Депутаты попросили губернатора Петербурга 150 Га для кампуса СПбГУ Депутаты попросили губернатора Петербурга 150 Га для кампуса СПбГУ спецпроект
Санкт-Петербург +8 погода в Петербурге
Доллар 63.85
Евро 70.6
Юань 9.01

Инвесторы не ждут на остановках

 Фото: http://krti.gov.spb.ru/ Фото: http://krti.gov.spb.ru/ Замечательный инновационный проект создания в Петербурге сети транспортно-пересадочных узлов, которые бы объединили под одной крышей остановки разных видов транспорта, столкнулся с первой проблемой. Внезапно выяснилось, что найти инвесторов для него непросто. В других регионах ситуация сходная

«По транспортно-пересадочным узлам есть некая проблема в смысле привлечения инвестора», - признался корреспонденту «Общественного контроля» в кулуарах конференции «Транспортная инфраструктура Санкт-Петербурга и Ленинградской области» председатель комитета по развитию транспортной инфраструктуры города (КРТИ) Сергей Харлашкин. По его словам, изучался опыт Москвы, а также мировой опыт. И выяснилось, что коммерческая недвижимость, которую инвестор получает в рамках транспортно-пересадочного узла (ТПУ) не всегда окупает вложения.

«Москвичи-инвесторы, которые первый транспортно-пересадочный узел построили, говорят, что проект убыточный», - пояснил Сергей Харлашкин. В этой связи, по его словам, городу необходимо «концептуально разобраться, как же все-таки это все в удобоваримую форму привести, чтобы было выгодно инвестору и удобно жителям». «Перекосов здесь не должно быть», - резюмировал чиновник.

Таким образом, с серьезными проблемами столкнулся один из ключевых проектов развития транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга. Предполагалось, что остановки разных видов транспорта объединят под одной крышей для того, чтобы пассажиры могли удобно и безопасно пересаживаться с одного на другой. В прошлом году этот проект начал принимать видимые очертания. Власти города определили 11 первоочередных ТПУ, а по трем завершили предпроектные работы. Это ТПУ «Удельная», «Балтийская жемчужина», «Путиловская» (около станции метро «Кировский завод»). Тогда же прозвучала установка на то, чтобы финансировать проект за счет средств инвесторов. Где брать последних, установка не сориентировала.

Столичный опыт

В Москве аналогичный проект развивается гораздо динамичнее. В 2011 году столичное правительство приняло программу создания ТПУ, и уже в 2013 году первые объекты начали открываться. Впрочем, схемы финансирования использовались разные. «Общественный контроль» пообщался с представителем компании NAI Becar, которая участвовала в разработке предпроектных решений целого ряда московских ТПУ.

«Из практически трех сотен ТПУ, которые определены в постановлении правительства Москвы 413-ПП, серьезным экономическим потенциалом, как выяснилось, обладают лишь несколько десятков, - рассказал директор по работе с ключевыми клиентами NAI Becar Константин Королев. - При этом далеко не всегда даже в таких ТПУ удается найти баланс между интересами инвесторов и города. Поэтому наиболее интересные ТПУ из планируемых в Москве те, где есть крупные торговые или жилые объекты. Именно они интересуют инвесторов больше всего. Из четырех состоявшихся торгов по ТПУ на двух (“Ботанический сад” и “Рассказовка”) планируется строительство жилья и на одной (“Селигерская”) - торгового объекта».

Областной проект

Но над созданием ТПУ работают не только в Москве и Петербурге. Ленобласть также прорабатывает проекты создания транспортно-пересадочных узлов. Дальше других продвинулся проект в Девяткино. Предполагается, что на базе одноименной станции метро и железной дороги появятся междугородний и международный автобусный вокзалы, стоянки автомобилей, объекты культурно-бытового обслуживания и торговли. В этом году власти региона уже провели не менее двух встреч с потенциальными инвесторами, причем - зарубежными.

Ленобласть также прорабатывает проекты создания транспортно-пересадочных узлов. Дальше других продвинулся проект в Девяткино.

Предложенную им схему финансирования «Общественному контролю» описал вице-губернатор Ленобласти Михаил Москвин. «Мы ведем переговоры с инвестором, чтобы разделить нашу нагрузку, - рассказал он. - Инвестор делает проект съезда с кольцевой автодороги, реализацию проекта мы берем на себя. Дальше инвестор выкупает земельные участки, которые в частной собственности, и производит вынос инженерных сетей. Мы готовы за счет регионального бюджета строить уже непосредственно саму дорогу».

Общий объем затрат на строительство дороги, включая вынос сетей, оценивается почти в 3 млрд рублей. Весь же проект ТПУ обойдется, как предполагается, в 37 млрд рублей. Завершить его изначально хотели к чемпионату мира по футболу 2018 года. Но сейчас на сайте Дирекции по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области указан срок 2021 год.

Константин Королев оценивает данный проект скептически. «Я считаю, что строительство ТПУ стоимостью 37 млрд рублей даже для Москвы было бы беспрецедентным риском, - говорит он. - В проекте огромный объем транспортной инфраструктуры и никакой ТРЦ даже площадью 180 тысяч кв. метров, тем более находящийся в зоне влияния нескольких существующих и успешных торговых комплексов, не позволит окупить проект даже за указанные 16 лет. В ходе разработки более чем 60 решений по ТПУ мы определили, что ни один проект ТПУ не дает положительные финансовые результаты, если объем обременений превышает 15% от стоимости проекта. Здесь же этот показатель составляет порядка 65%», - добавляет эксперт.

Сам проект ТПУ в Девяткино Константин Королев считает важным и нужным, но найти для него частного инвестора, по его мнению, маловероятно. «Единственный возможный вариант - использование средств от ближневосточных или азиатских инвесторов, - рассуждает специалист. - Но главный вопрос, смогут ли они перебороть присущие российским проектам с госучастием бюрократию и организационные сложности».

Проедут и не купят

Наиболее реально выглядят проекты ТПУ с окупаемостью 8-9 лет, отмечает Константин Королев. Это больше, чем в случае строительства просто коммерческого объекта. «Но при этом нельзя не учитывать и тот фактор, что вместе с этой нагрузкой инвестор получит и почти гарантированный пассажиропоток, который при грамотной концепции ТПУ сможет дать более высокую доходность коммерческим объектам, особенно в торговле», - говорит эксперт.

С ним не соглашается управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов, занимающийся строительством коммерческой недвижимости. «А кто сказал вообще, что люди, которые будут совершать пересадку, будут что-то покупать? - спрашивает он. - Вот, например, над станцией метро “Адмиралтейская” находится торговый комплекс - он далеко не забит (покупателями. - Ред.). Или метро “Волковская” - тоже торговый комплекс далеко не забит».

Тем не менее он не считает идею строительства ТПУ за счет средств частных инвесторов неосуществимой и даже предлагает свою модель. «Она называется “Создание инвестиционного климата в стране”, - говорит предприниматель. - Но это сложная задача».

Фото: http://krti.gov.spb.ru/ 

Материалы по теме
 
Человек города Человек города: Ольга, координатор движения «Велосипедизация Санкт-Петербурга», 26 лет Какое место в Петербурге придает вам сил?
Комментарии
Яндекс.Метрика