Инфраструктурная на грудь легла верига

Строители всегда достаточно ревностно относились к уровню представительства Смольного на Съезде и достаточно болезненно вспоминают 2012 год, когда X Съезд строителей был проигнорирован городским правительством в принципе. 4 декабря Георгий Полтавченко вновь отсутствовал на мероприятии, но на этот раз причина у него была веская - он отправился в Москву на Послание президента к Федеральному собранию.

Часть президентского доклада прозвучала и в Петербурге. Цитировал главу государства вице-губернатор Игорь Албин - строительство, наряду с автомобилестроением, легкой промышленностью и машиностроением находится в «зоне риска». Для них, как ожидается, российское правительство предложит программы поддержки - для этого якобы предусмотрены финансовые ресурсы. Впрочем, кто и когда будет вливать госсредства в стройку, непонятно, а деньги, как признаются сами строители, - это наилучший и единственно необходимый бизнесу строительный материал.

В целом доклад господина Албина звучал вполне в духе ставшего притчей во языцех «прогрессивного консерватизма» Георгия Полтавченко - все плохо, но в конце тоннеля не так уж и темно. Строителей подкосил неустойчивый валютный курс, высокие цены на строительные материалы и на транспортные услуги, дорогие кредиты и сокращение ипотечного кредитования (по городу с января по декабрь 2015 года выдано 20,8 тысячи ипотечных кредитов, что вдвое меньше результата 2014 года).

Тем не менее за 11 месяцев введено в эксплуатацию 2,4 млн кв. метра жилья, что составляет 88,3% от годового плана (2,7 млн кв. метра), построено 532 объекта общегражданского назначения общей площадью 2,6 млн кв. метров, что сопоставимо с прошлогодними показателями, по итогам года ожидается ввод общегражданских объектов на уровне 3 млн кв. метров.

В строительство за счет всех источников вовлечено порядка 600 млрд рублей. По итогам трех кварталов объем инвестиций в основной капитал организаций в Санкт-Петербурге составил 282 млрд рублей, в том числе 101 млрд - инвестиции в здания (кроме жилых) и сооружения, еще 73 млрд - инвестиции в жилищное строительство.

С миру по нитке

Куда любопытнее оказался спич вице-губернатора относительно бюджетного жилья и социальных объектов - это темы, которые на протяжении года активно муссируются в кулуарах строительного рынка.

Как рассказал чиновник, городу удалось сформировать значительный резерв для бюджетного строительства. В запасе у города около 3,4 млн кв. метров жилья до 2022 года, при этом неприкосновенный запас сильно беспокоить не будут. В рамках доклада была, по сути, постулирована та самая страшилка для рынка, которой девелоперов пугали последние месяцы.

«Мы будем получать жилье от застройщиков в рамках социального обременения и рассчитываем на полноценное сотрудничество застройщиков, девелоперов, банков с Администрацией Санкт-Петербурга при реализации подобных проектов», - сказал вице-губернатор. Для понимания: речь идет о новом обременении для бизнеса, которое сами участники рынка уже прозвали «смольнинская десятина».

Напомним, застройщикам, которые ждут выдачи разрешительной документации, предложено передавать городу 10% квартир в новых домах для решения проблем очередников. Тем, кто откажется, придется добиваться разрешений через суд - таком образом Смольный планирует сэкономить на ежегодной закупке жилья до 3 млрд рублей.

В кулуарах представители аппарата вице-губернатора пытались успокоить сообщество - мол, жесткого требования по 10% квартир нет, с каждым застройщиком власти будут беседовать индивидуально, чтобы понять, что и в каких объемах с него можно взять. Кроме того, бизнес может и поменять предмет оброка - вместо квартир построить за свой счет улично-дорожную сеть в своей локации, подвести инженерную инфраструктуру - в общем, каждый должен посильно поучаствовать в светлом будущем.

Участники рынка в беседе с корреспондентом «Общественного контроля» радости, мягко скажем, не выказывали. По их словам, лучше уж иметь понятный, но стабильный городской налог в 10%, чем опять сбиваться на уровень «кто как договорится за дверями кабинетов Смольного».

Бизнес идет на помощь

Подобную жесткую политику городское правительство будет проводить и в части строительства социальной инфраструктуры. На фоне ощутимого отставания города от нормативов обеспеченности общеобразовательными учреждениями (78,3% от норматива), поликлиниками (76,5%), спортплощадками (57,8%), Адресная инвестиционная программа только сокращается. Объем обязательств города по «социалке» составляет «сотни миллиардов рублей», а возможности города (объем АИП) - всего 22 млрд. Кто же должен наверстывать отставание? Ответ для города очевиден.

При этом Игорь Албин клянется, что в ухудшении финансового положения застройщиков никто не заинтересован: «Чрезмерно непосильной нагрузки не будет. Но мы не должны “гнать вал” квадратных метров, обеспечивая работой только строительные компании. Строительство только ради прибыли - это негосударственный, безответственный подход. Мы строим город, а не резервации».

В сухом остатке, на данный момент договоренности достигнуты с 56 застройщиками на строительство 264 социальных объектов в срок до 2023 года, рассказал он. Из них 159 объектов будут переданы городу безвозмездно. При этом в результате двойного налогообложения (застройщики, помимо налога на прибыль при строительстве жилья, должны заплатить еще и налог на «дарение» городу детсадов и школ), стоимость строительства инфраструктуры вырастает на 30-40%.

Но в этом году группе застройщиков удалось обойти эту невыгодную для них схему. Группа ЛСР Андрея Молчанова, один из самых крупных и богатых строительных бизнесов в стране, не согласившись дарить городу многочисленные детсады, предложила другой вариант - не передавать городу инфраструктуру, а сдавать в аренду по льготной ставке на срок от 10 и более лет. Сами объекты при этом остаются в собственности застройщиков. По словам господина Албина, такие договоры уже заключены с избранным десятком застройщиков. Имена счастливчиков чиновник назвать отказался. «Действительно, мы предложили такую идею, это единственный выход, чтобы строителям не терять деньги», - подтвердил первый заместитель генерального директора ПАО «Группа ЛСР» Александр Вахмистров. По его словам, такую схему введут в ожидании поправок в 214 ФЗ, которые, в случае принятия, позволят девелоперам строить инфраструктуру за счет средств дольщиков. К слову, по информации «Общественного контроля», идея введения льготной аренды для крупных компаний послужила предметом разногласий между вице-губернатором и председателем Комитета по строительству Михаилом Демиденко, который высказался резко против пересмотра ранее заключенных с Группой ЛСР договоренностей по безвозмездной передаче «социалки».

Деньги Фонда канули в бюджете

Еще один курьезный момент, который был поднят на Съезде - работа специального Фонда, на счет которого с 2014 года застройщики перечисляют «добровольные» платежи на строительство социальной инфраструктуры. По словам координатора НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу Алексея Белоусова, на данный момент на этом спецсчете собрано более 1,5 млрд рублей, однако ни одного построенного объекта строители не увидели, более того, нет даже информации о проектировании таких объектов. «Где все эти обещанные детсады, на строительство которых застройщики исправно отчисляют немалые деньги», - вопрошал эксперт.

Очевидно, что этот вопрос поставил в тупик куратора строительного блока Смольного. «Алексей Игоревич, вы знаете, бюджет у нас функционирует по принципу одного котла, но мы постараемся найти эту строку и показать эти объекты», - оправдывался чиновник, но всем было понятно - деньги потерялись.