Ломать или не ломать?

Строительство хрущевок, как мы все знаем, началось в середине прошлого века. К концу 80х годов большинство городов России были ими застроены. И я хочу особо отметить, что в прошлом весь комплексный капитальный ремонт жилья в нашем городе, тогда еще Ленинграде, начал развиваться именно благодаря хрущевкам. Отселение людей на новые территории, когда очередники получали новые квартиры и уезжали, позволило сформировать маневренный фонд. 

Сейчас много разговоров о том, что строили на двадцать пять лет, что это временные сооружения. По данным нашего и многих других профильных институтов это заблуждение. Питерские хрущевки – крепкие здания и их несущие конструкции смогут функционировать еще не один десяток лет.

Но это - несущие конструкции: фундамент, стены, перекрытия, лестницы. А в каждом здании есть другие элементы, срок службы которых не так велик. Обследования показали, что замены требуют инженерные сети и оконные блоки. Наблюдается разрушение балконных плит, а козырьки над входами уже несколько раз падали. Выявлены поломки кровельных настилов; далеко не всюду в порядке гидроизоляция подвалов.

Иными словами – дома надо ремонтировать, иначе они, несмотря на конструктивную прочность, начнут выходить из состояния пригодности к эксплуатации. А строили хрущевки в массовых масштабах- следовательно, и потребность в ремонте возникает (и уже возникла) одновременно на больших совокупностях зданий- по существу, по всему ФПМС (абривиатура, означающая фонд первых массовых серий. Следовательно, нужны деньги, сразу и много, а это не под силу ни бюджету, ни населению.

Альтернативой может стать только московский метод - хрущевки сносить и строить на их месте многоэтажные здания, ремонтировать которые придется еще нескоро. В Москве эта программа работала несколько лет, и хрущевок в ней осталось совсем мало. Но то в Москве, а у нас аналогичная программа буксовать начала с самого начала (предполагалось включить 40 кварталов, сократили до 22-х, а теперь возникают проблемы и у них). Причин тут много: специфика московских условий, другие времена, другая экономическая ситуация в стране, может быть отчасти – петербургский менталитет; сопротивление переселению, диктуемому сверху.

Вероятно в каких-то, наиболее градостроительно заманчивых ситуациях, московская схема сработает и у нас. Но представляется реальным и другой путь решения проблемы.

Могу перечислить их по пунктам:
1. Хрущевки надстраиваются на 1-2 этажа. Проведенные обследования показали, что это можно сделать без усиления фундаментов, если надстройку выполнять из легких конструкций. Работы осуществляются без расселения существующих зданий. Опыт такой реконструкции в Питере есть, конечно, некоторое неудобство жильцы при этом испытывают, но, как представляетс, дело того стоит.
2. Одновременно с надстройкой выполняются ремонтные работы по дому. Они включают:

• замену внеквартирных инженерных сетей;
• замену оконных и балконных блоков;
• усиление козырьков над входами;
• гидроизоляцию подвалов (при необходимости);
• монтаж теплоцентров и водомерных узлов(там, где эти работы не были выполнены 
• ранее);
• остекление балконов по единому для дома образцу;
• теплоизоляцию наружных стен;
• установку приставных лифтов.

3. Предварительные расчеты показывают, что стоимость надстройки и перечисленных ремонтных работ перекрывается с лихвой ценой вновь создаваемой площади.Таким образом:

• жильцам не придется оплачивать капитальный ремонт, а условия их проживания заметно улучшатся, хотя бы только за счет установки лифтов;
• город получит относительно дешевую площадь в освоенных районах с развитой транспортной и социальной инфраструктурой.

В отличие от варианта со сносом городу не придется тратиться на строительство новых детских садов, школ, поликлиник – увеличение населения за счет надстроек будет относительно небольшим. И зелень сохранится, а известно, что 100 хрущевских кварталов – наиболее озелененная жилая застройка города.
Конечно, и на предлагаемом нами пути возникнет множество проблем. Одна из них очевидна - в хрущевских кварталах нет мест для стоянок автомашин, во всяком случая в количестве, исключающем стоянки на газонах и забитые проезды.Может помочь освоение подземного пространства, хотя пока это очень дорогой путь, но поиски в этом направлении перспективны.

Думаем, что надо начать с эксперимента, то есть выбрать 1-2 квартала, застроенных 5-этажками и выполнить проектные проработки, а параллельно начать переговоры с населением. Жильцы должны сопоставить варианты: оценить свое финансовое участие в неизбежном капитальном ремонте (в соответствии с новым законом) или дать согласие на «щадящую» реконструкцию, осуществляемую без расселения, и сопровождающуюся ремонтом, утеплением и установкой лифтов.