 155 гектаров будет построено 1,5 млн квадратных метров различного назначения. Из них 33% - жилье (5,5 тысяч квартир) , 53% - офисы и предприятия обслуживания, 4% - розничная торговля и гастрономия, 7% - заведения досугового, культурного, образовательного назначения, а также отели, 3% - новые промышленные предприятия, которые будут размещены только севернее и восточнее железнодорожного полотна.

По предварительным расчетам, в «Хафен Сити» будут работать не менее 40 тысяч человек. Что же касается социального состава будущих жильцов «Хафен Сити», девелоперы делают ставку на две категории населения: молодые, в профессиональном и финансовом плане благополучные семьи, а также достаточно обеспеченные и прогрессивно настроенные представители старшего поколения. На территории «Хафен Сити» будет построена школа, в которую смогут ходить не только живущие здесь дети, но и те, чьи родители работают в «Хафен Сити», а так же ученики из прилегающих районов.
Еще одна сверхзадача «Хафен Сити» - стать местом притяжения большого количества туристов. Важно и то, что «Хафен Сити» возводится на территории с уже сложившейся топографией, особенности которой предопределены находившимся здесь ранее портом и индустриальными постройками. 

В основе архитектурно-планировочной идеи нового района - попытка максимально сохранить как топографию места - прорезающие сушу каналы, узкие длинные «языки» бывших исторических гаваней и очертания набережных, так и «морской» характер района в целом. Этому будет способствовать выставка под открытым небом старинных парусников и организация пассажирского судоходства, включая и водные такси, и строительство терминала для кругосветных морских круизов. Один из таких пришвартованных домов-паромов мы увидели во время экскурсии.

Особое значение для строительства в этом регионе имеет защита от наводнений. Все здания и улицы подняты на высоту 7,5 метров над уровнем моря. Полученные таким образом цокольные этажи используются как гаражи и под другие нежилые цели. Разработана также система сообщения улиц на высоте мостов для беспрепятственного доступа спасательного транспорта в случае наводнения.

Необходимо отметить, что более 90% площадей «Хафен Сити» находятся в собственности города. Сюда относятся как ранее принадлежавшие городу портовые территории, так и целенаправленно выкупаемые земельные участки для реализации проекта «Хафен Сити». 
Большая часть решений, связанных с проектами на этой территории, принимается коллегиально и отражает интересы не только инвесторов, но и общественности и города. Городу важнее всего не только расширить свою территорию, увеличив общее количество жилых и офисных площадей в историческом центре, но создать позитивный имидж нового района. 

Офисные здания в «Хафен Сити» возводятся преимущественно крупными фирмами для собственного использования, поэтому проблем с их последующей арендой или со спекулятивным ростом цен на офисную недвижимость не ожидается. Среди фирм, построивших себе представительства в «Хафен Сити» - China Shipping Container Lines, Bankhaus Wlbern, Khne et Nagel, самая крупная кофейная торговая компания в Европе Neumann Gruppe, медиальный концерн Amango, концерны Germanische Lloyd AG, Spiegel и Unilever Cosmetics International. Одним из первых «поселенцев» «Хафен Сити» был компьютерный концерн SAP. Поначалу предполагалось, что основными арендаторами «Хафен Сити» станут фирмы, связанные с мультимедийными технологиями, но на сегодняшний день палитра сфер деятельности арендаторов значительно расширилась. 

Преимущества офисов в «Хафен Сити», помимо высокого их качества строительства и планировки: привилегированность адреса и хорошие предпосылки для развития корпоративной идентичности, центральное расположение и хорошая транспортная связь с городом, близость к воде. При распределении участков под офисную застройку предпочтение отдавалось фирмам, использующим как минимум 50% здания в собственных интересах и собирающимся в ближайшие годы увеличивать свой штат за счет привлечения высококвалифицированных специалистов. 

