Не снять напряжение

Офисные будни

По данным компании JLL, в конце года средние запрашиваемые рублевые арендные ставки на рынке офисов Петербурга выросли на 1,5% в классе А и на 1,8% в классе В. Средняя ставка составила 1 660 рублей за кв. метр в месяц в классе А и 1 190 рублей за кв. метр в классе В с НДС и операционными расходами. Резкое ослабление рубля в конце 2014 года привело к снижению средних ставок в долларах на 26-28%.

По данным компании JLL, в конце года средние запрашиваемые рублевые арендные ставки на рынке офисов Петербурга выросли на 1,5% в классе А и на 1,8% в классе В.

Несмотря на кризисные явления в экономике, спрос на офисные площади остается стабильным, считают консультанты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. В первую очередь это касается бизнес-центров класса В. «Класс А в текущих обстоятельствах продолжает испытывать потребность в заполнении вакантных площадей», - отмечают аналитики компании.

Однако выводы и прогнозы коллег менее оптимистичны. Согласно исследованию международной консалтинговой компании Knight Frank, долларовые ставки офисной аренды снизились до уровня 2005 года. А эксперты JLL отмечают, что рекордное поглощение офисных площадей в течение финальных трех месяцев 2014 года явилось результатом нескольких крупных сделок c федеральными игроками, в частности — с активной экспансией «Газпрома», занявшего несколько новых бизнес-центров, и арендой группой ВТБ одного из корпусов «Невской Ратуши». «Данные транзакции сформировали 95% чистого поглощения за квартал, составив в сумме 74 тысячи кв. метров, - добавляет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. - Таким образом, без учета этих факторов офисный рынок, очевидно, находится в состоянии стагнации. Мы ожидаем, что в 2015 году объемы чистого поглощения не превысят 150 тысяч кв. метров».

Из-за того, что в государственных и окологосударственных структурах начались процессы консолидации и укрупнения, переезд с целью расширения стал насущной необходимостью. Однако в условиях сложной макроэкономической ситуации для многих компаний остро встал вопрос готовности бизнес-центров. Потенциальные арендаторы в данный момент не готовы вкладываться в ремонт, поэтому подавляющее большинство из них стремится минимизировать затраты на офисную отделку, полностью или частично перекладывая ее стоимость на собственников бизнес-центров. И последние частенько идут на уступки.

«Завышенных арендных ставок и ставок, привязанных к валюте, на рынке не останется», - заявляют аналитики ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Еще одним шагом навстречу арендатору стало номинирование ставок аренды в рублях. «Кроме того, мы наблюдаем снижение заложенного в договорах размера ежегодной индексации ставок аренды с 7-10% до 6-8%», - комментирует Лилия Еременко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей компании JLL в Санкт-Петербурге.

Сегодня больше времени занимают и сами переговоры, и сроки принятия решения со стороны клиентов. Постепенно рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга превращается в рынок арендатора. Собственники становятся более гибкими при определении арендных ставок и скорее всего продолжат придерживаться лояльной политики. «Завышенных арендных ставок и ставок, привязанных к валюте, на рынке не останется, - заявляют аналитики ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. - Новые бизнес-центры, планируемые к вводу в 2015 году, безусловно, ждут проблемы с заполнением. Даже в 2014 году новые бизнес-центры сталкивались с подобными трудностями».

В режиме ожидания

На 2015 год девелоперы заявляют более 2,6 млн кв. метров новых торговых площадей в целом по России. Безусловный рекорд. Однако, по прогнозам экспертов JLL, реально введено будет не более 1,9 млн кв. метров (значительную долю ввода 2015 года сформируют проекты, открытие которых было перенесено с прошлого года).

Несмотря на заявления о рекордном вводе торговой недвижимости, однозначных прогнозов относительно уровня ставок аренды в торговых центрах нет.

Среднее снижение арендных ставок в Петербурге в конце года составило от 15 до 50%, и не исключено дальнейшее падение в первом квартале 2015 года - как в торговых центрах, так и в сегменте street retail.

Среднее снижение арендных ставок в Петербурге в конце года составило от 15 до 50%, и не исключено дальнейшее падение в первом квартале 2015 года.

