Утопические нормы Минстроя бьют по карману потребителя и планам застройщиков

Внедрить новый стандарт возведения жилья, выработанный по итогам объявленного Минстроем и АИЖКа международного архитектурного конкурса, в ведомстве рассчитывают уже в начале 2018 года. Сейчас КБ «Стрелка» подготовила к конкурсным процедурам и представила предварительные наработки для потенциальных участников. Собрать заявки от них планируется к 25 декабря этого года.

Полтора человека

Как сообщила пресс-служба Минстроя, в основу наработок КБ «Стрелка» был заложен принцип «один человек - одна комната». По данным ведомства, сейчас около 50% в жилой застройке занимают однокомнатные квартиры и студии. При этом в них заселяются не одинокие люди или пары, а целые семьи, для которых такие условия некомфортны. В итоге получается, что в среднем на одну комнату в новостройках приходится 1,2-1,5 человека.

«Если за счет представленных работ удастся разнообразить варианты квартир с большим количеством комнат, это позволит расширить палитру выбора как для застройщика, так и в будущем для покупателя. Граждане смогут более гибко подходить к выбору жилья, и в целом это создаст здоровый баланс на рынке», - отметили там.

В связи с этим в КБ предложили снизить количество студий и «однушек» в новостройках с 50 до 40%. Так, площадь студии теперь должна быть не менее 20 «квадратов», однокомнатной квартиры - 40, двухкомнатной - 60, трехкомнатной - 80, а четырехкомнатной - 100 кв. метров.

Со всеми удобствами

По рекомендациям Минстроя, потолки во всем новом российском жилье должны «подняться» на 30 сантиметров до 2,8 метра.

Согласно предложениям КБ «Стрелка», доля социальной и коммерческой инфраструктуры в проектах девелоперов увеличится на 10-20% и дорастет до 40%.

Таких показателей планируется достичь благодаря тому, что в техническом задании конкурса за единицу измерения принят квартал (0,6-4 га), на который должно приходиться определенное количество инфраструктуры, тогда как раньше минимум «социалки» рассчитывался на микрорайон (30-60 га).

«Это также поможет повысить комфорт», - уверены в Минстрое.

Возводить школы и детсады застройщикам предложат на расстоянии не более 200 метров от домов, а до парковки будет и того меньше - 150 метров. Ближайшие физкультурные и детские площадки вообще должны расположиться не далее 20 метров. Правда, около 40 метров придется пройти для того, чтобы выгулять четвероного питомца.

Впрочем, как заверяют в Минстрое, после утверждения стандарта для застройщиков и муниципалитетов он будет носить пока только рекомендательный характер.

Страшно далеки они от рынка

Опрошенные ОК-информ застройщики и эксперты в инициативе Минстроя по улучшению условий проживаний жильцов видят хороший тренд, вот только не понимают… как скоррелировать его с существующими реалиями на рынке недвижимости.

«Мы регулярно проводим исследования предпочтений клиентов и на основе их результатов совершенствуем квартирографию. В существующих рыночных условиях двухкомнатные квартиры действительно пользуются со стороны покупателей большим спросом, чем однокомнатные».

«Однако говорить о том, что однокомнатные квартиры вышли в тираж, не стоит - это один из самых популярных продуктов на российском и европейском рынках жилья», - подчеркивает генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная.

По словам руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, большое количество однокомнатных квартир и студий в квартирографии строящихся жилых комплексов обусловлено не только ценой квадратного метра, но и спросом, а точнее - возможностями конечных покупателей. «Например, если у покупателей из регионов, которые переезжают в Петербург, есть только чуть больше миллиона (потому что жилье в регионах стоит значительно дешевле), то они при всем желании не смогут купить 2- или 3-комнатную квартиру. В итоге финансовые возможности позволяют им приобрести только самое дешевое по стоимости жилье. Аналогичная ситуация у молодых семей», - поясняет она.

При этом, по данным Knight Frank St Petersburg, в настоящее время в квартирографии проектов С-класса, строящихся как в городских районах Петербурга, так и в его ближайших пригородах, 66% составляют именно 1-комнатные квартиры и студии.

Как они там считали?

Не меньшее недоумение вызывает у девелоперов и расчет потребностей граждан от Минстроя в социальной инфраструктуре.

«Школа в 200 метрах от дома - на детей скольких домов рассчитана данная школа? Напрашивается ответ -  три-четыре дома, то есть будут строиться школы примерно на 100 мест. В каждой школе будет один первый класс, один второй класс и т.д. Помимо чрезмерной затратности такого проекта, увеличивается количество учителей, директоров, обслуживающего персонала, а значит, и нагрузка на бюджет. Или учителя будут бегать из школы в школу, чтобы добиться оптимальной нагрузки и, соответственно, заработной платы?» - задается вопросом генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев

Очевидно, что парковку в 150 метрах, рассчитанную на потребности одного дома, одноуровневой не сделать, поэтому под окнами людей будет вырастать 5-7 этажный паркинг, - считает Арсений Васильев.

«Непонятен механизм реализации правила “один человек - одна комната”. Следуя данному правилу, полноценной семье с детьми необходимо приобретать трехкомнатную квартиру. В двухкомнатной квартире, например, с ребенком сможет жить только мать-одиночка. А что делать семье с двумя и более детьми? Здесь очень много вопросов, и самое главное - мнение покупателя, который голосует рублем, как обычно? никто не учитывает», - подчеркивает он.

«Квадрат» взлетит в цене

Уверены девелоперы и в том, что из-за нового стандарта цена квадрата на «первичке» может существенно увеличиться.

По словам коммерческого директора ООО «Гранд-Строй» Константин Матыцына, на данном этапе сложно прогнозировать стоимость нового жилья. Но тот факт, что она неизбежно вырастет, неоспорим.

Как считает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева, при выполнении рекомендаций Минстроя стоимость жилья может повыситься до 20% - только за счет строительства дополнительной инфраструктуры.

Примечательно, что признать негативные последствия инициатив ведомства согласилась официально лишь директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге Елизавета Конвей.

«Рекомендации Минстроя были бы более реалистичными, если бы девелоперы могли рассчитывать на проектное финансирование на более выгодных условиях, а покупатели - на гораздо более низкую ставку ипотечного кредитования. В совокупности с законодательными нововведениями, вступающими в силу в следующем году, а также постоянным удорожанием строительных материалов эти рекомендации выглядят как очередная попытка усложнить и так постоянно изменяющиеся требования к застройщикам жилья», - уверена она

По словам Елизаветы Конвей, в то время как перед многими девелоперами стоит вопрос, выводить ли на рынок новые проекты, экономическая целесообразность которых под вопросом с учетом вышеназванных факторов, пожелание возводить дополнительные объемы инфраструктуры, менять квартирографию и высоту потолков - весьма утопично. «В ближайшие пять лет такие параметры жилых проектов вряд ли достижимы», - подчеркивает она.

Между тем на условиях анонимности некоторые из застройщиков полностью поддерживают это мнение и подчеркивают, что в «Минстрое, видимо, давным-давно живут на другой планете в сочинительстве утопий одна краше другой».