Имущественные права

Интересно и то, что выделенные под строительство офисных зданий участки сначала не продаются, а предоставляются в пользование на 1-1,5 года. За этот период потенциальный инвестор платит только 1% стоимости участка, однако он обязуется в оговоренные сроки провести архитектурный конкурс на проект застройки, заказать все необходимые обследования участка и подать заявку на строительство.

Если все необходимые действия в срок не выполнены, участок забирается и передается другому инвестору (правда, подобное происходило всего в трех из пятидесяти случаев распределения участков). Если же все необходимые этапы успешно пройдены, то только с началом строительства инвестор начинает выплачивать полную стоимость участка. Такая схема позволяет городу вести и контролировать каждый проект уже на самых ранних стадиях, дает возможность учитывать особенности участка при составлении договора продажи. Главное же ее преимущество в том, что фактически действия заказчика и потенциального инвестора синхронизируются, и с получением разрешения на строительство участок продается инвестору.

Участки, предназначенные под жилую застройку, продаются на основе конкурса инвесторов. При этом предпочтение отдается не тому, кто готов больше заплатить, а тому, кто на условии заранее твердо установленной цены, сможет предложить наиболее интересные и разнообразные варианты, отвечающие интересам разных групп населения. Благодаря этому в «Хафен Сити» реализуются многосторонние жилые модели - от скромных, предназначенных для аренды муниципальных квартир до эксклюзивных апартаментов, оформленных Филиппом Старком. 

Один из жилых домов возводится как дом для престарелых - с 1-3-комнатными квартирами и соответствующей инфраструктурой. Кроме того, для всего проекта предусмотрены различные модели финансирования жилья: часть фонда строится жилищными кооперативами, а квартиры, предназначенные для постоянного проживания, строятся за счет частных инвестиций.

Архитектор Бенедикт Шмитц, с которым участникам петербургской делегации удалось лично пообщаться в весьма непринужденной обстановке, спроектировал дом для «Хафен Сити» на 30 квартир и рассказал, как обстоит дело со строительством в Германии в целом.
Растущими по населению городами в Восточной Германии считаются Лейпциг, Дрезден и Берлин. Гамбург, расположенный в Западной Германии, к ним не относится. То есть по работе молодые люди едут в столицу, в Берлин, но с семьями едут жить уже в Гамбург.

Поэтому Гамбург можно назвать «семейным». Именно поэтому местные власти инициируют и активно поддерживают масштабные амбициозные проекты вроде «Хафен Сити». С другой стороны, город диктует застройщикам свои условия, когда треть квартир в домах должны быть социальными, еще треть - кооперативными, когда будущие жильцы могут сами выбрать себе соседей. Треть жилья выставляется на продажу.

Рынок аренды

Как и во многих европейских городах, в Гамбурге собственная жилплощадь - роскошь, гораздо дешевле ее арендовать. В этой связи наверняка любопытным будет обозначить порядок цен на недвижимость.

До реновации в «Хафен Сити», к примеру, квадратный метр социального жилья ежемесячно обходился арендаторы (ам) от 5,6 до 6,5 евро, на свободном рынке, не подконтрольном властям, он оценивался уже в 10 евро. После обновления кварталов цена ежемесячной аренды возросла - по неофициальным данным, почти вдвое. Тем не менее, жилье в «Хафен Сити» гораздо комфортнее, чем в Сан-Паули, считающимся «районом бедных» и где участникам петербургской делегации также довелось побывать.

Сан-Паули

«Люди хотят прогресса, но не хотят, чтобы он коснулся их» - примерно так говорят авторы проектов по реновации о возможных конфликтах с жителями. Несмотря на большую разъяснительную работу, находятся несогласные. Те, кто ставят собственные интересы выше других и откровенно препятствуют прогрессу.

Против реновации выступили жители 3-х квартир из 1,5 тысяч в Сан-Паули. Они пошли в суд и доказали свою правоту. По некоторым данным. Несогласные с реноваторами получили жилье на других территориях Гамбурга.

