Второй заход на аэропорт «Горская»

Фонд РЖС 19 августа проведет аукцион по продаже трех земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Участки в Сестрорецке на Авиационной улице, уч. 1, (аэродром «Горская») сформированы в два лота общей площадью 79 га и 26 га. Начальная цена участка составляет 1,9 млрд рублей.

Аэродром активно использовался красноармейцами в финскую, а позже - в Великую Отечественную войну. Во время блокады Ленинграда он был одним из основных аэродромов, защищавших город с воздуха. После войны аэродром использовался как учебная площадка Высшей школы младших авиаспециалистов ПВО. С 1978 года аэродром был передан в распоряжение аэроклуба ДОСААФ СССР. В 1990-е годы аэродром обветшал и использовался как база для прыжков с парашютом и пейнтбола.

Согласно конкурсной документации, застройщик обязан был построить здесь не менее 195 тыяч кв. метров жилья, создать инфраструктуру для маломобильных групп населения и предусмотреть размещение велодорожек

Планы по продаже этой площадки Фонд РЖС вынашивает с 2013 года. В мае 2014 года на ПМЭФ инициатива фонда была закреплена специальным соглашением к документу «О взаимодействии между Санкт-Петербургом и Фондом РЖС в целях развития жилищного строительства и формирования рынка доступного жилья». Тогда глава фонда Александр Браверман заявлял, что активная застройка территории аэродрома начнется уже в июне-июле 2015 года.

В последний день 2014 года фонд провел торги на право застройки этой территорий. Правда, тогда речь шла только об аренде и только одного участка (79 га), участок в 26 га планировалось отдать под строительство жилья за счет городского бюджета для очередников и льготников. Начальная стоимость лота составила 96,7 млн рублей, шаг аукциона - 4 млн рублей. Договор аренды заключался на 15 лет с правом выкупа после утверждения ППТ участка.

Согласно конкурсной документации, застройщик обязан был построить здесь не менее 195 тыяч кв. метров жилья, создать инфраструктуру для маломобильных групп населения и предусмотреть размещение велодорожек. По Генплану территория находится в зоне 2ЖД - зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки. ПЗЗ предусматривают строительство в этой локации четырехэтажных зданий высотой до 18 м.

Тогда конкурс был признан несостоявшимся из-за того, что была подана только одна заявка - от ООО «Титан», связанного с девелопером «Лидер Групп». Инвестиции в проект эксперты оценивали в 8-10 млрд рублей, а полностью освоить участок, по условиям соглашения, застройщик должен был до 2017 года.

Среди указанных в документации обременений участков - необходимость учитывать зону санитарной охраны Финского залива, наличия охранных зон сетей инженерной инфраструктуры (линии электропередачи и водопровода)

Однако с тех пор никакой активности компания на пятне не проявляла и уже с августа 2015 года фонд начал попытки расторгнуть этот контракт, вернуть себе землю и взыскать с «Лидер Групп» около 200 млн рублей задолженности по арендной плате за эту землю и неустойку за просрочку платежа. А в марте 2015 года Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти удовлетворил иск фонда о расторжении контракта.

Представители компании объясняли журналистам, что поспешили с участием в этом проекте и в итоге натолкнулись на множественные ограничения. Отметим, что среди указанных в документации обременений участков - необходимость учитывать зону санитарной охраны Финского залива, наличия охранных зон сетей инженерной инфраструктуры (линии электропередачи и водопровода). Также ограничения использования территории связаны с соблюдением регламента размещения территории жилой застройки с учетом расположения на смежных участках строительно-ремонтных предприятий, водозаборного узла и проектируемой дороги.

Однако в итоге оказалось, что на пятне не продумано инженерное обеспечение и есть дополнительные градостроительные ограничения. По словам участников рынка, для Фонда РЖС - это обычная практика, когда в конкурсной документации фонда не указан полный перечень условий и обременений.

«К примеру, мы вышли на участок, примерно понимая нагрузку на квадратный метр по участку. И каково же было наше удивление, когда на территории мы обнаруживаем зарегистрированный объект культурного наследия, который нам никак не обойти, в итоге пришлось расторгать договор аренды на очень невыгодных для нас условиях», - рассказал «Общественному контролю» представитель девелоперской компании. Он также добавил, что по поводу недобросовестной деятельности фонда застройщики писали премьеру Дмитрию Медведеву, но реакции не последовало.

В текущих экономических условиях смена аренды участка на продажу никак не повлияет на его привлекательно для инвестора

С большой долей вероятности предстоящие торги также не вызовут ажиотажа на строительном рынке, говорят эксперты. Во-первых, рынок маленький, все друг с другом общаются и вряд ли «Лидер Групп» оставит положительные отзывы от работы с фондом и конкретно про это пятно (хотя в большом бизнесе, конечно, каждый решает за себя). Во-вторых, сама локация, имеющиеся ограничения не позволят реализовать по-настоящему качественный проект. Близость участков к железной дороге позволит реализовать здесь проект эконом, максимум - комфорт-класса. Да и в целом в ближайшем «заКАДье» в глазах покупателей жилья есть гораздо более привлекательные локации, уверены эксперты.

В текущих экономических условиях смена аренды участка на продажу никак не повлияет на его привлекательно для инвестора. Участок удален от жилой застройки, отсутствуют инженерные коммуникации, считает директор по оценке NAI Becar Виктория Константинова. По ее словам, исходя из размеров участка, проект будет длительный - более 5 лет. Соответственно, и срок окупаемости будет долгим. «Предполагаю, на торгах ажиотажа не будет. Девелоперы сегодня предпочитают осваивать более удачные локации: ближе к городу и подключенные к инженерным сетям», - говорит эксперт.