Что ждет строительный рынок в 2015 году: мнения о перспективах

В работе круглого стола приняли участие:

Елена Николаева, первый заместитель председателя комитета ГосДумы по жилищной политике и ЖКХ; Гаянэ Кизарьянц, директор Департамента жилищной политики Министерства строительства и ЖКХ; Георгий Богачев, вице-губернатор Ленинградской области по строительству; Игорь Шикалов, начальник Управления перспективного развития Комитета по строительству; Виктор Зозуля, генеральный директор ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства»; Александр Орт, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза», председатель Комитета по безопасности и качеству строительства при Координационном совете по развитию строительной отрасли СЗФО; Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС».

Елена Николаева: В настоящее время на рынке одновременно действуют две противоположные тенденции. С одной стороны, ухудшение экономического состояния граждан приводит к снижению спроса, что должно привести к снижению стоимости квартир. С другой стороны, во время финансовой нестабильности и падения курса рубля люди пытаются сохранить заработанные деньги, вкладывая их в недвижимость. Это, в частности, привело к повышенному спросу на недвижимость в октябре и ноябре 2014 года.

Можно предположить, что в конце 2014 - первой половине 2015 года ситуация на рынке недвижимости будет довольно стабильной с некоторой тенденцией к снижению цен, особенно в строящихся объектах. В долгосрочной же перспективе не исключаю тенденцию к небольшому росту цен на недвижимость.

Влияние экономических санкций на строительную отрасль России носит, скорее, косвенный характер - давление будет осуществляться, прежде всего, в части сокращения ликвидности и роста стоимости заимствований. Санкции будут существенно сокращать возможности фондирования локальной банковской системы за рубежом.

В целом строительная отрасль России развита достаточно хорошо и базируется на материалах и оборудовании отечественного производства. В то же время строительная отрасль, хоть и частично, но зависит от импорта оборудования и строительных материалов и в ближайшее время не сможет полностью отказаться от импорта. Тем не менее влияние санкций на строительную отрасль не будет определяющим. Это связано с тем, что в строительстве немного технологически незаменимых материалов и комплектующих, и рынок этот весьма конкурентен.

В каком-то смысле санкции должны сыграть даже положительную роль и привести к развитию тех отраслей промышленности, которые должны производить материалы и оборудование, не доступные пока на российском рынке.

В то же время экономические санкции Евросоюза и США негативно скажутся на индустрии ипотечного кредитования. Рост стоимости заимствований для банков и реального сектора отразится и на величине ставки ипотечного кредитования, что, учитывая общий спад в экономике в совокупности с рисками ускорения инфляции и падением реальных доходов, может существенно затормозить темпы роста ипотечной индустрии. Это будет снижать ликвидность и создавать напряженность на рынке жилой недвижимости и затруднять развитие новых строительных проектов. По оценкам АИЖК рост на рынке ипотеки по итогам года может снизиться до 10-12%, при том, что в 2013 г. рост составил около 30%.

Гаянэ Кизарьянц:

По итогам года Минстрой России отмечает рост основных показателей, характеризующих сферу строительства жилья. За десять месяцев этого года объемы жилищного строительства увеличились почти на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. При этом, если за весь 2013 год было выдано 825 тысяч ипотечных кредитов, то по состоянию на 1 октября 2014 года этот показатель составил уже более 700 тысяч ипотечных кредитов.

Георгий Богачев: Надеемся, что передача градостроительных полномочий с муниципального уровня позитивно скажется на строительном процессе в части снижения административных барьеров. Застройщикам не стоит опасаться увеличения сроков выдачи документов, так как они определены Градостроительным кодексом, например, 10 дней - для рассмотрения заявления на получение разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию и 30 дней - на рассмотрение документов по выдаче градостроительного плана участка. Или вот другой пример: при выдаче разрешений на ввод объекта в эксплуатацию все-таки основным документом для ввода является ЗОС - заключение на соответствие этого объекта проектной документации и техническим регламентам, которые региональный комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы выдавал и раньше. При получении этого документа разрешение на ввод остается формальным документом, и застройщику проще будет работать по принципу «одного окна» - не надо ходить по разным ведомствам. Кроме того, еще до нового года также будут внесены поправки в перечень объектов, не требующих получения разрешения на строительство. В соответствии с изменениями без разрешений комитета можно будет возводить строения на территории баз отдыха высотой до двух этажей, объекты, которые строят крестьянские хозяйства для переработки и хранения сельхозпродукции, сетевые объекты мощностью до 10 кВт, газопроводы низкого давления, трансформаторные подстанции и тепловые пункты. Отсутствие необходимости получения разрешения на строительство инженерных объектов снизит срок подключения домов и промышленных объектов к инженерным сетям, что занимает больше всего времени в процессе строительства.

Мне кажется, что дальше цены будут только падать, так как уже достигли своего максимума. Цена на квадратный метр в первую очередь определяется рынком - а именно спросом. Мы этой осенью видим шквальный порыв, сметающий все квартиры на рынке: на фоне падения рубля люди вкладываются в недвижимость, чтобы сохранить свои сбережения. После Нового года, как я предполагаю, «деньги из матрасов» закончатся, спрос упадет и цена неизбежно опустится.

Как отразится введение санкций на развитие строительной отрасли, рынка строительных материалов?