Негативное воздействие на рынок торговых помещений Санкт-Петербурга продолжают оказывать внешнеполитическая ситуация и колебание курсов валют. Некоторые клиенты говорят о приостановке планов развития, замораживаются даже целые торговые направления. «Многие занимают выжидательную позицию и готовы рассматривать возобновление развития не ранее конца I квартала 2015 года, - отмечают консультанты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. - В такой ситуации многим торговым комплексам приходится бороться за каждого арендатора». Заполнить пустующие площади смогут те, кто готов снижать арендную ставку в 1,5-2 раза. И более.

Как и в сегменте офисной недвижимости, в торговых центрах меняются условия аренды: к собственнику приходят с готовым предложением и настаивают на переводе арендной ставки в рубли. В качестве альтернативы могут выступать фиксация валютного курса в рамках определенного коридора или отмена индексации арендной ставки в течение определенного периода.

Текущая ситуация по-разному влияет на различные форматы арендаторов. Девальвация рубля и макроэкономическая неопределенность приводят к переориентации потребительского спроса. Особенно негативно это влияет на розничные компании сегмента «средний плюс». Наиболее устойчивы в 2015 году будут ценовые сегменты «средний» и «средний минус» (масс-маркет, дискаунтеры), которые приобретут новых покупателей. По прогнозам аналитиков JLL, ожидается, что меньше всего в кризисное время потеряют следующие группы арендаторов: продуктовые супермаркеты и гипермаркеты, детские товары и фуд-корт. Исключением станут супермаркеты и рестораны высокого ценового сегмента, которые в большей степени находятся под влиянием санкций и ослабления рубля.

Склад характера

Только за 4-й квартал 2014 года доля свободных помещений на складском рынке Петербурга увеличилась с 4% до 6,9% по сравнению с предыдущим кварталом. «Этот результат является наивысшим с 2011 года, - отмечают эксперты JLL. - В целом за год показатель вырос на 5,2 п.п. с 1,7%». Годовой объем ввода втрое превзошел показатели 2009-2013 годов, лишь немного уступив рекордным значениям 2007-2008 годов. Объем рынка качественных складов превысил 2,4 млн кв. метров к концу 2014 года.

Только за 4-й квартал 2014 года доля свободных помещений на складском рынке Петербурга увеличилась с 4% до 6,9% по сравнению с предыдущим кварталом.

Вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН Екатерина Лапина отмечает, что еще одной заметной тенденцией 2014 года стал рост ставок аренды в высококлассных объектах (складские комплексы классов А и В). Они выросли в рублевом исчислении более чем на 20% по сравнению с концом III квартала 2014 года. При этом ставки аренды и цены продаж на производственно-складские объекты класса С, номинированные в рублях, практически не изменились.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что основной тенденцией 2014 года стало заключение большого количества сделок по строительству складов в формате built-to-suit, то есть под конкретного заказчика, то около 80% ввода придется на долю складов для собственных нужд и built-to-suit проектов.

Собственники складов откликнулись на общую тенденцию и также перевели ставки в рублевый эквивалент. «Переход на рубли является вынужденной мерой в связи с непредсказуемостью ситуации на валютном рынке, - говорит Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. - Тем не менее номинирование ставок в рублях имеет ряд недостатков. Во-первых, снижается инвестиционная привлекательность объектов для институциональных инвесторов, хотя в краткосрочной перспективе интереса со стороны крупных инвестфондов к складскому рынку Петербурга не ожидается. Во-вторых, увеличиваются риски для строящихся проектов, так как часть затрат на строительство компании несут в валюте, а договор аренды заключен в рублях».

Аналитики компании Knight Frank St. Petersburg не ожидают серьезного падения спроса на складскую недвижимость. А вот эксперты ASTERA, напротив, прогнозируют, что многие проекты складских комплексов, которые находятся на стадии проектирования или на начальном этапе строительства, в 2015 году будут заморожены. Это, в свою очередь, приведет к низким показателям ввода в 2016 году. В I квартале этого года аналитики прогнозируют низкий спрос на складские площади. Причиной послужило то обстоятельство, что большинство участников рынка приостановили планы развития как минимум до весны следующего года. Возможно, причиной послужили опасения, что большинство девелоперских проектов в скором времени могут стать нерентабельными.