Илья Андреев: Крупным застройщикам на земельном рынке сразу завышают ценник

- Несколько лет назад петербургские строители достаточно активно двигались в регионы. Только в Калининграде и области был заявлен ряд крупных проектов. Сейчас такая тенденция есть?

- Динамика выхода застройщиков в регионы была всегда, она есть и сейчас, но, скорее всего, замедлилась. Потому как весь рынок замедлился и сжался. Есть немало компаний федерального уровня, которые занимались строительством в регионах, однако ни одна из них не была распространена реально широко. Почти все эти компании сосредоточены в десятке крупных городов - в масштабах общероссийской стройки это немного. Ведь в самых маленьких городах тоже строится жилье, но федеральные группы не рискуют выводить туда свои мощности. Общий уровень спроса снизился везде - в небольших городах он был и так небольшой, после его сокращения рынок стал достаточно рискованным. Поэтому самыми перспективными были и остаются Москва и Подмосковье, Петербург и Ленобласть. Во-первых, здесь большой внутренний спрос, во-вторых, это основные точки перемещения мигрантов из регионов.

- Позволяет ли текущий уровень спроса и платежеспособность населения рассчитывать на быструю окупаемость проектов?

- Тут все зависит от каждого конкретного проекта. В целом мы сегодня видим, что нормальные объекты в нормальной локации по адекватной цене продаются хорошо. Все остальное - вопрос к компании. Смогут ли они построить этот проект и вписаться, грубо говоря, в те плановые цифры по себестоимости, которые для себя запланировали, и заработать прибыль. Конечно, сейчас стало сложнее, раньше больше внимания уделяли работе с затратами, теперь вернулись обратно к вопросу привлечения средств. Условно говоря, в 2014 году продажи шли настолько хорошо, что продавалось все. При этом хорошие проекты все равно быстро дорожают, быстро уходят из продажи и ничего плохого с ними не происходит. Сейчас есть предложение малогабаритных квартир в рекламе от 1 - 1,5 млн рублей - это довольно низкая стоимость. Тем не менее, например, в Невском, Красногвардейском районах - не на КАДе - обычная квартира со сроком сдачи до конца этого года будет стоить не менее 4 млн рублей. И в продаже их фактически нет, только переуступки - все уже куплено. Спрос очень стабильный.

- Какие риски видите в выходе в регионы? И наоборот - есть ли преимущества? Раньше много говорили о региональной экспансии как методе диверсификации. Стоит ли диверсифицировать бизнес именно так?

- Это не спасает от рисков, не очень много по-настоящему финансово успешных проектов у девелоперов в регионах. К примеру, возьмем большую успешную компанию, с устоявшимися процедурами, с правильным контролем затрат, с масштабной службой закупок, которая умеет оптимизировать проектные решения, закупать огромный объем материалов, удешевляя их, умеет управлять процессом эффективно, имеет при этом федеральный бренд, который важен для многих покупателей. Вроде бы половина успешного проекта в кармане. Но, с другой стороны, девелопмент - очень локальная история: далеко не всегда пришельцам извне удается выстроить процесс на местах. Зачастую более успешными оказываются именно местные компании, знающие рынок. Это, впрочем, не касается федеральных городов - Петербурга и Москвы - здесь взаимообмен идет интенсивно и хорошо, потому что осуществляется на всех уровнях: в политическом плане, в плане бизнеса, в частности - в строительстве.

- С какими сложностями могут столкнуться столичные застройщики?

- Вопрос номер один - согласование проектов. Согласовательный процесс начинается с приобретения пятна и не заканчивается вводом объекта в эксплуатацию. Потом продолжается работа с монополистами по заключению договоров, и это серьезная задача. Второй момент - это поиск пятен, свободных под застройку. В 2016 году перспективных пятен в свободной продаже нет нигде, таких вот, чтобы прийти и купить. Вся земля, которая была в государственной собственности, распродана уже давно. Частная земля либо в обороте, либо стоит очень дорого. Зачастую местная экспертиза позволяет локально местным девелоперам что-то находить, договариваться с владельцами земли более успешно, чем это могут сделать федеральные сети. Ну и конечно для федеральных компаний сразу завышают ценник.

- Какие регионы, на ваш взгляд, наиболее привлекательны для экспансии?

- У нас одни и те же регионы-лидеры всех рейтингов: ряд сибирских регионов, например, Новосибирск, Екатеринбург, Красноярск. Частично Урал. Нефтедобывающие - Ханты-Мансийск, Тюмень. Южные - Краснодар (растет все время - традиционная точка миграции из северных регионов), Ростов-на-Дону.

- Какие сегменты недвижимости стоит предлагать в регионах? Можно ли шагнуть куда-то, помимо жилья?

- Рынку, разумеется, нужны разные продукты. У всех свои жизненные обстоятельства и возможности. Как раз сегодня большинство застройщиков пытается делать что-то типовое, и выбор очень ограничен. Людям нужны варианты, в которых они могли бы жить и развиваться, квартира на перспективу. Конечно, малоэтажное жилье востребовано в достаточной степени. К сожалению, очень мало подобных проектов, которые в адекватной доступности обеспечены социальной, транспортной инфраструктурой и рабочими местами. В этом отношении регионы как раз могут показать серьезный прирост. В Петербурге сложно себе представить малоэтажный проект с адекватной стоимостью и рентабельностью в массовом сегменте в локации, где развита инфраструктура и есть работа. Такие проекты единичны. В Москве такого, конечно, нет и быть не может. Подобные комплексы находятся в 50-60 км от Москвы, либо это элитное жилье.