Реновация Сан-Паули - достойный пример разъяснительной работы с жителями домов, которым «доктор прописал» обновление. Эта работа кропотливая и, как знают российские архитекторы, зачастую неблагодарная. Однако здесь удалось добиться того, что жители этого района Гамбурга охотно согласились предоставить свои жилища для обновления. Многие из них, как рассказал совладелец и управляющий партнер Steg Мартин Бринкман, из кварталов не уезжали даже во время реновации. Они просто заселялись в соседние дома, которые уже обновили. Как только подходила очередь обновляться следующему зданию, его обитателей размещали в только что отремонтированном здании, и так далее. В этом, пожалуй, ключевое отличие от планирующейся в Петербурге реновации. Власти Петербурга, как сообщалось ранее, планировали создать маневренный фонд, и в нем разместить жильцов на время капремонта их домов. Но вопрос, хватит ли места в центре всем петербуржцам. OK-inform уже затрагивал эту проблему.

Город Гамбург поставил условие: в процессе реновации компания не должна была строить что-то новое, ведь плотность застройки в Сан-Паули и без того высока, а это чревато, в частности, повышенной пожароопасностью. Техника спасателей в случае ЧП не смогла бы проехать в многочисленные дворы-колодцы. Несколько таких построек господин Бринкман показал съемочной группе телеканала «Россия» и журналисту OK-inform.

На реновацию каждого здания у компании Steg уходило примерно два года, и результат виден не только в новых строительных конструкциях, но и в улучшении социальной обстановки в Сан-Паули. Сейчас в этом микрорайоне живут представители креативного класса. Территории стали по-настоящему привлекательны для гамбургских компаний-инвесторов. Разделения на богатых и бедных в этих кварталах, как раньше, уже нет. 

Появились школы, детские сады, местным жителям не приходится возить ребенка на занятия в другие районы города. Открылись новые предприятия, и отпала необходимость ездить на работу далеко. Жители могут посещать спортивные клубы, стадион. В квартале оборудовали отдельный дом для нужд инвалидов. В России такая практика, увы, встречается очень редко. 

Любопытно, что местные власти приложили особые усилия для того, чтобы в хорошем смысле удержать жителей Сан-Паули в их домах после реновации. Понятно, что после улучшения условий стоимость жилища выросла. Чтобы у людей не было соблазна подороже продать квартиры и переехать в отдаленные районы, власти установили своеобразный мораторий на сделки с недвижимостью. Собственник мог продать жилплощадь только при условии возмещения городу затрат на реновацию. Те, кто сдавали свое жилье в аренду, на время обновления домов получали от города финансовое возмещение - упущенную выгоду.

- Надо инвестировать не в жилье, а в людей, - уверен архитектор Бринкман.

Резюме

Многие участники петербургской делегации изучают работу архитекторов и строителей в разных странах уже достаточно давно, и удивить их непросто. Тем не менее, всегда интересен опыт - есть в нем рациональное и для Северо-Запада.

Нашей задачей было узнать, чему следует учиться у наиболее динамично развивающегося города Европы в плане реновации - процесса, который уже запущен в Петербурге, пусть пока только на стадии обсуждений.

- Останавливаться нельзя. Сначала слушать людей - потом принимать решения, - уверен первый вице президент СРО НП «Строительный ресурс», генеральный директор Национального центра «Специальный ресурс» Владимир Шахов. - Сначала о проекте должны узнать люди. А у нас не то что мало работают с общественностью - вообще не работают. 

Итогом поездки станет круглый стол, на котором будет приняты рекомендации для Стратегического партнерства Северо-Запада. Документ будет представлен в Полномочное представительство Президента России в СЗФО.

- Мы живем, развиваемся, у нас свои проблемы, которые мы также решаем, но нам есть чему учиться у Гамбурга, - уверен Владимир Шахов.

Материалы по теме
Комментарии
Опрос
Рассчитываете ли Вы на достойную пенсию от государства?
Реклама