Ленобласть - уникальный регион - более 90% строительных материалов производятся на территории региона. Я неоднократно говорил, что у нас, пожалуй, самый современный комплекс по производству стройматериалов, мы ввозим только высокотехнологичные материалы. Вот санкции уже действуют на территории России почти полгода и они не оказали никакого существенного влияния на цену материалов. Цена в этом секторе опять же определяется рынком и на нее оказывает большое влияние очень жесткая конкуренция среди производителей.    

Ваше мнение: что мешает и что необходимо сделать для развития строительной отрасли в целом?

Игорь Шикалов:

Влияние санкций будет не значительное, и сможет оказать давление лишь на строительство жилья бизнес-класса, где используются отделочные стеновые материалы или фасадный камень, производимых в странах Европы и США. Но и тут можно выйти из ситуации, обратившись к азиатским производителям стройматериалов.

При строительстве жилья эконом-класса, скорее всего, проблем не должно быть, так как в России достаточное количество производителей стройматериалов.

Виктор Зозуля: Вопрос перспектив строительного рынка обсуждался на 10-й юбилейной строительной ассамблее, где г-н Яковлев В.А. сказал, что как ни парадоксально, но кризис в стране заметен, а вот кризис в строительстве почти не виден. То есть, возведение новых объектов не останавливается, отрасль продолжает жить. Кстати, похожая тенденция наблюдалась и в прошлые кризисы - во всех отраслях ситуация была непростой, а строители сумели выйти из тяжелой ситуации с наименьшими потерями.

Это заметно и по работе нашей организации - на сегодняшний день практически не наблюдается спада объемов заказов, что вполне логично, ибо нельзя резко взять и остановить процесс проектирования, если уже заключены договора и контракты. Какой бы ни был кризис, но работу надо выполнять. Проектная деятельность по инерции будет идти дальше. Однако нельзя исключать и то, что в будущем спад все же будет, ситуация зависит от очень многих факторов, в том числе и политических, и экономических.

Неустойчивый курс национальной валюты больнее всего ударит по крупным инвесторам, которые берут займы и кредиты в валюте. А тот, кто работает в рублевом эквиваленте - думаю, сильно не пострадает.

Что же касается цен, то, скорее всего, вырастет стоимость стройматериалов. Вы же знаете, что любое изменение стоимости тарифов на энергоносители сразу же сказывается на стоимости не только продуктов, но и стройматериалов. И это вполне естественно, на то и рыночные отношения.

А делать какие-то глобальные прогнозы на будущее - не берусь. Пусть этим занимаются экономисты - это их прерогатива.

Александр Орт:

Если говорить о ценах на жилье и стройматериалы, то современная ситуация такова, что спрос определяет цены. В ситуации обесценивания национальной валюты одним из выгодных вложений средств является недвижимость. Соответственно, происходит активная скупка квартир, что приводит к повышению цен.

Также на стоимость жилья влияет подорожание стройматериалов. Оно не такое явное, как в случае со стоимостью квадратных метров, но тем не менее очевидное из-за общей эконмической обстановки и растущего процента инфляции. Сейчас самое время задуматься отечественным производствам и по программе импортозамещения налаживать выпуск российских аналогов продукции, необходимой в том числе для строительной отрасли.

Строительная отрасль - достаточно инертный механизм. А строительный комплекс Санкт-Петербурга вообще является одним из ведущих в стране. Тот показатель, которого мы можем достичь в 2014 году в размере 3 млн квадратных метров жилья, является пиковым, но вряд ли стоит ожидать резкого обвала в 2015. Каких-то дополнительных мер поддержки строительной отрасли, я считаю, пока нет необходимости вводить. Достаточно решить проблемы по импортозамещению материалов и внедрению отечественных технологий».

Дмитрий Сидоренко: По нашим прогнозам, сегмент жилья эконом- и комфорт-класса ожидает подорожание, связанное с падением рубля. Большинство строительных материалов, которые используются в строительстве жилых комплексов масс-маркета, производятся в России. Современные застройщики уже давно применяют их в строительстве; они ничем не хуже иностранных аналогов и не уступают им по качественным характеристикам, однако цены на них более стабильны в современной экономической ситуации. Благодаря этому строительные компании могут предлагать более привлекательные цены на жилье даже сейчас. 

Введение санкций спровоцировало рост продаж как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Последние полгода мы наблюдаем определенный ажиотаж на рынке строительства Петербурга. Несмотря на то, что банки повысили процентные ставки по кредитам, покупатели, опасаясь за будущее, активно вкладывают свободные деньги в недвижимость, рассматривая покупку квартир не только как приобретение будущего жилья, но и как выгодную инвестицию.

С думой о лучшем

Подводя итог встречи, хочется сделать следующий вывод: развитие строительной отрасли может сыграть роль локомотива по выводу экономики России из нестабильной ситуации и угрозы состояния рецессии. Развитие строительной отрасли является необходимым условием успешного социально-экономического развития нашего государства. А строительство обладает одним из самых высоких мультипликаторов в экономике - одно рабочее место в строительной отрасли создает до 8 рабочих мест в смежных отраслях.

В настоящее время катализатором ускоренного развития строительной отрасли стало бы обеспечение притока в строительную отрасль «окрашенных» денег через механизмы проектного финансирования посредством аккредитованных банков или через механизм инфраструктурных облигаций. Но ускоренное развитие строительной отрасли невозможно без соответствующих изменений в законодательстве.